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      2019年,深圳最后价值洼地——坪山爆发!

      深圳壹地产

      2019.01.01

      来源:文杰淘楼

      隐藏在历史中的资产收益秘密

      上图是近日网络上疯传的各类资产历年受益图,不难发现,自2007年起,房价的收益基本上都是稳占前排。

      回顾整个2018年,淘哥写了几百篇楼市文章,阐述对各个片区的楼市看法,各个楼盘分析,房企内幕、大佬购房秘籍投资心得等等,帮助了许多粉丝朋友买房置业,在这里也感谢粉丝朋友们的支持。

      最近有多位朋友在后台留言,询问坪山楼市,作为东进辐射东莞惠州桥头堡,坪山有大量未开发土地、地铁14、16号线等交通规划建设,有高新区,2019坪山的机会在哪里?

      今天淘哥就重点解析一下深圳东部——坪山。

      //////////

      NO.1

      坪山的雄心

      同南山一起打造深圳双引擎

      今年4月,来自人民网深圳频道的一则报道——《深圳南山坪山如何打造深圳“双引擎”》,值得大家细细品读。

      文章提到:3月9日至10日,广东省、深圳市领导班子率队调研坪山高新区和南山高新区,强调要进一步完善高新区管理体制机制,加强市、区联动,加强规划建设,加强政策支撑,着力打造全国一流的高新园区为建设可持续发展的全球创新之都发挥重要引擎作用。

      现阶段,南山经济总量位居全省区县第一,全国区县排名第三,作为深圳全市唯一的2000亿级经济大区,南山最自豪的就是——11平方公里的南山科技园,被称为国家级高新技术产业园,集中了100家以上的上市公司,上千家高新技术企业,地均产值早已超过100亿元/平方公里,11平方公里产值高达1100亿元,超过整个西藏自治区。

      目前,南山已经成为深圳房价最高的区域,国家级高新区+三大总部基地+前海-蛇口自贸区+大学城,这些高起点规划促使南山高速发展。

      回头来看今日的坪山,是否也有相似的因素来支撑?答案:当然有!

      立区之初,坪山就剑指高新技术产业。早在2016年,就启动坪山高新区申报工作。2017年,总面积达51.6平方公里的坪山高新区总体规划已经编制完成。

      坪山高新区位于“广深科技创新走廊”东南端,是我市列入“广深科技创新走廊”20个重要节点之一。

      坪山作为全市最年轻的行政区和发展潜力巨大的城区之一,其国家级高新区规划达约51.6平方公里,总规划面积是南山高新区的四倍多。

      根据规划,坪山高新区2030年将吸引50万高端就业人才、70万居住人口,国家高新技术企业达到3000家,总产值达到8千亿~1万亿元。

      “西有南山、东有坪山”,不仅仅是一个口号,更是一种梦想和对标发展思维。关键是淘哥发现,深圳真的在这样做!

      产业是区域发展的根本。没有产业,就没有未来。坪山既有产业基础,更有远大的产业发展抱负。

      目前,坪山高新区已经有四块国家级牌子——新能源汽车产业国家基地、生物医药产业国家基地、新型工业化示范基地和出口加工区。

      坪山高新区自北往南的排布分别为新能源、生物医药、电子科研以及生态文化旅游等高新生态产业,布局科学,助力经济发展。

      深圳市重点区域开发建设总指挥部第十二次会议上,坪山中心区扩容方案获得原则性通过,坪山中心区从4.68平方公里扩容到24.08平方公里,定位为“深圳都市圈东部创新中心与商务中心”。

      为何给坪山中心区扩容?扩容意味着什么?

      对购房者来说,这就意味着机会,扩容是坪山中心区从城市副中心向深圳东部中心跃升的标志性事件。

      NO.2

      划重点

      坪山到各个区的“动脉”已经打通

      2009年6月30日,深圳市委市政府为推进东部片区统筹发展,将深圳市大工业区和坪山街道、坑梓街道,整合为坪山新区。

      2012年-2014年,坪山楼市尚处于平稳阶段,均价未超1万/平。

      2015年开始,全市房地产市场的火爆,让越来越多的人把眼光转向价值洼地——— 坪山区,坪山区成交量激增,区域均价也开始上涨。

      2017年1月7日,经国务院批复同意,坪山区正式揭牌成立,同年坪山楼市均价已经稳步增长到3.6万/平。

      这样的涨幅背后,离不开基础设施、市政配套的完善。

      伴随地铁14号线、16号线的动工坪山高铁站的投入使用,坪山大道的扩建,南坪3期、坪盐隧道等道路的开工,将打通坪山到各个区的“动脉”。

      华谊兄弟影视文化城、大学城的规划建设,生物科技园的投产等,将吸引高精尖人才流入,对坪山区起到极大的拉动和提升作用。

      坪山新区为“四大新城”的创新之首,以高科技创新为核心,国际一流产业基地。计划三年36个重大项目,投资2725亿,打造集高铁、城轨、地铁、快速路为一体综合交通网络,30分钟瞬达福田、罗湖。长远来看,坪山或将成为“下一个龙华”。

      其实就在2018年,坪山就发生了很多新变化,淘哥划了几个重点:

      1、7月5日,坪山区人民政府和华为技术有限公司在深圳签署战略合作协议,从此,云计算、大数据以及人工智能产业在坪山正式拉开序幕,坪山产业愈演愈烈。

      2、7月9日,东部过境高速最新建设进展出炉,工程建设累计已完成整体形象进度至55%,建成后从坪山便可直通香港,并且此高速还全免费,住坪山又添一项新福利。

      3、7月30日,坪山最炫隧道上线——坪盐通道,穿越隧道就像半个海洋馆,十分酷炫,不仅如此,日后坪盐通道开通,坪山人民到盐田仅需10分钟。

      4、10月24日,深圳交委发文表示:南坪三期坪山段已完成超九成,力争春节前具备通车条件,届时从坪山到深圳中心区仅30分钟,到前海仅1小时。


      5、12月14日,深圳地铁14、16号线房屋拆迁涉及城市更新项目的拆迁工作正式启动,涉及房屋拆迁面积约4000㎡。随着深圳地铁14、16号线的建设,坪山将迈入地铁时代。地铁建成通车后,坪山人的出行将更便利。

      坪山大道综合改造工程经过充分的前期准备,新横坪公路坪山段市政化改造工程坪山大道南段现已开工。道路预计2021年完工,届时坪山的交通路网将会更加完善。

      NO.3

      人口增长+配套升级

      泰禾、恒大、卓越都来了

      从上图可以看到,总面积约175万平方公里的龙华,常住人口达约143万人;而总面积约168平方公里的坪山,总人口仅仅60万人。龙华为什么这些年发展这么快,每天坐地铁4号线的朋友们应该深有体会,龙华人太多了,而且每年还在继续增加。

      据淘哥了解,目前坪山区已经将2020年预期管理人口调整至200万人。这里面就暗藏了楼市信号。

      目前深圳技术大学、北京中医药大学和南京金龙等重大项目已明确落户坪山,随着地铁14、16号线列入轨道四期,坪盐通道、南坪三期、外环高速、东部过境高速等加快建设,加上新区正加快推进的25个保障性住房项目(可提供房源3.03万套),深圳中西部的人口和产业将加速转移到坪山。

      未来4年坪山区人口将突破200万,区域房产置业需求将逐步增强,价格会决定供求,反过来,供求也会决定价值。

      然而,坪山并不仅仅止于此,在生活配套方面,坪山近年也有长足进步,一个宜居宜业宜乐宜游的新坪山,正展现在深圳人面前。

      1、550亿打造市政基础设施和公共服务设施,坪山体育馆、图书馆、美术馆、中心公园、网球场等诸多基础和公共文化设施打造东部最强生活配套。

      2、华侨城东进,300亿打造的东部坪山文化旅游带,将给坪山带来什么积极的影响?可参照南山欢乐海岸、东部华侨城、宝安欢乐港湾给片区带来的正能量。

      燕子岭公园、石井岭公园、坪山中心公园、马峦山生态公园、坪山河湿地公园等点亮坪山,坪山还是一座公园之城。

      4、圳计划在今后10年内投入300亿元改造坪山河,坪山河流域规划,改造后坪山河岸带将转变为高品质、有活力、有魅力的生态廊道。

      5、目前在坪山,已初步形成了一个益田假日世界+天虹百货+泰禾中央广场SHOPPINGMALL(在建,6万㎡商业和精品酒店、230米天际会所)的高端商圈。

      6、坪山区域大量旧改项目蓄势待发,泰禾、恒大、卓越、龙光、财富等各大品牌开发商纷纷进驻,未来市场供应将出现井喷现象,整体供应面积达1130万平。

      现在坪山有很多利好,有点像早些年的南山

      当年蔚蓝海岸的房价只有几千块,主要是华为、中兴的一些码农买的,当时他们买不起福田、罗湖,只能买南山。当年中兴、华为做的通信类产品,是当时的战略性新兴产业。

      现在的战略性新兴产业是哪些呢?新能源是其中一个,中国的新能源领头企业比亚迪就在坪山,巴菲特还投资了比亚迪;生物医药也是战略性新兴产业,在东部的坪山都有布局。

      看未来10年、20年的产业发展,你会发现现在在坪山、在东部布局的产业,可能就是20年前、15年前中兴、华为从事的产业的地位。

      产业是片区价值的基础,有产业、人口、经济,房价才有上升的空间。

      目前,深圳的管理人口是2200万,如果按常住人口算,住房自有率大概是20%左右,10个人里面有8个人没有自己的房子,而这些人都是需要买房的,不管是买商品房或者是买安居房、人才房。

      现在,深圳有30万一平的房子,也有3万一平的房子,只要你不好高骛远,都能选到适合自己收入水平的房子。就像现在的坪山,房价并不高,在配套、交通越来越完善的区域,花3万多、4万多买到房子,其实是很幸福的。

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