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      上海“地王”血泪史:卖房时流的泪,是拿地时脑子进的水!

      魔都房房房

      2019.03.02

      1

      房价就像无肩带Bra,

      快掉下来时,提一提又上去了!

      最近的股市、楼市都很火,

      什么南京组织了3000人的看房团啦!

      (经证实是不是今年,而是去年2月发生的事),

      “北三县”的燕郊一夜大涨7000元/㎡啦!

      杭州限价放开,城北“地王”建发沁园跳涨4500元/㎡啦!

      深圳瑞府8000万元/套的豪宅被秒光!

      ……

      各种火爆的场面,

      我这里就不一一上图了,

      那是中介小哥干的事!

      最近有一张图寓意深刻,

      在此分享给大家!


      2

      楼市疯狂时

      过于乐观的估计,是要吃苦头的!

      楼市回暖是不争的事实,

      尤其是那些还没“上车”的刚需,

      该出手时就出手,

      犹豫铸成千古恨!

      但是在上海,

      有一类房子,

      奉劝大家擦亮眼睛看清楚

      那就是

      那个疯狂年代拍出的“地王”盘!

      由于2017年5月,
      上海调整“土拍”竞价规则

      实行招标复合新玩法,

      小房企没有竞拍资格

      大部分土拍都以超低溢价成交

      “地王“基本被消灭!

      这是根据当时的楼板价预计的“地王”上市保本价!


      如今看来,真的是很不靠谱!

      3

      现在过得还好么?

      在2018年开盘的“地王项目”有7个:

      1、中海九峯里(松江小昆山地王)


      拍地时间:2017年3月

      当年楼板价:3万元/㎡

      当年预计保本价:5万元/㎡

      开盘时间:2018年8月

      开盘实际售价:4.3万元/㎡

      开盘套数:506套

      开盘认筹数:?

      这是2018年第一个入市的“地王”项目,也是唯一一幅在2017年拍出的“地王”,更是2018年卖得最“惨”、最“囧”的楼盘.开盘当天到底有多少认筹人数,至今是个迷。从网上房地产的信息来看,从8月发证至今,该项目的网签数据始终为0。

      2、融信世纪江湾(杨浦新江湾地王)

      拍地时间:2016年6月

      当年楼板价:5.28万元/㎡

      当年预计保本价:8万元/㎡

      开盘时间:2018年10月

      开盘实际售价:9.2万元/㎡

      开盘套数:264套

      开盘认筹数:350套

      这是2018年上海最成功的“地王”楼盘,不但卖出了销量,还卖出了声势。

      3、虹口新城金茂府(虹口凉城地王)

      拍地时间:2016年7月

      当年楼板价:6.7万元/㎡

      当年预计保本价:12万元/㎡

      开盘时间:2018年11月

      开盘实际售价:10.2万元/㎡

      开盘套数:280套

      开盘认筹数:162套

      这是2018年唯一一个均价超10万+/㎡的地王项目,项目的品质定位配得上这个价格,但地段一直是诟病最多的地方,虹口区的轨交盲点,上世纪90年代的大型动迁房基地,中环外的房子,想卖内环内的价格,市场好,或许还有些可能,搁在2018年,就卖得很吃力。

      4、中粮首创禧瑞祥云(浦东新场地王)

      拍地时间:2016年6月

      当年楼板价:3.5万元/㎡

      当年预计保本价:6万元/㎡

      开盘时间:2018年12月

      开盘实际售价:4.2万元/㎡

      开盘套数:380套

      开盘认筹数:58套

      本来是想拿周浦地王的,结果被保利抢掉了,结果就抢了个新场地王。结果,开盘当天工作人员多过来访客户,啥也不说了,点个题吧:卖房时流的泪,是拿地时脑子进的水!

      5、中骏天珑(青浦徐泾地王)

      拍地时间:2016年8月

      当年楼板价:4.5万元/㎡

      当年预计保本价:7万元/㎡

      开盘时间:2018年12月

      开盘实际售价:5.8万元/㎡

      开盘套数:106套

      开盘认筹数:53套

      中骏2016年在青浦徐泾其实有两块地王,一块位置更靠近大虹桥核心,4.5万元/㎡的楼板价无疑是徐泾宅地里最贵的,即便是2018年拍的招商和万科的两块地,楼板价都只有3万+/㎡,开盘售价5.8万元/㎡,怎么算都是赔钱的,好在项目体量小,也亏不了太多,不看好市场,早点以价换量,也是正常的房企战略。但是悲剧的是,亏着钱卖,也吃力的很,这就是2018楼市,你亏是你亏,客户不买账,就是不买账

      6、合景天悦(松江新城地王)

      拍地时间:2016年7月

      当年楼板价:3.9万元/㎡

      当年预计保本价:6万元/㎡

      开盘时间:2018年12月

      开盘实际售价:5.2万元/㎡

      开盘套数:582套

      开盘认筹数:153套

      项目的区位在松江新城的在售新房里算是最好的,周边有9号线、松江大学城、商业有万达广场,但是,产品设计让人直呼看不懂,99㎡的2+1房,120㎡的3+1房,周边比它便宜1万元/㎡的二手次新房,面积都比它要大。明明这“地王”楼盘是做给区域里的终极改善客群的,但结果户型设计成了做给了刚需的小面积,高单价把开发商逼成了只会一味做小面积的“傻子”。

      7、融创壹号公馆(松江泗泾地王)

      拍地时间:2016年5月

      当年楼板价:3.8万元/㎡

      当年预计保本价:6万元/㎡

      开盘时间:2018年12月

      开盘实际售价:4.8万元/㎡

      开盘套数:823套

      开盘认筹数:218套

      项目总价段在400万左右,是典型的刚需盘,刚需客户对总价是相当敏感的,果不其然,

      小面积300万+总价的房子,卖得差不多了,剩下400万+的户型则无人问津。眼看开春以后,金地和世茂两大“追兵”就要上市,后面的日子恐拍会更艰难。

      在2019年开盘的“地王项目”有3个:

      1、金地公元2040(浦东祝桥地王)

      拍地时间:2016年7月

      当年楼板价:3.3万元/㎡

      当年预计保本价:6万元/㎡

      开盘实际售价:4.48万元/㎡

      规划中的浦东版“虹桥枢纽”,祝桥航空城、市域轨交机场联络线、上海东站旁地标项目,由金地、融创、招商三家联合开发,因为是“地王”,即使小亏来跑量,房价还是比周边二手次新房高出8000-10000元/㎡,至于客户买账不买账,主要看大家对浦东版“虹桥”概念的心里预期有多高了。当年虹桥枢纽旁万科时一区高得离谱的8万+/㎡不也售罄了么?但是毕竟虹桥那个是2010,而浦东祝桥,真要等到2040么?

      2、西郊金茂府(嘉定新城地王)

      拍地时间:2016年8月

      当年楼板价:3万元/㎡

      当年预计保本价:5.6万元/㎡

      开盘实际售价:4.45万元/㎡

      西郊金茂府这个定价,既没有比对面的金地世家便宜,又坚持了高科技不降标,性价比还是有的,这个盘成了“网红”项目。

      3、央玺(宝山顾村地王)

      拍地时间:2016年8月

      当年楼板价:5.3万元/㎡

      当年预计保本价:8万元/㎡

      开盘预计售价:6万元/㎡以内

      今年2月20日,上实在顾村摘得两幅宅地,楼板价2.4万元/㎡,比顾村两年前,央玺的楼板价低了近3万元/㎡。这基本上等于是给央玺判了“死刑”!“刚需大区”宝山,其实有一块价格天花板,是怎么也突破不了的,2018年下半年中环旁(宝山最好的地段)大华碧云天,才开5.5万元/㎡的售价,宝山滨江地标大盘上海长滩,算是宝山版的“汤臣一品”了吧,也才卖5.5万元/㎡,你让央玺宝宝怎么活?

      *注:本章节“地王”内容参考资料,节选自“楼市差评”

      4

      给拿地的“甲方”叔叔上一课,

      上海有条隐形的“极圈”、“回归线”

      1、内中环的“地王”靠“捂”!捂一捂,是可以熬过冬天的。暂时卖不掉不要紧,轻火慢炖总会热!

      2、西环“地王”靠品质!酒香不怕巷子深,是金子总会发光的。这里的“西环”即嘉闵高架。上海的西外环太靠市中心,未把新发展起来的虹桥商务区、国家会展中心(进博会永久会址)、七宝、莘庄城市副中心包括在内,而上海的传统豪宅区又地倾西南,于是趁着虹桥空铁枢纽建设,上海又修了第二条“南北高架”嘉闵高架路,等于是在西外环外,又加筑了一道“西环”!这还不够,上海2023年的近期轨交建设规划,又在西外环与“西环”之间,再增加了两条平行的市域轨交嘉闵线和机场联络线。如虎添翼的西郊大虹桥,档次提升了不止一点点,这里的“地王”盘,只要精于品质,还是不愁卖的,无非是卖得快慢,赚多赚少的问题。

      3、刚需大区“无地王”!住上“地王”盘,也没”地王”命!刚才我们讲了宝山的天花板是6W,同样,嘉定、松江作为刚需大区,天花板就是5W,奉贤、金山这种上海的“西伯利亚区”,天花板就是4W、3W。当然,大浦东也不都是“陆家嘴”,也有“西伯利亚区”,基本上S32申嘉湖高速以南的原南汇区部分,就是浦东的“西伯利亚区”,天花板也就是4W。那么,崇明呢?不要跟我说崇明,因为崇明岛上卖得火的房子都是“0513南通专区”的!

      最后,一张图概述我的“极圈”、“回归线”理论,甲方拿地的叔叔看好了,魔都拍地,过了此边线,不要轻易把手举起来!

      作者:夏良 来源:米宅长三角

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