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      上海自贸区临港新片区单独放开限购政策为何格外吸引眼球

      镁刻地产

      2019.08.08

      8月6日,在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上,上海市副市长陈寅透露,上海自由贸易试验区临港新片区将放开房产限购政策。

      具体内容包括:限购由以家庭为单位,转为以个人名下房产数量限购;购房资格社保要求由5年转为3年;人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原来的7年缩短到5年,核心人才进一步缩短到3年。

      此次放开限购仅针对自贸区新片区,即上海临港地区,上海其他区域的房产政策没有变化。

      对此,一位TOP10房企高管告诉《每日经济新闻》记者,这可以看作是上海局部区域放松限购,主要是为解决大企业到来之后员工的购房问题。一方面可以加强新社区建设,另外可以加快本地去库存。

      临港地区规划图 图片来源:临港新城官方微信

      临港放松限购有信号意义

      8月6日,国务院印发《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》,同意设立中国(上海)自由贸易试验区临港新片区,并公布了新片区先行启动区域四至范围,以及新片区总体方案。新片区的规划范围是:上海大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧区域设置新片区。

      事实上,今年6月份,上海市副市长陈寅就指出,将设立自贸区新片区(主要是在临港地区),将对标国际最高标准、最富竞争力的制度创新,同时在产业上要有突破。即赋予临港地区新使命、新任务。而此次临港地区放开限购,仅是对新片区发展的支持举措之一。

      那么,临港区对买房限制的相对宽松态度,是否有全国意义?

      上述房企高管认为,近两年国家一直在强调“一城一策”,不同区域有不同政策,其他城市也可能有需要局部“激活”的需求,所以上海浦东的政策放开具有一定的信号意义,但这不具备示范意义,可能不会在全国直接复制。

      他同时强调,加强化分区治理的逻辑,并不意味着未来调控会放松,而是更强调分区治理的逻辑。

      《每日经济新闻》记者注意到,临港是上海一个十分特殊的板块。

      在距离上海市中心人民广场75公里的临港新城片区,实际是在本世纪初填海围城而成。此后,区域内S2建成、东海大桥通车、洋山开港、四大开发公司南下、产业区崛起、16号线贯通、特斯拉进驻……孤悬东南海滨的临港逐渐有了新城的景象,中船、西门子、商飞、瓦锡兰、马士基、DHL、上海电气、上海汽车等国内外著名产业集团和物流企业纷纷进驻。如今,临港片区已经成为汽车、船舶、航空、海洋等产业的“必争之地”。

      据了解,上海自贸区之前面积为120.72平方公里,范围涵盖外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区、金桥出口加工区、张江高科技园区和陆家嘴金融贸易区等七个区域。而新批准的加入上海自贸区的临港片区,将先行启动南汇新城、临港装备产业区、小洋山岛、浦东机场南侧等区域,面积为119.5平方公里。

      根据港新城官方微信公众号最新介绍,临港地区规划面积343平方公里,人口68万,由国际未来区(主城区)、智能制造区(重装备产业区、奉贤园区)、统筹发展区(主产业区)、智慧生态区(综合区)及海洋科创城(自贸区、科技城、大学城)等功能区域组成。

      数据来源:上海中原研究院

      放松限购政策为吸引人才

      临港被加入“自贸区”的决策意义重大,因而有后续政策的调整。莱坊董事及上海和北京研究及咨询部主管杨悦晨向《每日经济新闻》记者表示,这主要是为吸引外国人和高端人才落户临港片区,为新片区带来更多的住房购买需求。

      杨悦晨认为,政策之下,临港的商办项目也将获得市场关注,更多企业会选择临港作为办公场所。因此,无论是临港的住宅还是商办市场都将随着加入自贸区而获得更大的发展空间。

      58安居客房产研究院首席分析师张波指出,这一区域距离上海中心较远,其购房人群以自住为主,区域主打“产城融合”。此次政策的推出,实质是解决区域内工作人群的居住问题,与房地产调控本身的关联度并不大。而相比嘉定新城、青浦新城这些热门板块,临港新城明显在发展速度上稍逊一筹。

      据上海中原研究院统计,临港新城一手市场供应稳定,2016~2017年市场需求旺盛,均价稳步上涨,保持平稳在2.83万元/平方米,目前市场供大于求,尤其是2018年四季度房企集中推盘,市场选择变多;与张江、祝桥、惠南等板块项目相比,临港价格优势明显,月均去化套数201套,远超周边板块100余套。

      资料来源:上海中原研究院

      临港新城及周边待上市项目与地块数量共9个,潜在供应套数约3277套,货值84.5亿元,分布集中于临港主城区与海湾蓝湾国际社区,其中绿城上海诚园、万科金域蓝湾鹭语墅潜在供应套数排名靠前,货值超11亿元。

      据临港新城官方微信公众号2018年7月的介绍,临港现有常住人口约30万人。从目前的常住人口来看,对于区域内楼盘项目的销售拉动相对有限,即使取消限购,短期市场不会有所好转。但未来会有更多产业人口导入,对于区域内的住房需求会持续提升。

      据记者了解,目前已经入驻临港的品牌房企,包括港城、绿地、万科、保利、陆家嘴、中建、港城等,而其中港城是名副其实的临港“地主”,在该片区拥有大量土储。

      临港新城片区楼盘项目情况 数据来源:上海中原研究院

      同策咨询总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者,该区位有一定的去库存压力,从楼市角度来说,本次放开房产限购政策是一个去库存的机会。而对房企来说,临港放开限购之后,如果需求增加,就有开发商愿意投资。

      张波告诉记者,这一政策对房企会形成一定影响,自贸区临港新片区未来的土地市场关注度或将提升。临港新片区有了明确的、更高的定位,丰富了战略定位,突出了产业发展之后会带来更多人群,同步提升了居住需求,因此区域内的土地供量也会提升。但值得关注的是,由于上海的限价政策还在持续,对于房企在区域内拿地也会产生一定的心理影响。

      “投资与否要取决于供求关系。”上述房企高管告诉记者,企业最终会不会投资,怎么投资,还要看售价和政府限价逻辑。如果限价低,地价高,就会打击企业的积极性。只要有合适的价格和利润就行,不一定卖高价。支持板块发展,吸引人才是这个政策的初衷。

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