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      周一谈市场:假期来临 成交惯例回落

      大卢侃楼市

      2020.01.21

      【 市 场 关 注 】

      • 正在召开的2020年上海两会期间,上海市政协委员、万科集团合伙人、上海区域首席执行官CEO张海提交了一份关于《关于增加综合住区用地有效供给,促进上海房地产市场长期健康发展的建议》的提案。提案指出,上海发挥长三角一体化发展中的龙头作用,同时作为中国参与全球合作与竞争的核心力量,其首位度城市地位将促进包含人口、资金等在内的各类要素集聚功能的进一步放大,进而对各类城市功能供给包含住房供给,提出数量和质量上的更高要求。

      • 1月17日晚间,世茂房地产发布公告称,公司拟配售新股,根据公告,每股配售价格29.58港元,拟配售1.58亿股,市值约为50.71亿港元,拟募集款项净额约46.38亿港元(约合人民币41亿元)。

      • 美国东部时间2020年1月17日上午9点30分,中国互联网长租公寓运营商蛋壳公寓成功登陆美国纽交所,股票代码“DNK”,成为2020年登陆纽交所的第一只中概股。按照发行价,承销商行使超额配售权后,蛋壳公寓总计募集资金超1.49亿美元,市值可达27.4亿美元。

      • 1月19日,据上海联合产权交易所信息披露,天津静安地产有限公司100%股权拟挂牌转让。本次的转让方为上海静安地产(集团)有限公司和上海申城房地产开发实业总公司。截至2019年12月,标的公司的营业利润亏损35.68万元,营收386.36万元,总资产为4246.62万元,总负债26.11万元,所有者权益为4220.51万元。


      【 一 周 综 述 】

      持续上冲后,上周楼市成交出现回落,据上海中原地产数据显示:上周(1.13-1.19)新建商品住宅成交面积14.1万平方米,环比减少27.8%。

      区域表现上,虽然大部分区域成交出现滑坡,但远郊依然占据重要地位的格局不变。主要是前期入市的项目在签约上还有一定延续性。比如青浦上周成交1.8万平方米,排名全市第一。原南汇和奉贤借助区域内项目的超大供应,延续相对高流量。上周分别成交1.6万平方米和1.4万平方米,排名位于第三和第四。上周浦东受新项目入市集中签约影响,成交增加到1.6万平方米,排名上升到第二。此外,上周长宁区出现成交挂0现象。通常成交下滑,中心区尤其是长宁和老静安容易出现挂0现象。

      供应方面,上周出现挂0现象。一方面,前期供应比以往高,提前透支部分供应。另一方面,临近春节,市场各方陆续开启休假模式。因此,上周供应疲软并不意外。

      虽然成交出现大幅回落,但从绝对值来看仍有14万平方米,相对于淡季市场来说,这个量表现不错。况且,年前两周成交都会有回调的惯例。因此,成交跌落不必担忧。当前政策面也进入相应平淡期,市场情绪也不会有太多波动。预计节后经过1-2周的恢复后市场会进入自己节奏。

      国家统计局今日发布了2019年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。随着淡季来临,房价涨幅进一步收窄。

      特点1、一线城市环比涨幅回落,二三线城市涨幅环比扩大。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.4个百分点。31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.3%和0.6%,涨幅比上月均扩大0.1个百分点。越来越多城市加入“人才大战”,这些城市主要集中在二线以下城市,有助于稳定需求。而一线城市政策相对稳定,调控严格,因此对市场影响不大。

      特点2:16个城市下跌,最大跌幅进一步收缩。虽然12月新房价格下跌的城市比11月略有减少,但房价涨幅在收窄。当月扬州涨幅最大为1.3%,而11月最高涨幅为1.9%。大部分城市涨跌幅在1%以内,进入淡季后,市场波动减小。虽然临近年底,但是不少城市有政策微调,比如人才政策等等,虽然不直接针对房地产市场,但对心态以及释放需求有积极作用。在此背景下,有利好的城市短期出现价格波动。

      特点3:一线城深圳涨幅领先。新房市场北京和深圳分别上涨0.4%和0.7%,上海持平,广州下降0.3%。二手房市场中,北京和深圳分别上涨0.6%和1.0%,广州持平,上海下降0.2%。11月深圳接连出利好,比如取消“豪宅税”,港人在大湾区购房豁免提交资料文件,可与当地居民享有同等购房待遇等等,政策利好持续发酵,12月楼市成交维持较强动力。

      后市展望:调控基调不变 市场延续盘整

      去年底的中央经济工作会议、近期银保监会连续发声等等,继续强调“住房不炒”调控基调,不过总体上并未超出市场预期。近期的降准,还有诸多城市对楼市调控政策出现微调在心态上有助于维持住当前交易速度。不过农历新年比较早,因此,1月下半月后市场或出现快速降温。基于市场关注重点不在交易上,因此价格不会出现明显波动。二手房或延续震荡下跌的走势。而新房基于高价房入市积极,可能会有小幅上涨。

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