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      “神秘盘”金地虹桥世家到底怎么样?小胖看房给你带来独家测评!

      小胖看房

      2019.01.27

      最近处于认筹阶段的项目还真不少,总结起来有3类,一种是频繁对外发声,很高调的楼盘;一种是不太做宣传,但购房者对产品心里有底,只需要了解最终价格的楼盘;另一种就是我们今天的主角金地虹桥世家”。

      这个项目非常低调,很多小伙伴甚至是在其认筹信息发布后才了解到市场上竟然有这么一号楼盘。由于当年嘉定金地世家的火爆场面还历历在目,这使得很多人对金地这一新全楼盘很是期待。

      小胖君在这里插一句,金地虹桥世家的开发商其实为金地商置,是金地集团旗下的另一家开发商,也是金地在全国布局商业的主力军,擅长以城市综合体为主体的商业中心投资与运营,九亭中心就是金地商置的代表作之一。

      目前金地虹桥世家已经进入到认筹尾声,不过近期有多家自媒体对其5.6万/㎡的均价提出质疑,也有的爆料其认筹情况不甚理想。

      这项目究竟如何?这一期我们就对这一神秘楼盘进行全方位评测,大家一起来了解一下。

      楼盘简介

      社区概况:

      案名:金地虹桥世家

      开发商:金地商置

      项目位置:青浦徐泾高泾路789弄

      容积率:1.0

      项目规划:总户数210户

      建筑类别:5幢洋房、3幢叠加

      本次推售信息:

      推售房源:全盘推出,共210套,89㎡洋房、130㎡上叠、139㎡下叠

      价格:洋房均价5.6万/㎡,总价约510万;叠加约6万/㎡,总价约820万

      装修情况:毛坯

      认筹时间:1月22日-1月28日

      认筹金:30万

      认筹地点:青浦徐泾高泾路789弄项目售楼处

      地理位置

      首先,金地虹桥世家位于青浦徐泾板块,距离国展中心直线距离约2.1km,离虹桥商务区核心位置(以龙湖天街为参考)直线距离也仅3.5公里。从大区域看,项目背靠大虹桥,地段优势明显,说处在“真虹桥”也并不过分。

      其次,项目位置比较特殊,地处徐泾老牌别墅区。这个地方有着较强的自住属性,一方面离主干道沪青平公路、沪渝高速有一定距离,附近也没有在建项目干扰,环境幽静;另一方面,四周都是已成气候的高端别墅区,居住氛围优越、居住者的层次很优质

      但也是这个原因,金地虹桥世家不管是到虹桥还是市区,相比板块内其他在售/待售楼盘在距离上没有优势

      小结:小胖君认为金地虹桥世家的侧重点与板块其他楼盘略有差异,处在一个闹中取静的地段,比较适合那些看中居住环境、生态资源,而又不在乎多5-10分钟车程的客户。

      周边配套

      交通配套:

      地铁:项目距离17号线蟠龙路站约2.5km2号线徐泾东站约3km,这个距离基本排除了步行的可能,最好的方式依旧是自驾到地铁站。

      自驾道路上相对比较成熟,沪青平公路、沪渝高速直通延安路高架,嘉闵高架、沈海高速南北贯通,从项目出发,去往各个方向都很便捷。

      教育配套:

      徐泾的国际学校出了名的多,项目附近的外籍学校就有西华国际学校、德法学校、美国学校、英国学校、新加坡学校等,不过基本只对外籍开放,学费昂贵。

      公办教育相对较弱,附近主要有徐泾幼儿园、徐泾小学、徐泾中学。

      医疗配套:

      项目附近医疗资源欠缺,目前仅有京汇医院、上海华伦医院、徐泾镇社区卫生服务中心等为数不多的医院。不过,在建的46万方远大健康城,涵盖医院、疗养院,体检中心等设施,未来“看病难”或有所缓解。

      商业配套:

      步行范围内的商业基本能解决生活所需,主要有已经开业的夏都小镇,5星级的美利亚酒店,去往永业购物中心、徐泾家乐福也比较方便。当然如果需要更高能级的消费,需要自驾约3km去虹桥天地、龙湖虹桥天街等。

      小结:在大家普遍关心的通勤问题上,项目离地铁站较远,出行最好的方式是自驾;而在生活配套上,步行范围内基本能满足生活所需,但欠缺高端商服配套。这其实不仅是金地虹桥世家的问题,更是整个徐泾发展的现状,产业、交通快速发展的同时,相应的生活配套并没有及时跟上,还有待提升。

      社区规划

      项目的容积率为1.0,密度很低,一般来讲可以打造成纯别墅社区。但是这一次金地却设计成区域内罕见的“洋房+叠加”组合。

      由于地块限高,小区里没有超过15米的建筑,洋房仅5层、叠墅为4层,楼栋距接近22米,这个数据是很优秀的,保证了宽广的视野和采光条件,也为景观、绿化预留了足够的空间。


      所以,据销售介绍,小区会根据景观造型适度堆破,种植有包括银杏、朴树、榉树、桂花、红枫、鸡爪槭等约70种不同景观植物,形成比较丰富的色彩和层次。还会在景观主轴上设置包括景观前庭、休闲草坪、樱花林等在内的7大景观节点。

      另外,整个小区车位配比1:1.2,完全人车分流

      小结:容积率低,居住舒适度较高,社区规划小而精,注重景观、绿植的打造。5层洋房,在市面上不多见,居住舒适性比一般洋房要更好,而叠加别墅更是板块内的稀缺产品。

      户型解读

      89平三房两厅两卫户型图

      该户型的特性:格局方正、三开间朝南、卧室均带飘窗、餐客厨一体、U型厨房、功能性上做到“2卫”、得房率得益于低楼层可达83%。

      但在我看来这户型只能算中规中矩。因为洋房相比于高层主打的就是舒适性和使用率,尤其是在户型设计走在全国前沿的上海,你会发现现在的洋房基本都能包含这些特性,区别可能只在于“少一个卫生间,但卧室更大”或者在得房率上。小胖君调研下来,目前洋房的得房率一般在78-83%,最高的能接近88%。

      附样板房照片,可供参考:

      另外需要注意两点,一,洋房仅有89㎡一个户型,没有选择余地,但好在总价较低,可以说是目前进驻徐泾的最低门槛;二,毛坯交付,这个没有绝对的好与坏,可避免开发商统一精装的质量担忧,成本更实惠,但也可能会碰到“你入住,我才开始装修”的生活困扰。

      130平米上叠户型图

      139平米下叠户型图

      叠加别墅总共44套!上叠带阁楼和露台,下叠带花园。

      你可能会惊讶,下叠的地下室呢?确实,金地虹桥世家的下叠不带地下室。一般来讲,叠加别墅的下叠价值会明显高于上叠,而这个价值很大程度来源于地下空间。而项目的这一做法没有充分发挥下叠应有的附加值,上下叠之间差异太小。

      当然,也有亮点,整体面宽约7.8米,很多200㎡+的联排都达不到这个标准;客厅和主卧面宽约4.5米,次卧约3.3米,尺度感上做得相当不错。据销售称得房率接近91%,这个数据是比较惊人的。

      小结:洋房设计中规中矩,胜在小面积,能以500万左右的价格入主徐泾,对于工作在大虹桥的刚需一族是一大福音。

      叠加是板块的稀缺产品,产品品质不错,但目前来看反而上叠性价比更高,不过到了800万这个总价段,可选择的余地会很大。

      价格如何

      项目洋房单价5.6万/㎡,毛坯交付,这在徐泾是什么概念?

      分两个层次讲:

      一,仁恒在徐泾深耕多年,一度把房价拉到了5.8万/㎡,而万科天空之城则牢牢得把价格锁在了5.8万/㎡,这一个价格就是如今徐泾均价的天花板。距离项目不远的葛洲坝虹桥紫郡公馆,5G科技住宅,装修标准堪比市中心豪宅,也不过均价5.8万/㎡,隔壁的中骏天珑,装修标准也不差,空调、地暖都有,也是5.8万/㎡。所以相比而言,毛坯卖5.6万/㎡的金地虹桥世家性价比就不高了,有的小伙伴说“再怎么样,葛洲坝和中骏2000元/㎡的装标还是值的”。

      二,在限价的大环境下,是小伙伴捡漏优质房源的绝佳时机,很多人都抱有这样的心态。葛洲坝和中骏的两块地价非常高,不论保本价到底多少,目前的售价绝对是低于大多数人预期的,会有一种物超所值的感觉;但是金地虹桥世家所在地块是通过转让得来的,成本并没有那么高,现在卖5.6万/㎡,没有“捡到便宜”的快感。

      总的来说,项目的自住属性很高,周边环境幽静,被高端别墅所环绕,周边的配套虽然能级不高,但基本能满足生活需求。社区规划小而精,户型可圈可点,自住再好不过。问题就在于价格,5.6万/㎡,还是毛坯,在目前板块内的主力新房中难言性价比。

      - End -

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