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    棚改大限将至,这些城市最危险

    国民经略 2018-10-11

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    来源: 国民经略

    政策转向,比预想中要快很多。  

    近日,国务院常务会议明确指出:

    因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。

    这是继今年6月国开行收归棚改贷款审批、7月住建部定调棚改货币化“因地制宜”之后,再一次从最高层面对棚改政策进行定调,而且政策基调更加严厉。

    这些政策传达的信息再明确不过,那就是棚改货币化加速退潮,房价暴涨的城市再无游移空间。一个“尽快取消”,一个“严禁”,这显然不是某些自媒体所认为的“棚改悄悄回归”。

    事实上,棚改大限将至。棚改货币化已经熄火,棚改离2020年的收官之年也已为时不远,三四线的房价何去何从?


    01

    大限之一:棚改货币化退潮

    离2018年结束还有不到90天的时间,但棚改货币化退潮已经尘埃落定。

    与两个月前住建部对棚改的定调相比,这一次国常会的基调更加明显。

    其一,棚改货币化退潮要全面加速。

    国常会要求房价上涨城市“要尽快取消棚改货币化政策”,而两个月前住建部还只是“有针对性地及时调整棚改政策”。多了“尽快”两个字,不只是修辞上的文字游戏,而是政策收紧的信号。

    其二,取消棚改货币化的范围扩大。

    虽然这两次都说要“因地制宜”,但大环境已经完全不同。两个月前的“因地制宜”,背后有“商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置”的注脚,为一些城市留下空间;这一次,没有提及这一点,倒是与“尽快取消”的基调相一致。

    其三,棚改乱象将会得到整治。

    严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。言外之意,就是棚改乱象滋生,需要大力整治。这其中最典型的是莫过于地方肆意扩大棚户区改造范围,无论是不是危房旧房,乃至建设良好的城中村、居民楼,全部纳入拆迁范围,以此扩大棚改范围。

    短短三个月内,政策为何收紧到如此地步?

    最主要的一个原因是,三四线去库存基本完成,棚改货币化退出顺理成章。

    从全国数据来看,目前全国百城楼市库存已经跌回2011年的水平,全国性的去库存已无必要;

    从三四线城市数据来看,目前三四线城市库存普遍跌回到9年前,棚改货币化去库存也无继续的必要。



    事实上,过去以高库存著称的呼和浩特已率先“全面取消去库存”,长春更是率先取消“棚改货币化安置奖励”。

    棚改货币化全面熄火,三四线楼市早已是强弩之末。部分三四线城市已经开始降价,甚至出现因为降价而导致的退房潮。


    02

    大限之二:棚改终极收官

    比棚改货币化退潮更具深远影响的,是棚改必然有一天会收官。         

    先来解释下,很多人搞不清棚改与棚改货币化的区别。棚改是棚户区改造,拆旧建新,本身是个民生工程,而棚改货币化是最近两年新发明的棚改安置方式。

    以前棚改,基本都是用新房来安置拆迁户,“以房换房”,不会制造新需求,未必会刺激房价上涨。货币化安置,拆建之间有两三年的建设周期,拆迁户拿到钱之后只能在现有市场购房,手握重金的拆迁户入场,自然刺激市场情绪,推动房价上涨。



    换句话说,棚改货币化相当于央行对三四线楼市定向放水。大拆大建加上大补贴,加上房价普涨的情绪驱动,从而彻底激活三四线楼市,引发新一轮的全民抢房潮。

    从数据上看也是如此,2008-2012年我国改造各类棚户区1260万套,2013年是320万套,2014年是470万套,这6年改造总量超过2000万套,但对房价的刺激极其有限,因为当时的改造基本都是“以房换房”式的安置,基本没有货币化补贴。

    我们在前面说过,棚改收官之年是2020年,为什么说是2020年?

    根据2014年3月发布的《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》,明确到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。

    在此框架之下,2014-2017年,我国推出1800万套的棚改计划,并且超目标完成。随后在2018-2020年,又提出1500万套的棚改任务。到2020年,全国性的棚改将基本完成。



    这意味着,从2005年开启的棚改,将会在2020年彻底结束。届时,既无棚改货币化定向放水的加持,甚至连棚改都将失去的三四线城市,将会彻底暴露其本来面目。

    或许,不用等到2020年,目前已有不少城市完成棚改任务。有城市早已没有棚户区,有城市在改造中将一些根本不符合棚户区条件的房子混入其中。

    过去在棚改式放水的刺激需求下,或许还会睁一只眼闭一只眼,当棚改进入强监管节奏,这些小动作也将玩不转了。


    03

    哪些城市最危险?

    楼市上行期和下行期的玩法,完全不一样。

    在上行期,中国式房价上涨,向来是皆大欢喜式。货币放水和情绪驱动的双重效应,让三四线也能获得与一二线相同的上涨能量。

    但当楼市进入下行期,逻辑就发生变化。这个时间点,看的不是谁还能上涨,而是谁抗跌能力更强。

    显然,经济、资金、产业、人口全部占优的一二线城市最有抗跌性,经济基本面一塌糊涂、产业缺乏成长空间、人口外流相当严重的三四线城市最危险。

    所以,哪些城市最危险?

    其一,棚改货币化安置比例越高的地方越危险。

    货币化安置比例越高,就意味着放水的效应越强,过去房价上涨来自于放水效应的因素就越多。如果以棚改货币化为特征的定向放水暂停,那么这些城市房价也会最先遇到挑战。



    从全国范围来看,黑龙江、吉林、内蒙古的依赖度最高,新疆、陕西、贵州、宁夏次之,湖南、云南、青海、甘肃、山东、山西、湖北的比例也都不低,这些省份的三四线城市面临的调整压力较大。

    其二,经济基本面较差的城市,未来最危险。

    以最近陷入风口浪尖的湖南耒阳市为例,耒阳2018年上半年财政收入仅为10.63亿元,比去年同期下降了23.36%。受此影响,耒阳国库资金严重不足,公务员工资一度迟发。

    耒阳不是孤例,反而是更广泛的三四线城市的代表。

    这两年,在棚改货币化的刺激之下,很多小城市土地财政暴涨,房地产对经济产生一定拉动作用,掩盖了其经济基本面持续下行的趋势。如今棚改货币化熄火,基本面将要全部被裸露出来。

    其三,人口持续流出的地区,未来房价也很堪忧。

    众所周知,人口是房价的长期基本面,失去人口的支撑,房价势必将会回落。即使在大放水下,房价能够暂时上涨,但如果未来无人接盘,房价也只有黯然落幕的下场。



    从泽平宏观梳理的数据看,2011-2017年全国至少有225个地区人口净流出,人口净流出地区主要集中东北地区、中西部的大部分地区以及东南沿海的非核心城市等。这些地区的三四线城市的房价前景存在极大的疑问。

    04

    这些三四线有一定抗跌性

    棚改货币化退潮,三四线城市大多都要凉凉,但不是全部。

    有一些三四线城市,或者拥有较好的经济基本面,或者背靠一二线大城市,或者在区域具有较强的核心辐射力,其楼市还能得到较强的支撑。

    其一,环京环沪环广深城市群。

    中国的城市运动,必然是向核心城市群集中,京津冀、长三角、珠三角正是最大的城市群。这些城市群已经相互连为一体,楼市具有一定的共振属性,卫星城市可以享受到一线城市的溢出效应,因而房价也能得到一定支撑。



    比如东莞之于深圳,佛山之于广州,太仓、嘉兴之于上海、燕郊之于北京。虽然燕郊房价腰斩,无人问津,但这是前期过度投机与后期政策过度收缩所致,长期来看,燕郊房价仍有一定空间。

    从城市灯光图上也能看出,灯光越稀疏越孤独,房价的支撑力也就相对较弱。

    其二,强省会周边的三四线。

    强省会之所以值得强调,有两个原因,一是中国的城镇化还没完成,人口向省会及其卫星城市的集中仍是大势所趋,二是目前中西部省份纷纷集全省之力打造省会,以省会作为最为瞩目的闪光点,那么省会周边的三四线城市也能享受到一定的溢出红利。

    以首位度(省会GDP/全省GDP)来看,银川、西宁、哈尔滨、成都、武汉、西安、长沙、昆明、合肥、贵阳等相对突出。



    当然,并非所有首位度高的城市都是强省会,比如银川、西宁本身经济体量较小,经济发展极不平衡,矮子里拔将军,连自身的楼市都存在问题,遑论支撑周边的小城市?

    其三,经济基本面较好的三四线城市,也有一定支撑性。

    全国共有1600多个县城,但经济基本面良好的并不多,一些中西部县城已经陷入经济负增长、财政收不抵支的困境,大多数县城也面临着缺乏产业支撑、人口持续外流的双重困境。



    这方面,可用全国综合城市百强县排名作为参考。虽然百强县有100个之多,但大多数都集中于东南沿海城市,分布并不均衡,比如江苏就占据了1/4强。

    05

    四个结论

    潮退了,才知道谁在裸泳。

    随着棚改货币化和棚改收官两个大限的到来,三四线城市再一次到了检验是否裸泳的时候。

    其一,不要看谁涨得最欢,要看谁最最抗跌。这方面,一线城市优于绝大多数的二线城市,二线优于几乎全部的三四线城市,三四线城城市里,有经济支撑、城市群概念、强省会概念的有一定抗跌性,什么都没有的偏远小县城,是最危险的。

    其二,经济下行、财政负增长、人口持续流出的三四线城市不要碰。这些城市,既无经济基本面,也无人口基本面,连本身财政都难以维持,房价的泡沫程度最高,泡沫破裂的风险也最高。

    其三,棚改货币化程度过高的省份也要警惕。棚改货币化,归根究底,就是央行对三四线定向放水。靠放水支撑的资产价格上涨疾如迅雷,但在潮水退去之后的调整也会一泻到底。

    其四,请记住核心城市、中心城区、刚需属性三原则。属于核心城市的,非偏远郊区的,有刚需居住支撑的区域,抗跌性最强,反弹也会最快。相反,连灯都不亮的偏远郊区,没有任何实际居住支撑,这样的区域跌得也会最快。

    所以,现在早已不是蒙眼狂奔的时候,想从房价上薅羊毛已经不是那么容易,每个人都要做好万分谨慎的准备,守好财富。

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