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    回顾2008:今年的楼市,想不深幅下跌都很难!

    上海证券报 2018-10-11

    上海最新房源挂牌均价: 52701元/㎡,在架房源102434套

    来源: 上海证券报

    “囤积土地”是开发商迅速实现财富扩张的捷径。房地产业前几年的发展表明,凡是迅速暴富的开发商,一般都是土地囤积最多的开发商。这是由相关数据充分证明了的。

    根据最近两年胡润百富榜的统计,最能催生亿万富豪的行业依次是房地产、制造业和IT。房地产仍以超过四分之一的比例排在首位,而在2004年,这一比例甚至达到惊人的45%,全中国最富的人中,接近一半在做房地产。而做房地产的人中,囤积土地的数量直接决定着房地产商的身价。以碧桂园为例,它去年的土地储备量达到了惊人的5000万平方米,而身为碧桂园执行董事的杨惠妍,也当仁不让地成为富豪榜新首富。

    土地意味着稀缺资源,意味着快速的升值,意味着惊人的暴利。许多开发商拿地的目的不再是开发,而是囤积,静等升值,因为地价的翻番是比建房、卖房更大、更快的暴利获取方式。然而,物极必反,当囤积土地成为所有开发商极力追求的目的,房地产业就必然走向畸形。因为开发商把房地产开发业变成了一项传销,或者纯粹的土地倒卖。由于开发商争相拿地、囤地,2007年,全国各地的“地王”雨后春笋般地冒出,一个新记录往往还没有“站稳”,就被新的记录打破。

    土地开发商囤积了多少土地?SOHO中国董事长潘石屹给出的比较确切的数是:“(2007年)房企售楼收入2.9万亿元,购地支出3万亿元。

    但是,斗转星移,昔日成为开发商摇钱树的土地囤积,有能成为一个烫手山芋,或者是一根沉重的能够随时压弯房价的稻草。而打开潘多拉魔盒的大手,就是资金的短缺。

    在“冲刺2008京沪房企发展战略对话论坛”上,任志强说:“由于销售急速下降,很多开发商觉得钱不够了。钱不够的原因可能在于去年太猖狂,囤积的土地可能太多了。”任志强表示,今年一季度,房地产的销售量同比下降了15%。因此,一季度定金、预收款、个人按揭贷款所占开发总资金的比例,从42%下降到了19%,从而导致开发商资金紧张。同时,今年一季度,房地产开发商自有资金从35%下降到29%,这是连续四年来首次出现的情况。

    这与潘石屹给出的数据表达出了同一个意思,房地产业内普遍资金紧张、入不敷支的现状,正在日益严重地显现出来。“尽管资金紧张,但开发商都想挣更多的钱,谁也不愿意降价”——这是任志强对开发商心态的分析。这种类似“价格联盟”的坚守,在广州、深圳已经被房价的暴跌击得粉碎,“死守”北京、上海的开发商能够如愿,并不令人乐观。

    因为横亘在开发商面前的法律风险和经济风险是难以逾越的。1月7日,国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》强调,根据法律规定,土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,“坚决无偿收回”,并且规定,即使土地限制不超过一年,够不上“按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”,土地增值也将被“征缴增值地价”。

    依照过去的规定,开发商尚有两年的宽限期,就是利用这个宽限期,开发商达到了牟取土地升值暴利的目的。但现在,开发商连一年的“自由空间”也没有了。根据国务院规定:“金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年,完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业,应审慎贷款和核准融资,从严控制展期贷款或滚动授信。”分批开发、滚动授信是开发商“以小博大”的利器,当这条路被断掉,在资金缺乏的情况下,开发商要么卖地,要么等着囤积的土地被收回。

    事实上,就连地产界的“死多头”任志强也强调:“对于去年囤地过多的企业,今年可以选择卖掉三块地中的两块,留下一块会活得很轻松。”但现在,资金缺乏并非个别开发商面临的问题,而是所有开发商面临的问题,现在抛售囤积的土地,面临着无人接盘的风险。开发商为了盘活资金,只能选择降价卖地售房。

    因此,“囤地太多”有可能成为压弯楼市的是一根沉重稻草,2008的楼市,想不深幅下跌都很难。

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