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      大调研成果 | 解决居民 “急难愁”问题 静安聚焦住房非成套改造

      房可圆

      2019.02.22

      编者按

      经统计,静安区内还有非成套住房56.4万平方米,普遍存在年龄长、基础差、隐患多、设施简陋、厨卫合用等问题,是静安住房的最大短板。

      为改善民生,解决居民“急难愁”问题,在区委、区政府的指导下,静安区房管局牵头相关部门积极研究和推进解决老旧房屋居民厨卫合用工作。我们来看看他们的大调研成果解决居民 “急难愁”问题 静安聚焦住房非成套改造

      解决居民 “急难愁”问题 静安聚焦住房非成套改造

      静安区房管局

      01

      工作回顾

      为贯彻市政府“分层分类推进实施‘留改拆’工作,多途径、多渠道改善市民群众居住条件”的工作精神,落实区委提出“尽最大努力解决居民‘如厕难’问题”的具体要求,静安区房管局立足均衡化,确保普惠化,实现优质化,在不断完善配套政策的基础上,积极创新探索旧住房综合改造的方式路径,结合老旧公房的实际情况、居民群众的实际问题,因地制宜、多策并举、分类施策,多渠道多途径地改善居民群众居住条件,解决居民群众“急难愁”问题。

      这几年来,聚焦卫生设施短缺的旧住房,静安区区政府主要通过三种改造方式,实现老旧住房厨卫成套独用。

      (一)旧住房拆除重建

      针对部分建筑结构差、无修缮价值且成片不成套的老旧小区,采用拆除重建的方式进行改造,从根本上解决居民群众的生活隐患。先后完成彭三小区二期、三期、四期拆除重建项目,改善了429户居民的居住条件,新增建筑面积2.8万平方米;

      启动彭一小区、虬江路1258弄广延路49弄等13个小区的拆除重建方案设计工作,涉及建筑面积约19.55万平方米。

      2018年,再接再厉完成彭三小区四期拆除重建项目,拆除16幢旧公房,新建7幢多、高层楼房,并同步配套社区商业,社区警署,老服务中心,居委会及停车位等,建筑面积增加193%,受益423户,该项目不仅是全市第一个竣工的“拆落地”高层建筑小区,也在同类改造中条件最优、改善幅度最大。

      根据区委、区政府的要求,加快推进两个重点项目,彭三小区五期和谈家桥一期。

      (二)旧住房改扩建

      针对无法进行拆除重建的非成套房屋,根据房屋的实际情况,采用改扩建的方式进行改造。自2007年以来,先后完成彭三小区一期、芷江西路285弄一期、彭七小区等十个项目的改扩建工作,涉及建筑面积约17.3万平方米,受益居民约4500户。目前,正在进行方案设计的改扩建项目约4877平方米。

      (三)旧住房内部分割

      针对因周边条件限制,无法进行改扩建改造的厨卫合用房屋,根据房屋的总体结构及厨卫合用情况,采用抽户加内部分隔的方式进行改造,即对原来合用的厨卫进行分隔,达到每户居民能够厨卫独用。

      02

      工作难点

      没有针对性的设计规范,配套指标要求高

      拆除重建项目执行的主要政策依据为《上海市旧住房拆除重建项目实施办法》(沪房规范[2018]1号),该办法较为原则,且此后未出台过相应的实施细则。由于缺乏拆除重建项目的技术规范指标,因此拆除重建项目按照新建项目标准进行前期手续审批,在规划方案及扩初评审时需要征询包括区建交委、区规土局、区房管局、区绿化市容局、区民防办等许多部门。由于项目的特殊性,在配套指标上如绿化、停车位、垃圾站、水、电等相关指标上虽比原有状况有较大提升,但受场地、规划容量等限制并非都能达到新建项目的标准,给项目规划许可证及施工许可证的申领带来一定困难。

      无相应的土地支持政策

      目前改造项目中,在建设用地范围内各类土地交杂,土地性质多样,存在非直管公房土地,有系统公房、单位(办公、商业、工业、仓储)用房、私房等。根据规划方案,需要一并供应给建设单位,进行合并建设。直管公房土地为划拨性质,居民绝大部分是租赁户,改造回搬后,居民房屋租赁性质不变。一旦其他土地不能通过划拨方式扩大供地并合并宗地,对今后土地取得来源的确定、房屋性质(租赁、产权)的确定都带来一定影响。

      控详调整方案确定难,调整周期长

      由于改造房屋原有间距小、居民密度大、公建配套设施缺乏等因素,拆除重建项目基本上都要进行规划控详调整,这就涉及到教育、消防、绿化、卫生、民防等相关部门的意见,既要符合现行规范,又要增加一定的公共服务设施,又要考虑到居民能原地回搬,方案调整难度很大。

      居民工作难度大

      成套改造应本着“居民自愿、政府扶持”的原则进行,只有高比例的同意率、签约率,才能保证项目顺利实施。由于居民的期望值不断提高,甚至将拆除重建与征收相比,由于获益较少,总有部分居民提出各种要求不同意改造。且进行成套改造工作无相应的托底保障政策,一旦居民不同意改造,讲给改造工作带来极大难度。

      产权房、非居等签约难度大

      由于非成套房屋大多为五、六十年代建设的老旧住宅,其住房面积小、房型种类多,且每个小区均不同程度的涉及到沿街商铺、单位、个人产权、私房等,针对这类产权房和非居房屋,签约难度很大。

      03

      下阶段工作打算

      坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引,一以贯之坚持好、发展好、落实好静安区房管局“全覆盖、保均衡,精细化、提品质”的工作原则,紧紧围绕2019年重点工作要求,创新创优,破解难题,努力解决工作中的难点、瓶颈,扎实做好静安区旧住房成套改造的各项工作,不断迈出“决胜全面建成小康社会”新步伐。

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