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      多城跟进二手房限价,一首凉凉响起?

      樱桃大房子

      2021.04.29

      现在调控就跟打地鼠似的,你敢冒头上涨,调控大锤就会立马把你打下去。

      最近锤的是哪几所城市呢?
      广州、宁波、厦门、南京。
      先说说宁波。
      约谈一周后,宁波调控新政这只悬在半空的靴子总算落下了。
      1、扩大限购限售区域,将家庭住房核查范围扩大至市内六区。2、建立热点学区二手房交易参考价发布机制!3、加大土地供应,优化房价地价联动机制。4、赠与行为也被纳入监管之中。5、严查首付资金来源,缴纳契税,住房核查范围扩大至市六区。
      不得不说,在住建部的压力下,宁波这次调控还是很有“料”的。
      首先是扩大限购限售区域,将家庭住房核查范围扩大至市内六区。


      去年宁波“七七新政”后,限购对象只是扩展到市五区,导致限购圈外的区域越来越受投资客欢迎。
      另外新房限价后,也诞生大批的一二手房倒挂红盘,这无形中又将房子的金融属性放大,投资客“打新”的热情又将重新被点燃。
      所以即便去年宁波调控升级了,但是市场依旧火爆。
      根据国家统计局数据,宁波3月二手房环比上涨0.8%,轻松成功进入70城价格上涨的前十名。


      3月,宁波“市六区”全月共成交7152套新建商品住宅,环比增幅约50%;二手住宅成交7643套,环比增幅高达125%。


      上图可以看到,尤其是不限购的江北、鄞州、镇海等热门区域,成交量非常大。
      现在这几个区域被正式纳入限购限售区域了,并且首次将奉化纳入限购圈内。
      宁波是本地人限购两套,外地需要两年社保才能限购一套。
      现在限购范围扩大了,短期内可以堵住一大批外地投资客,降低市场的热度。另外建立热点学区二手房交易参考价发布机制,并落实交易参考价格在金融信贷等应用。
      也就是说学习深圳,以后银行批贷按照参考价来办。
      不过宁波只是针对学区房,这点处理的相当聪明。
      深圳地方小,好统计,而且概念多,业主很容易抱团操控房价,必须全面执行。
      但是宁波是二线城市,一般兴风作浪带头上涨的是学区房为主,控制了学区房,宁波房价就稳了一半。
      只是宁波这次只划定了九个学校,那其他相差不大的优质学区房是不是可以任意上涨?
      这个bug接下来宁波只能不断打补丁来调整了。
      另外赠与行为被纳入监管、还有严查首付资金来源,这些都是为了抑制出现投资炒房过热的情况,现在基本上大部分一二线城市都已经执行了。
      最后是加大土地供应。
      加大供应的理想是好的,新房货量充足,大家也不用焦虑买不到房了。
      只是大部分城市提出来的计划供应,和实际供应是两码事,而且要是供应的全是郊区,那市区依旧保持高热度。
      所以对于这点,我只能说,再观察吧!

      宁波这一次调控,对于二线城市来说,“房住不炒”诚意是很足的。
      能不能稳住房价?
      短期市场肯定会冷静一下,成交量毫无疑问会下滑,这是一般的规律。
      但具体还是要分区域看,这轮调控受影响较深的还是新增的限购区。


      比如奉化,奉化土地供应量也大,未来还有很多待开发的地方,现在限地价,没有地王抬价后,市场很难热起来;
      投资客也被拦在门外,需求也减少了,将来房价肯定会有影响。
      新政对宁波本来之前限购的区域影响并不大,尤其是市中心带有优质学位的次新房。
      最近明湖、鄞州公园二期还出现了炒房客抱团哄抬次新房价格的迹象。
      但是新政并没有针对二手房加强调控,接下来除非继续打补丁,不然想要稳住也很难。

      再说说广州、厦门、南京。
      估计广州的调控新政还在筹划着,广州已经被盯上很久了,三月份的房价数据位列前茅,所以一旦出台新政,爆炸的威力肯定不会弱。
      不过在出台新政之前,昨晚广州政府先约谈天河、海珠、黄埔、南沙、番禺、增城6区负责人。
      这几个区域也是这轮广州楼市的涨价先锋。
      之前一直传言的黄埔限价,可能接下来也会实行,甚至黄埔和南沙的限购有可能收紧,刚需要上车的就要加快了。
      最无辜的可能就是增城了,本来行情才刚刚开始好转,以为春天要来了,谁知道来的是冬天。
      所以说郊区房子是最不抗跌的,行情上涨的时候涨得慢,一旦调控来临,往往也是伤的最深的区域。
      广州新政,我等着!
      厦门昨天也出手整治楼市了,主要是以二手学区房为主。
      厦门虽然没有杭州广州涨的这么疯,但是去年疫情后,房价一直在微涨,新房连涨11个月,二手房连涨5个月。

      3月份,厦门新房同比上涨5.5%,这还挺打脸的。
      要知道,去年厦门还率先提出了:十四五计划期间,厦门新房年涨幅不超过5%!
      厦门是给自己定了一个具体目标的。
      但是现在福建的热钱加速涌入厦门,尤其是岛内的学区房,涨的非常多,接下来就会慢慢传导到其他岛外区域。
      就是因为目前厦门的上涨压力非常大,官方才会发文表示接下来重点整治二手房市场的乱象,包括炒作、哄抬房价、散布虚假上涨信息等等。
      厦门和杭州深圳一样,都是天生会利用杠杆搞钱的城市,加上厦门面积小,岛内土地更是稀缺,现在市场上钱又这么多,没有实际的调控措施,单纯依靠整治行动,房价真的很难稳得住。
      接下来厦门房价要是继续上涨的话,不排除就会被住建部请喝茶了。
      最后是南京。
      南京倒没有官方发布新政,但是根据风财讯消息,南京将在4月份建立二手房指导价制度。
      南京现在火爆的就是河西、江北核心区、南部新城这些高端改善区域。
      二手房市场分化也明显,品质好的次新房、学区房涨幅较大,郊区刚需盘还在横盘阴跌,市场仍处于前期分化阶段,未到普涨阶段。
      如果后面出台二手房估计不会模仿深圳一刀切,宁波的模式会更加灵活一些。

      这一轮调控有一个特色,就是由住建部提前约谈,不管地方上是有多么不想调控,有了上面的压力,被约谈的城市进一步出台调控措施是肯定的。
      细数一下,最近住建部约谈过的城市广州、合肥、宁波、东莞、南通。

      合肥在4月初发布了调控新政,接下来需要观察一段时间。
      南通在环沪都市圈中,限购政策相对宽松,尤其是2021年以来,上海、杭州等一二线城市密集发布楼市新政,这让南通宽松的政策环境优势更为凸显。
      2020年南通新房均价22248元/㎡,同比上涨19.9%,涨了这么多,也到了调控的时候了。
      东莞其实很早就调控了,也在不断的打补丁,为何住建部还要继续约谈呢?
      虽然目前东莞二手房成交量腰斩,但是3月份东莞的房价并没有“止涨”。
      这里最关键的因素是东莞并没有像深圳一样,从金融端严控楼市。
      有媒体报道,东莞目前二手房评估价、网签价、报税价都没有做到3价合一。

      来源:珠三角PLUS
      所以买家依旧可以通过高杠杆买房,还可以做高评高贷等等,市场上依旧有漏洞可以钻。
      虽然东莞没有被纳入70城房价管控中,但是已经被住建部约谈两次了,估计接下来补丁还得继续打下去。
      调控是今年的关键词,目前越来越多城市学习深圳,建立二手房指导价格。
      包括东莞、无锡、成都、西安、宁波、还有即将发布的南京,都在计划制定二手房指导价。
      但我们从东莞的例子可以看到,其实二手房指导价的价格不重要。
      关键是金融端的管控,如果银行房贷,还有抵押贷等,依旧是按照市场价来执行,那么这个指导价就是一个摆设。

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