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      “恐慌性”需求再现 购房者如何理性购房

      房天下

      2016.02.29

      春节之后,北上广深等一线城市楼市再度火爆,各地“日光盘”频现,北京二手房市场过户号叫价千元……有专家分析,“恐慌性”购房再现市场。

      据统计,2016年2月22日至28日期间,北京2盘入市。其中,位于顺义马坡区域的洋房恒华湖公馆,此次开盘楼栋为16号楼,共60套房源,开盘仅1小时售罄。另外一个位于通州的新地国际家园,推出的1号楼96-196平2-4居,均价33000元/平,销售良好。

      再看二手房市场,在淘宝网上,输入北京过户代办字样,可搜出多家店铺从事此业务。在一些成交排名靠前的店铺,月成交量都有几十个,普通号大都在千元左右,如果加急价格则更高。很多人,无论有没有购房需求,都开始纠结这样的问题,要不要买房?现在再不买,以后是不是更买不上了?今天不出手,明天是不是又涨价了?

      什么是“恐慌性”购房需求?

      “恐慌性”购房是指担心政策优惠到期、房价不断上涨而不问价格、地段,脱离购房需求能力,贷款比率畸高,为了购房而购房的一类购房需求。

      从消费上讲,是指消费者因为信息不对称,惟恐所需产品因为某种未知原因缺货或者价格推高受损而产生的冲动性的购买行动。

      “恐慌性”购房需求有何特点?

      恐慌性需求与刚性需求和投资性需求有所不同,它介于两者之间。

      恐慌性需求极易受到外界影响,房价一旦停止上涨必然带动恐慌性需求大量减少。而刚性需求则是无论市场怎么变化,只要是在自身可实现的范围之内,都要在短期内完成置业;投资性需求更是为了从理财角度出发,利用房产保值升值,需求越积极房价越是上涨,越是对这部分客户有利。

      “恐慌性”购房需求有什么隐忧?

      就像2007年的股市,当全民炒股出现时,离崩盘也就不远了。

      “恐慌性购房需求”也是有隐忧的,随着楼市租售比节节高攀,也在预示房价中的泡沫越做越大。对于财产分配来说,由于投机需求占据了主流,致使国民财富迅速向少部分富人回流,无形之中加速了社会各阶层之间的矛盾升级和对立。

      为什么会出现“恐慌性”购房?

      是什么造成“恐慌性”购房?“恐慌性”购房背后的推手有哪些?同策咨询研究部总监张宏伟总结了八大推手。

      一、多重“救市”政策叠加催生热点城市频现“日光盘”。

      从大部分城市楼市限购取消、首套二套首付降低、二手房交易环节税费的减免、央行累计六次降息五次全面降准,再到公积金贷款、普通住宅标准、住房补贴、免契税等方面继续定向宽松,总体上助推房价上涨。

      二、多轮“救市”政策之后,供求关系紧张,去化周期降低,促使“自住需求+改善需求”两股力量积极入市,导致一线城市、部分二线城市出现“日光盘”的现象。同时,“恐慌性”购房与“日光盘”使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市,甚至导致局部市场买涨不买跌的行情出现。

      三、首付贷等场外配资导致楼市需求提前入市,加速热点城市抢房潮。

      由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起,甚至有银行介入其中的“首付贷”产品,为购房人变相发放可用于首付的贷款。这样,房地产市场加强了杠杆,购房者可以在首付贷“场外配资”的支持下提前进入房地产市场。这其中就包括一部分投资客看准了机会,会用很小的资金撬动巨大的杠杆,所以他们会不断的通过各种途径炒房,最终促使“恐慌性”购房与日光盘现象频现。

      四、各地“地王”频现,楼板价迅速攀升,助推房价快速上涨。

      2015年下半年以来,北上广深一线城市“地王”频现。土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现,并且也助推了当下的房价快速上涨,同时,催生“恐慌性”购房与日光盘现象频现。

      五、“少量多批”、捂盘惜售、二手房“速销房”垄断房源等现象助推“恐慌性”购房。

      “少量多批”推盘可以营造供不应求的局面,对助推房价上升有一定作用;此外,分批推房有助于不同层次产品的均衡销售,不至于出现好的房源被一抢而空,差的房源卖不掉的局面。从部分二手中介操作手法来看,在市场火热阶段,二手中介采取“速销房”方式垄断房源,抬高房源价格,一定程度上也制造了房源紧张,助推“恐慌性”购房现象出现。

      六、前期长时间积累客户,当“救市”政策发布之时,开发商借力政策发布时机开盘。

      对于房企来讲,借力“救市”政策发布时机开盘,制造“恐慌性”购房与日光盘现象成为其快速释放前期客户的营销手段。

      七、货币政策继续宽松,大量市场流动性流入楼市。

      自2014年下半年至今,央行已经累计六次降息五次全面降准,贷款利率已经降至最低,市场流动性也较为充分。此外,央行在去年年底发行2015版新版人民币、宣布推动信贷资产质押再贷款试点等措施,意味着新一轮中国式量化宽松来临。

      八、大量高净值人群资产配置需求导致一线城市豪宅市场火热。

      从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看,尽管购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择,但是,在国内利率降至最低的市场背景下,一线城市、部分二线城市楼市步入上行周期,对于投资客或财富阶层来讲,选择投资价值较高的一线城市房产进行资产配置也成为他们的选择。

      “恐慌性”购房需求下如何理性购房?

      首先,你买房是为了什么?

      对于刚需而言,这个问题很好回答,第一是为了生活,第二是为了工作。所以,配套和交通,就是一个房子是否满足你需要的核心。而接下来就是你是否具备买房能力,首付可以适当啃老,但是以后的月供你也不打算自己还的话,建议你还是不要蹚这趟浑水。改善性需求也比较明确,但是也经考虑经验承受能力。至于投资者,你可能需要更清晰的把握房地产市场的走向,如果你看好的房子,它的升值潜力你一概不知,也请不要轻易出手;

      其次,你真的会选房吗?

      试着问一下自己这个问题,从房产类型,到户型选择,再到缴税过户,你都懂吗?还是需要跟着中介或者开发商,被他们牵着鼻子走。如果你没有把握,宁可多花点时间看房,搞清楚了再下手,不要被楼市的疯狂带跑了;

      最后,你现在适合买房吗?

      我们在进行每一项消费时都要依自己的状况而定,包括自己的工作状况、健康状况、情感状况等,因为不同的状况将对自己的消费所带来的后果产生不同的影响。而对于个人来说,买房只是其众多消费行为中的一种。故在买房之前,我们需衡量一下自己的个人状况。建议在个人工作不稳定、健康状况不好、情感出现危机等情况当中的朋友,千万别冲动买房。

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