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      坂田2018下半年片区成交量出炉:最好卖的是哪个盘?

      深圳壹地产

      2019.01.01

      来源:咚咚找房 作者:偏北

      原标题:坂田2018下半年片区成交量出炉:华为搬走对二手房市场影响大吗?

      年终将至回头想想,自从“731”出台,坂田的二手市场就没什么好气色,金九银十是根本没影,年终有没有翘尾还说不上,坂田本地最有实力的一群置业者倒是搬走了不少——从7月到11月华为坂田基地已经把12600人分三批搬迁至东莞松山湖开展工作。

      当然所谓坂田市场就靠华为员工支撑的说法是过度夸张了,更何况搬走的主要是终端制造相关部门,华为主营业务和总部相关部门人员都还是继续留在坂田,对市场影响还是比较有限的。不过在当前低迷的市场环境下,普通人的市场心理预期确实有可能会受到一些影响,人民的眼睛是雪亮的,还是看看这半年来坂田市场的数据体现吧。

      PS:本文以下有关数据均是偏北收集自各大中介公司的公开成交数据,来源真实但有效性受其数据覆盖面影响难免有所偏差,结论仅供参考。

      照例还是先把各盘拉出来溜溜看谁最受欢迎,那些半年都没两三套成交的就没列出来了,打算一套房住到天荒地老的纯粹自住客本就不在意这些,大众喜欢什么与己无关嘛,关心房产增值保值的人还是需要注意下的,毕竟变现速度太差,交易不活跃的话,账面数字就永远是空中楼阁了。

      都说“731”后二手市场遭受重创,但坂田的成交总量相比去年同期其实只少了一成,这个幅度多少有些让人意外了,显然排除税费问题干扰的话,近半年坂田二手市场总的表现还算不俗。

      榜单中各盘排行情况如下图:

      与往年不同之处在于榜单上的常客们的排位变化不小——常年占据榜首位置的万科系各盘的排名都下降了不少,成交量相比以往也缩水三成左右,同样是榜单常客的旭景家园等盘的成交量干脆是腰斩了,与之相反的则是信义嘉御山、城市广场、佳华领汇广场这几个准新盘,成交量相比以往都近乎翻倍了。

      这样前后迥异的变化难道是大家喜新厌旧?但分明吊车尾的星河银湖谷也是次新盘,总之无论缘由如何,坂田二手市场不好的锅,华为人不背。

      虽然市场总体状况还行,但具体到各盘上就差异还是挺大的,市场中分化现象越来越常见,真是长江后浪推前浪,前浪死在沙滩上么?还是先上图中各盘大半年来的成交均价变化吧。

      图中红色折线就是各盘成交均价的变化情况,涨跌的分化还真是充分体现了市场的复杂性,相比年初能有10%以上涨幅的成长性确实不错了,在5%左右徘徊的应该说保值还是不错的,这也是现在二手市场中大多数楼盘的现状,至于未来如何还得看市场大势了,涨有涨的原因,跌了的不光是受累于市场环境,内部因素也是不可忽略的。

      坂田地方不大,通常就以布龙路为界分为南北两个片区。

      每个区域都有各种档次品质的楼盘,坂田楼盘不多,但在品质等各方面衡量起来差距都更为巨大,例如榜单上并未列出的泓瀚苑、台湾花园等老破旧跟佳兆业城市广场等盘无论哪方面比都是天渊之别,与城中村比就是多了张“国土发的出生纸”,品质差到这个地步,价格再低也难吸引到人。

      与邻居龙华相比,坂田区域内的楼盘分布并不集中,还没有形成成群连片的居住区,特别是在坂田北城中村还有厂房的体量不小,各种配套也还未形成系统均衡合理的分布,而是基本都集中在几个大型花园社区附近,例如信义嘉御山、第五园等大社区楼下都有街区商业和学校。

      而这次统计中涨幅较大的几个盘:信义嘉御山、佳兆业城市广场、佳华领汇广场、创兴时代公寓,上品雅园,除了最后2009年的上品雅园算是“前辈”,其余都是楼龄不到5年的次新盘,显然在坂田置业的人都比较喜欢新一点的楼盘。

      信义嘉御山

      在大族云峰的配套商业开张前,信义嘉御山配套商业在坂田的NO.1地位还是无可动摇的,再加上配套的科技城外语学校,近地铁靠梅观高速,再有高赠送且紧凑实用的户型,嘉御山高价之下还能有这个表现没毛病。

      万科第五园

      万科第五园太大了,各期风格差异很大,户型也十分复杂,一共九期合在一起统计均价不太容易体现各类型的市场表现,其实最贵的4期表现反而更好。

      佳兆业城市广场

      坂田最大社区,配套规划也是最完善的,不过自有商业开张还有得等,不过大气舒适的社区和不错的赠送还是挺吸引周边置业者的。

      万科城

      万科城是坂田最早的品质标杆之一,不过旁边的城市广场配套建设是越来越完善了,万科的比较优势也是越来越小了,要说受华为搬家影响最大的盘应该就是它了。

      四季花城

      四季花城品质档次都较好,又很宜居,其实没什么明显缺点,旧就是最大问题,“731”后部分一手业主的房源的超高税费是有点吓人,对行情确实有点影响。

      佳华领汇广场

      虽然涨幅也不小,但是跟对面的嘉御山比起来还是有不小差距,外围配套基本一样,差别就是品质档次了。


      中海月朗苑

      有第五园这么大体量,却又多面孔的邻居在,月朗苑的价格是没法超越的,高赠送高拓展不是唯一,要不怎么四季花城隔壁的阳光第五季都上不了榜。

      上品雅园

      这个盘更纯粹的代表了名校学区房的变化趋势,同学区的其他楼盘因为量较少没上榜单。

      旭景佳园

      各方面条件都无突出特色的话就只能靠价格吸引人,片区里楼盘越来越多,像旭景家园这样各方面都比较平庸的盘只能跟着大势浮动了,品质更差如隔壁的富豪花园这类就干脆无人问津了。

      创兴时代

      统计涨幅数字确实还不错,坂田的公寓项目也确实比较稀少,但是创兴时代这样的独栋小公寓品质一般,又无住宅的学位属性,能否有好的成长还是需要依赖旁边五和站交通枢纽地位的提升才行。


      星河银湖谷

      既生瑜何生亮?有了玖龙玺作对比,星河银湖谷确实底气不足。

      总之,被坂田良好的区域位置激起的置业热情总是会被糟糕的配套现状冷却,但良好的楼盘品质和片区前景又让人纠结不已,偏北的建议是:长线价值投资或者高品质的自住需求才是更适合更理智的选择。

      新闻延伸:

      营销中心已关闭,坂田百万大盘可能转长租?

      随着坂雪岗科技城核心区规划的出炉,艺术中心、郊野公园设计曝光,这一波操作,弥补了科技城大型文体设施的缺乏,坂田迎来新的利好。

      日前,壹地产在坂田北片区踩盘时发现,坂雪岗科技城旁边有个大盘现楼——信义嘉御山,项目还剩下6期产品,主推建面约70-130平住宅产品。

      不过踩盘过程中得知,这个盘可能要转长租了,近几年是不会卖了。究竟怎么回事?

      NO. 1|

      总建面约100万平,已是现楼

      信义嘉御山项目位于坂田街道五和大道与吉华路交汇处,坐落于坂雪岗科技城的核心区域,距离地铁5号线五和站C出口大概1公里距离。

      整个项目被金银街分成个两个地块,规划总建筑面积约100万平。大一期靠近3.6万平天虹旗舰店,大二期临近科技城外国语学校。

      目前大一期已经全部售罄,大二期用地,备案名为“信义御珑豪园”,总建面约42.7万平,其中大二期的5期房源也已售完,现在还剩6期未入市。

      下图是项目大一期和3.6万平的天虹商场,已经开业。

      这个是项目大二期,可以看到已是现房,左边楼栋已经有业主入住了,右边楼栋还未入市。

      家在网友晒出了大二期园林的航拍图,可以看到,楼体密度较高,部分房间出现对视情况。


      图片来自于光影迷踪

      大二期沿街商铺已经开了一部分,主要以教育机构为主。

      大二期地块内,有一所“壮壮信义御珑豪园幼儿园”,成立于2017年,是一所政府产权,国有民办、花园小区配套的幼儿园,今年春季开始招生。

      一路之隔,是项目自带的一所九年制学校--科技城外国语学校,已于15年开始招生。

      走访后发现,目前大二期地块内,还有11、12、13、14栋的人才房正在建设当中,工程牌显示2019年2月6日竣工。

      NO. 2|

      营销中心已关闭,据说要转长租

      踩盘过程中壹地产发现,项目大二期地块内并没有营销中心。

      询问周边中介得知,整个项目只有一个营销中心,在项目大一期地块内,不过已经关闭了一段时间了。

      中介还告诉小编,不要等大二期的产品了,因为未入市的房源可能要转长租,近几年内是不会拿出来卖了,想买信义的房子,现在只能买二手房了。

      壹地产发现,家在上的网友也在讨论,大二期剩下的产品不会卖了,要转租。

      后来咨询了几个房网,他们回复说的确是有听到要转租的消息,目前还没有确切的信息,还不确定是否真的会转长租,项目那边也没有给出公告。

      销售表示,项目6期户型和5期基本一致,主推建面约70-130平3-5房住宅产品,其中包括复式户型。

      以下是早先项目5期的户型图和样板间照片。

      户型图(左右滑动查看更多)

      89平样板间(左右滑动查看更多)

      NO. 3|

      项目二手房已卖8万多

      链家网显示,项目周边二手房价格差在3-7万之间。

      项目南面的佳华领汇广场king公馆,商务公寓均价在5.6万/平。35平的1居室,租金在4000元/月。

      东面多为老旧小区,台湾花园(1991年建成),价格在3.6-3.8万/平;泓瀚苑(1999年建成)最便宜的一套是120平的4室,业主挂价300万。

      目前来看,信义嘉御山5期的二手房(2015年建成),是坂田北片区内均价最高的,均价在6.8万/平。

      不过单价普遍在7.3-7.4万/平的居多,高的已经去到了8.7万/平

      从价格方面来说,信义嘉御山的价格比周边其他楼盘确实是高出许多,那项目的配套怎么样呢?

      NO. 4|

      自带的学校在龙岗排前几

      目前坂田北的教育资源较为丰富,包括了科技城外国语学校、深实验坂田分校和深圳外国语龙岗国际部等名校。

      另外,原民办的“立培学校”也改为公办学校,并改名为“杨美实验”,且雪象学校旁规划有高中用地,有消息称将会规划建设一所48班的高中。

      小学和中学方面,信义嘉御山自带了科技城外国语学校,2015年建成的九年制公办学校,学校总占地面积3.6万平方米,是龙岗区教育局与深圳外国语学校共同合作创建的,采用了中西方结合式教学模式,除英语外,还开设了多门外语。

      虽然属于新建学校,但是学校成绩还是不错的,今年中考年级平均分369分,位列龙岗区第三名。

      龙岗区排名

      全市排名

      不过,招生信息显示,科技城外国语学校的招生地段为大发埔社区,这个片区有信义嘉御山、佳华领汇广场、四季花城等小区。也就是说该校招生压力巨大,很可能会出现小区业主子女无法入读小区配套学校的情况。

      不过今年9月份,四季花城旁的公办九年一贯制学校--龙华区华南实验学校开建入学,将坂田南部分小区划分进去,一定程度缓解了科技城外国语学校学位紧张的难题。

      NO. 5|

      地铁出行不太方便

      除了学校外,来看下项目其他配套。

      轨道交通

      项目现在最近的地铁站是5号线五和站,不过从大二期地块过去的话,大概1.5公里,还是有点距离的。

      周边还规划有地铁10号线吉华站,10号线沿途经过梅林关、坂雪岗片区、华为新城等,覆盖中部发展轴,预计2020年建成通车。不过吉华站距离项目也有段距离。

      驾车出行的话,有临近的有五和大道、坂雪岗大道和梅观高速可选择。

      商业配套

      除了项目自带约3.6万平的天虹商场外,与项目一路之隔,有佳华领汇广场购物中心和坂田商业广场,可满足日常生活所需。

      稍远些的,3公里处,有60万平的壹城中心,周边还汇聚了万众城、奥特莱斯8号仓、坂田手造街等多个不同业态的商业项目。

      文体配套

      目前来看,项目周边有华强城140万平的雪象体育公园、坂雪岗艺术中心、图书馆(规划中)、福利院以及博物馆(规划中),以及300万㎡华侨城24史文化公园。

      距离项目最近的是坂雪岗艺术中心,目前设计图已经曝光,具体建设时间还没有确定。

      坂雪岗艺术中心包含一个1600座的歌剧院,一个可容纳430-500人的多功能小剧院,一处多功能的科技艺术馆和8-15个艺术家工作室等。

      7号设计方案

      9号设计方案

      雪象体育公园也已在上个月开工建设,工程计划竣工日期为2020年10月31日。

      公园占地142.25公顷,是为以休闲体育为特色的自然公园,划分为滨水休闲区、健康运动区及生态游憩区三个功能区。

      医疗配套

      目前项目周边多为社康中心和药店,大型医院较少,就医的话不太方便,2.3公里处是一所有些年头的“深圳坂田医院”。

      远距离规划了3所市级三甲医院:深圳市第二儿童医院、吉华综合医院、新华医院,不过最快也要2019年年底才能建好,距离都在3公里以上。

      另外,在万科城东面还规划有新的医院用地。

      新华医院总建面约50.4万㎡,属于大型性和医院,预计2020年底前建成;

      第二儿童医院总建面31.5万㎡,据说是规模和床位设施都比市民中心的更大、更好,预计2020年底前建成。

      吉华综合医院原为肿瘤医院,现改为市级三甲综合医院。在15年年底的时候就动工了,总建面约54万,预计2019年12 月建成投入使用。

      踩盘总结

      1、项目紧邻坂雪岗科技城,是高端产业集群聚集之地,高收入群体较多,具有较强的消费和购买能力,项目能够承接科技城的居住人群。

      随着坂雪岗科技城发展提速,促使商业及周边的配套环境升级,能够带动租赁市场和房屋销售市场。

      2、目前来看,项目项目社区配套成熟,科技城外国语学校成绩还不错,给项目加分不少;周边的商业、文体配套比较齐全。

      3、不足之处是,项目楼体密度较高,部分楼层房间会出现对视,整体舒适度打了个折扣;从大二期到五和地铁站也有段距离,步行的话需要20分钟左右。

      4、另外,目前周边多以农民房和旧工业区为主,周边旧改较为集中,居住环境较为杂乱,要依靠旧改来改变。

      不过旧改项目牵涉产权主体较多,相对改造难度较大,实现周期相对较长,很多旧改项目尚无实质性进展,短期内因旧改周期等原因整体居住环境改善较难。

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