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      新盘都在降标减配,这里却独树一帜

      真叫卢俊

      2019.09.11


      地产十余年,看盘如走马观花。 看的多了,对于一个好盘的要求也越来越高。
      撇开一些常规的因素不讲,一个很重要也很难具备的点的是:是否具有超前意识,走在市场的前端?
      为什么要强调这一点?因为在以非比寻常的速度快速发展的中国房地产市场下, 你比别人领先一步,可能就占据了C位;但你比别人慢一步,可能就只能沦为陪衬者。
      先行者总是让人难以忘怀的,大家记住的永远都是那个第一个带来改变的“人”。
      在大虹桥就有这么一个盘,必须要和大家分享一下。
      不管是从哪方面来讲,都超前得惊人。
      毫不夸张的说,在它落地生长的四年里,伴随着虹桥共生,见证了这里的点滴蜕变。在长三角一体化的战略下,显得尤为熠熠生辉。
      01 大虹桥此地的正在蜕变 大虹桥是个非常神奇也非常特殊的地方。 它就像是上天的宠儿,每当你以为它成长到一个境界的时候,它又会进一步释放能级,迈向一个更高的阶梯。
      即便是你把目光放短至最近四年的时光,大虹桥也已经又发生了翻天覆地的变化。
      如果再把目光缩至某一个小的区域,也能发现不少惊喜,可能某些你曾经忽视的区域开始发出不一样的光芒,逐渐到了不可忽视的地步。 比如说青浦新城。
      这些年吃着大虹桥的利好,这个地方变了太多了。
      ①首先17号线通车了。 一条新的轨交的开通能带来什么势能想必不用多说,能将途径的区域盘活,而当其能直通向虹桥枢纽之时,给周边带来的利好是难以想象的。


      以前青浦新城为什么老发展不起来?很大一部分是因为这里是“被轨交遗忘的地方”。
      而当17号线,也就是原本的青浦线开通后,青浦新城一下子设立了四个站点,并且每个站点上面都有商业覆盖,无疑是咸鱼翻身了。 纵览这些年来青浦新城的房价走势,明显也大受轨交影响,2017年涨幅甚至过万。

      统计了一下,目前青浦新城在售的新盘大概有这些:


      真要在上海来说,位置不算好,近年来涨幅不低,但是胜就胜在这里的盘离轨交都不远,在大虹桥工作的人就更好接受了:性价比高还方便。
      所以你会发现虽然现在楼市热度降了不少,但这里的销量还真心不错。 从克而瑞统计的7月上海楼市的销售数据来看,销售面积排在前十的,就有4个青浦的盘,2个在正虹桥,还有2个就在青浦新城。

      这是轨交给青浦新城带来的势能。
      ②第二个是一件国际大事:在去年年底进博会召开了。 就在位于青浦的国家会展中心,算是打开了一道将大虹桥彻底面向世界的窗口。 虽然距离青浦新城有一定距离,但是进博会给整个大虹桥带来的都是质的飞跃,处于其辐射半径内的青浦新城自然是承接了不少利好。 最直接的影响就是拉动大虹桥的需求,集中体现在居住需求上,拥有不少住区、价格又相对占优还刚新建好地铁不久的青浦新城自然成为了一个不错的选择。 所以才有了上面的热销。 ③另一件大事是与进博会一同而来的,是战略层面的:将长三角一体化战略正式升级为国家战略。 在随后发布的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》中,上海青浦明确被定位为长三角一体化发展示范区


      本就串联起整个长三角的大虹桥再一次被推上了热议的高峰。

      一个有意思的现象是由嘉善、吴江以及青浦三个示范区的围合成的区域中,青浦新城差不多在正中心的位置。


      这样一来这个地方就更值得琢磨了。 ④最后一件大事是产业方面的:华为青浦研发基地在前阵子顺利摘牌了,总投资近100亿元。 位置就在淀山湖畔,虽然这里已经不属于青浦新城范围内了,但是这样的产业辐射作用想必大家都非常明白。 未来这里一期开放就能容纳办公人数达1.5万人,也就说差不多8.3%的华为员工会来到这里,他们会优先选择在哪里置业一目了然。 华为摘牌后,下一个“硅谷”将诞生在青浦的呼声越来越高,虽然未来如何尚不好下定论,但是可以见得的是,未来青浦的高度大概会超出我们的想象。

      02 一场产品的变革 不要看现在青浦新城的热度似乎一波比一波高,但事实上,在四年前,这里还远不是这幅场景。
      可能有人要问了,看上面那张青浦新城的成交走势图,好像前些年的购买力更强点啊,为什么还说这里更热了呢? 是的,以前这里的购买力并不差,但是一个很大的问题是: 区域内的房子基本都是被本地人买走了,所以即便之前没通地铁,也能卖到快3w/㎡,因为本地人对地铁并没有太大需求。
      这么一说可能很多人发现了,当初的青浦新城就跟现在的奉贤南桥新城一样,由于缺少地铁,基本都是靠本地人拉动需求,或者就是市区来的养老客群,其他人也不怎么愿意来这里置业。


      而通了地铁后就不一样了,来了不少外来客,再加上近年来大虹桥再度飞跃,青浦新城的优势逐渐凸显,愿意到这里的人就更多了。
      彼时的青浦新城尚未得到完善的发展,好的住宅项目也不算多,板块内多数为80-90㎡小户型,基本都是刚需首置,不过满足基本的居住需求。 也是在这个时候,葛洲坝玉兰花园在青浦新城拔地而起,这个项目说简单点是青浦新城难得一见的豪宅标杆,说复杂点,更像是给“新虹桥”带来了一场变革,变革的内容事关产品,我们或许可以称之为时代人居变革。
      03 玉兰花园的5个超前意识 2014年开工的玉兰花园,可以说是跟青浦新城共生共长的,也同样见证了整个大虹桥的飞速发展。
      最开始就提到了,这个项目非常具有超前意识,不管从哪方面来讲都走在市场的前列。
      在这里刚需遍地、改善难求、一片荒芜之景时,葛洲坝地产似乎就窥见了这里的未来版图,拿下了容积率仅为1.4的青浦新城核心地块。


      也在未来的几年里打造了整个板块的豪宅标杆——葛洲坝玉兰花园。


      其实在当初青浦新城没有地铁、尚被本地人盘踞之时,这么个低密项目似乎和这里格格不入,但是葛洲坝地产似乎打定了主意要改变这里,快速投入了进去。
      结果却让很多人都颇为惊讶:这里卖得出乎意料的好,2016年更是成为了青浦新城的销冠。
      这是怎么做到的?关键还是在于容积率。
      虽然当时的青浦新城刚需遍地,但并不意味着购房者对改善没有需求,正是因为少,才更让人疯狂。 1.4的容积率意味着什么? 更用心的社区景观:


      更尊贵的居住体验:


      更舒适的居住环境:

      更多样的产品类别:

      北区项目示意图

      南区项目示意图

      没错,玉兰花园一整个项目包含了102-220㎡的高层、平层以及叠墅三种产品,选择也就更多了。 仔细来剖析的话,玉兰花园之所以大受追捧的一个很大的缘由在于它在青浦新城做了不少突破,即便是对比很多豪宅项目也能不落下风。 比如用了将近3000㎡打造了会所,在上海不说没有但绝对是罕见的,而聚焦到青浦,大概也只此一家了。


      在这样一个会所,不管是孩子、年轻人、亦或是老人都能找到自己的去处,读书、交流、锻炼、会客……这是生活品质的全面提高。

      再比如在整个用材上,在行业整体“降标减配”的风气下,显得相当用心。 玉兰花园对自己的定位是:法式原石宫殿建筑。 整个项目可谓是对标凡尔赛宫来建造的。


      用全石材干挂立面,造了一个约20万方的法式宫殿群。


      针对不同定位的产品配备了不同的材料符合风格。 比如北区的高定平层用的是随州黄,视觉效果上比较高贵;南区的墅级平层用的则是德国进口的莱姆石。 比


      地面的石材铺装上,也是精心挑选的黄金麻与贵妃红等特色石材打造的:


      在景观上的细节打造也颇费心思:


      大平层的绿地景观是典型的法式构造,面积极大,在室内也能欣赏到非常生机勃勃的景观。


      在室内精装上,用的也都是全球顶级的品牌,比如说日立中央空调、兰舍新风、全屋地暖、西门子厨电、海格橱柜、杜拉维特台盆、高仪卫浴等…… 再比如栋距上的诚意:据说楼栋距约50m,最大的楼栋距超100m。


      听到这个数据的时候颇有些吃惊,这是非常惊人的尺度了,同时也意味着即便在较低的楼层采光方面也不会有多大影响。
      另一个比较特别的点来源于自然环境。玉兰花园这个地块本身就非常特殊,用一个词来形容的话就是“半岛花园”。 项目三面环河,不管是从视觉效果上、还是风水、私密性上来讲,都是极为难得的。


      并通过一个南低北高的设计,形成一个“背山面水”的格局,从下面这张区位图上应该能看得比较清楚。


      如果把目光放至户型上的话,又能发现不少亮点。
      比如说,大平层。
      在彼时的青浦新城做大平层无异于一次大胆的尝试,但是葛洲坝地产凭着对市场的预判赌赢了。
      再比如说,得房率。
      玉兰花园的得房率基本都做到了85%以上,这是一个非常拿得出手的数据。
      放到具体的户型上,拿北区约170㎡的4房2厅3卫的高定平层来说:


      南向双套房加上4.5m面宽的客厅,整体采光、尺度都可圈可点。

      南区的墅级平层就更上一层楼了,170㎡的4房2厅2卫户型非常方正。

      加上7.5m面宽的客厅,南向整体面宽足足有15m,三楼的户型甚至还附赠一个露台,也算是作为墅级平层的福利。


      可以说,玉兰花园从里到外都对青浦新城的住宅进行了一次洗礼,这样的品质在板块价值日益攀高的青浦新城,可以说颇具预见性地打造了这么一个豪宅标杆产品。
      很难得的一点是,玉兰花园都是实景现房呈现,一切都是最真实的呈现,所见即所得。


      玉兰花园打出的概念是:一宅一生。这是颇具自信的说法,但是我们也看到了,玉兰花园或许真的能成为“一生之宅”。
      这样一个项目不管从居住舒适度上还是面子上都足够具备吸引力,面子里子都赚了,并且这个豪宅的价格还非常亲民,并不比周围的刚需贵多少,自然要被抢破头。 目前来看,玉兰花园的均价不过也就在4.1w/㎡,和周边楼盘价格大差不差。这样的品质之下,这个价格就显得相当值当了。
      我们评价一个盘好或差,往往取决于以下几个因素:
      性价比是否突出?产品是否超群?地段是否卓越?若是单纯从青浦新城来看,玉兰花园想必能完美地回答这3个问题。
      做个选择的话,这里无疑是最佳。
      【葛洲坝·玉兰花园】 4.1w/㎡青浦新城豪宅标杆


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