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      利息多了10万块!房贷上涨背后,透露了2个决定你财富命运的信号

      正和岛

      2019.08.08

      编 辑:正风

      来 源:正和岛

      这两天,一个短消息的传出,不知又刺痛了多少购房者那紧绷的神经。

      原来,在央行多次点名房地产,指出限制违规资金流入房地产,并严查首付贷之后,杭州、苏州、南京等多个二线城市都传来了房贷利率上调消息,一时间对于房贷是否全面收紧的猜测不绝于耳。

      当然,坊间的这种猜想其实也可以理解,毕竟,个人房贷一直是违约率极低的优质资产,对于银行而言,不顾营收压力对房贷进行上调或者暂停是完全没道理的。

      那么,这一次多地银行对房贷利率进行上调的背后,会不会是受到了某些政策的指引,作为普通的购房者,在此情形下又该做出怎样的选择呢,我们不妨一同来分析一番。

      01.

      房贷利率普遍上涨,最高首套利率上浮45%!

      最近一两个月,想要买房的人们真的高兴不起来,因为全国多地都收紧了房贷政策,各地区的银行也都出现了不同程度的房贷利率上浮,或者额度收紧。

      具体来看,杭州多家银行房贷额度、利率已双双收紧。基准上浮5%不再是房贷利率的起步价,不少银行已经开始执行首套基准上浮8%或者10%的贷款政策,有的甚至还需要搭配一定额度的理财产品。

      今年楼市率先回暖的苏州,房贷利率在六七两个月也出现连续上浮。按照苏州的一位房产中介经理人的说法,7月苏州首套房贷利率普遍按照基准利率上浮23%执行,二套房贷款未还清的客户多数银行要求贷款利率上浮30%。

      而在山东青岛,自今年5月开始,包括青岛银行在内的多家银行就已确定了上浮房贷的利率,其中首套房利率上浮15%,二套房上浮20%、个别达到25%。

      除此之外,南京、武汉、无锡等二三线热点城市均出现了不同程度的利率上调现象,甚至于宁波的包商银行首套利率高达基准上浮45%,创造了各城市各银行房贷利率之最的记录。

      当然了,随着房贷利率的上调,购房者所要支付的房贷月供也要随之增加,支付的利息自然也就更多了。

      可能很多人对此还没有具体的概念,所以,我们不妨用一组具体的数字进行对比,看一看在贷款100万,30年还期这一常规方案下,基准利率和基准上浮10%有多大的差别。

      现在我国的5年期以上的商贷利率为4.9%,这个利率可以说已经是历史以来最低了,基准还是很划算的,贷款100万、贷款30年计算得出每月月供为5307.27元,总利息为910616.19元,总还款额为1910616.19元。

      而将基准利率上浮10%后,计算出的结果则是每月月供为5609.07元,总利息为1019264.23元,总还款额为2019264.23元。

      显然,上浮10%的月供要比基准利率的月供少300元左右,利息总额要少10.8万左右,差距还是比较大的,而如果是上浮20%,甚至更高,那么月供和利息差距就更大了。

      02.

      贷款额度有所收紧,排队放款现象或再度出现

      如果说房贷利率的上调是从之前过低回归平衡,那么额度收紧的信号或许从另一个角度反映了市场的真实情况。

      还是以杭州为例,除了利率的上调外,另一个收紧表现为额度收紧与放款明显放缓。一位股份行人士称,今年上半年很多银行都可以做到最快7个工作日放款,但是7月份以来放款周期越来越长,不少客户等款甚至要一个半月到两个月。而目前的情况是,银行已经不能承诺放款时间。

      我们知道,一定期限内市场上可供贷款的数额是一定的,央行会根据相应的规则,把这些额度按一定比例下发给各个银行,然后依据地域进行分配。

      而银行的额度紧张,很可能意味着排队放款的现象也要重现。合同已经签了快一个月了,贷款还没拿到,银行说房贷额度已经不够放了。”南京的一位购房者就遇到了这样的难题。

      即便是从一线城市看,额度收紧也开始有显露苗头。

      北京某房地产中介称,目前北京的放款周期在20天左右,没有受到明显的影响,而且没接到有停贷或没有额度的消息。但今年的5、6月份,北京的放款周期则是15天左右,从这个层面看,似乎放款周期还是有所延长的。

      再看广州,虽然在放款周期上没有太大变化,购房者办妥正式的抵押登记后大概1个星期可以收到放款,但在贷前审核上变得更为严格了,尤其对首付贷进行严查。

      目前,广州多家银行对申请贷款前三个月有小贷记录的客户需要进行资金去向的核查,此外放款前也要求客户提供足额的首付款转账凭证,否则将不予批准,贷后一旦发现违规情况也会进行停贷。

      对于目前房贷收紧信号是否会持续和扩大,市场多表示乐观。中原地产首席分析师张大伟接受媒体采访时表示,对于部分前期宽松的银行房贷利率的回调,不能理解为进一步收紧的要求,大部分银行房贷利率还是平稳的。

      央行点名很清楚,是限制违规资金流入房地产,对于正常的按揭贷款,没有任何收紧,基本没有影响。此外,他认为,央行提出“保持个人住房贷款合理适度增长”,预计不会进一步收紧。

      03.

      利率上调的背后,透露了哪些政策信号?

      想来,房贷利率尤其是首套房贷利率也随之上调的背后原因其实也很明确了,就是为了抑制市场过热,让炒房者因为市场的收紧而退步。

      而首套房贷利率的上调,唯一的解释其实还是国家要进行去杠杆,当前,降杠杆的任务还很艰巨,仍需要防范金融风险,遏制房地产泡沫化倾向。

      当然,可能有人会说,首套房贷款利率跟着二套房一起涨会不会影响到刚需的购房者,但我们要明确一点,炒房者是最会利用杠杆的那群人,可以说他们把杠杆用到了极致,不是说炒房者有钱就不贷款,炒房对利率调整是主动敏感的,而刚需是被动敏感。

      此外,刚需的范围太大了,以前大家都能通过加杠杆买房,但如今政策有所调整,并不是所有刚需都可以通过贷款来实现买房,过去一些不具备还款能力的也想借助刚需的名义入市,其实是隐藏着巨大风险的。

      所以,我们必须看到,暂时对刚需的伤害实际上是对炒房者的打击,是对市场环境的净化,最终还是会反哺到刚需身上的,更何况首套房贷利率肯定不会持续增加,也不会太高,刚需购房者的需求一定会得到充分的保障。

      另外,今年早些时候,央行副行长潘功胜在回答关于住房贷款等方面问题时表示,房贷利率虽然上升,但仍处于比较低的水平,央行将采取措施支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。

      这也就是说,房贷利率上调并没有见底,未来购房者还是要谨慎入市,同时,央行还认为,房贷利率不会搞一刀切,这样可能误伤刚需,将来会对自住购房者实行差别化利率政策。

      所以,首套房贷利率上调真实目的就两点,一是为了打击炒房者,给炒房者震慑作用,通过信贷收紧改变预期;二是清理并不具备入市条件的所谓刚需,这也是市场风险的重要隐患。最终目的就是希望大家冷静下来,购房者不再贸然入市,确保市场稳定。

      如果你是真正的刚需购房者,其实大可不必过于紧张。

      04.

      结语

      关于房地产周期,恒大的任泽平有句话,叫做“短期看金融,中期看土地,长期看人口”。

      的确,金融政策可以决定楼市繁荣与否。如果防风险、去杠杆成为主基调,那么大多数城市的短期房价都将受到影响。

      至于房价是高位盘整还是持续下跌,在金融之外,更要看经济、产业、人口等基本面因素。显然,没有基本面的城市,其安全边际也是最低的。

      参考资料:

      《风向又变了?房贷利率上调真正为啥?央行:不会一刀切误伤刚需》 地产哒哒

      《房贷收紧信号增强多地利率上调:额度紧张排队放款重现》 21世纪经济报道

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