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      买下1/5个深圳楼市的野蛮人,又在敲你家门

      地产火线

      2019.01.18

      280亿元是什么概念?

      用一张张百元大钞,能铺满约82个标准篮球场。

      2018年,深圳一手住宅成交面积292万㎡、均价5.4万元/㎡,成交金额1577亿元。

      280亿元,近乎去年1/5个深圳新盘市场。

      数字背后的他们,是“买下”深圳的“野蛮人”。

      真正懂的行家,根本不会关注今天这个盘开市去化多少,明天那个盘尾货给了转介八九个点。

      重点放在一个整层(一亿元)起的大宗交易,这才是楼市的“定海神针”。

      这些,都没有逃离“火线哥”文章的射程。

      “火线哥”为什么执着地关心深圳楼市的大宗交易?

      因为这代表了机构对深圳看好的程度,同时也意味着市场的活力。

      戴德梁行的一份深圳楼市去年大宗交易报告,透露了几条有价值的信息:

      1.表面看,去年深圳楼市的大宗交易金额280亿,较2017年缩水两成;

      2.实际上,少了政府机构的“搅水”,更具有市场价值;

      3.写字楼逆军突起,外资也来练手;

      4.深圳一个大宗交易榜常客,成交额在全国拿了第二名。

      买下1/5个深圳楼市

      去年还不是最猛的时候。

      2017年,“野蛮人们”在深圳买买买350亿元,攀上了深圳楼市大宗交易的峰值。

      去年虽然缩水两成,但势头依然强劲。

      2017年大宗交易的爆发,始作俑者还是内资买家,其中不少是北方客。

      “731新政”出台,原以为在很大程度上,会大幅遏制这股势头。

      从数据看,影响并不大。

      机构客依然买下了1/5的深圳楼市。

      去年大宗交易少两成,主要来自开发商和政府机构成交量的减少。

      对开发商而言,市场不好,同业之间互相倒腾的空间缩小。

      对政府机构来说,托市适可即止。

      但是,标的物发现了更迭。

      写字楼成为绝对的主力,占比从2017年的36%,增长到去年的49%,金额达到138亿元,有11宗交易。

      典型案例如招商前海湾写字楼44亿元、汇德大厦37亿元、奥林巴斯厂房18亿元、海航城商业广场16亿元、深业泰富广场E栋公寓15.8亿元、太子湾商务广场D栋13.2亿元、德美玩具厂6.8亿元。

      同为一线城市,北上广的外资在当地的大宗交易做得风生水起。

      但在深圳,还是微风波澜。

      2018年的占比,仅为2.6%。

      这个后来者,能否把先到的土豪们拍倒在深圳的沙滩上?

      2018上半年福田中心区国际商会中心4个楼层的成交,尽管不过5.2亿元,但是被戴德梁行视作深圳近年来,首宗真正意义上的外资机构投资人进入深圳市场,收购成熟优质物业的案例,具有标志性意义。

      至于今年最容易发生大宗交易的地方,也是小散跟随机构喝汤的机会,大体会这样:

      核心地段优质整栋物业

      新规划战略区(前海、深圳湾)

      有提升价值与改造机会的城市更新

      依托大湾区轨道交通发展的新兴区域(龙华)

      拿下全国第二

      巨鳄潜行,浪起三尺。

      这些大动作,当然会留下痕迹。

      首先就体现在排行榜上。

      这是一份去年全国个盘销售金额的十强榜,深圳占了两席,而且是第一和第二名。

      拿下第二的是龙光玖钻,金额是160亿元。

      这其中,自然少不了机构客的推波助澜。

      在“火线哥”(DChuoxian)的了解中,经常有北京、武汉、深圳等地的客户砸下8000万元- 1亿元不等,买下龙光玖钻的一个整层。

      也曾经出现北方投资客一次买两个整层的大宗案例。

      当然,还有更多识货的小散买进。

      两股力量,把龙光玖钻的年度销售金额推高到一个“追星赶月”的高度。

      恭喜龙光,年度报表上,又添了漂亮的一笔。

      至于在深圳本土,龙光玖钻更是拿了商务公寓类的成交面积、成交金额“双冠”。

      去年龙光玖钻卖了4114套公寓。

      这个数字是后面五个楼盘的总和。

      对了,深圳还有一个办公类的榜单,龙光玖钻又拿了成交套数的第一。

      这样的话,龙光玖钻是去年深圳商业类项目,卖得最好的。

      这还是在三价合一、公寓限售背景下亮出的成绩单,龙光玖钻在全国、深圳的销售排名,甚至好过大卖的2017年。

      龙光玖钻业态分布

      从业态看,龙光玖钻是一个商业综合体,公寓、写字楼、商铺、酒店都有,产品形成优势互补,受到政策调控影响最小。

      这跟机构客的新打法是一致的:

      挑选品种丰富、流量相当的综合体,作为投资的资产配置,既可以享受深圳城市发展红利,也可以最大程度规避政策风险。

      这也是龙光玖钻在商务公寓、写字楼市场“红旗飘飘”的原因所在。

      跟着大资金的轨迹

      再红的“网红盘”,都不能脱离区域来说事。

      在2018年9月发布的《2018年中国百强区发展白皮书》中,龙华区位列第15名。

      今年1月15日,龙华率先在深圳十个区交出了一份抢眼的“年报”。

      30秒看懂龙华2018年大事

      挑重点说说:

      去年龙华GDP2400亿元,增速10%+

      固定资产投资745亿元,连续三年保持20%+的增长

      九大类民生支出达到156亿元

      教育投入高达33亿元,甩出其他区“九条街”

      这四点说明龙华区域经济持续高增长,政府部门舍得大投入,尤其是民生领域。

      这些对楼市而言,都是可圈可点的亮点。

      看投资、配套设施的密度,当然是选择区域入手的首要条件。

      红山-北站市政配套示意图

      在龙华,红山-北站这片区域,无争议地当上“一哥”。

      深圳北站商务区6.1平方公里土地,建设体量与福田中心区不相上下。

      规划建设超千万平方米建筑面积,总投入超2000亿元;规划容纳25万高端白领就业,11万人口入住。

      而红山成为龙华市级配套密度最大的片区:市第二图书馆、市美术馆新馆、展览馆、演艺馆、龙华区实验学校、深圳高级中学(集团)北校区、新华医院、深圳市第二儿童医院等。

      龙光玖钻四周的“十大市级配套”

      至于上文提到今年楼市的重点机遇——依托大湾区轨道交通发展的新兴区域,其中一个说的就是红山-北站区域,正处于红利派发期。

      广深港高铁的开通后,根据官方公布的广深港高铁车次,预计每日深圳北到香港西九龙的车次为64趟,约19分钟即可抵达,平均每小时发5班列车。

      一来,龙华和大湾区的联系更加紧密化;

      二来两地巨大的房价差,吸引了不少香港投资客,买入龙光玖钻的公寓、写字楼和商铺。

      在龙华区今年的施政报告中,重点提及轨道交通:

      推动地铁4号线北延段和6号线龙华段,实现轨通

      深圳地铁6号线全长约49.4km,一、二期计划于2020年同步建成开通。

      通过这条地铁线路,龙华将连通光明、对接东莞,扩大区域楼市的“生产力”。

      而与龙华发生关系的地铁线路,还有10号线、33号线。

      龙光玖钻将实现与4、6号线的无缝接驳

      在“火线哥”看来,龙华打通交通瓶颈的时候快到了,区域高密度投资、白领聚集效应,很快将会释放,地铁口物业又将迎来一波行情。

      在行情被点燃之前,“火线哥”了解到的信息是,尽管被扫货,龙光玖钻今年还有一批产品要卖,包括39、70㎡的办公产品,124-2000㎡的写字楼,133㎡的公寓,以及商铺。

      上面这些诸多陈述,对小散而言,简单点,就是——

      跟着政府的指挥棒走,沿着大资金的轨迹,就不会错!

      —更多小众市场干货,可以入圈一探究竟—

      密 • 圈• 攻 • 略

      1)那个曾经拿了全国销冠的开发商,也担忧今年的市场了

      2)吃完房企的媒体答谢宴,我感到一丝凉意

      3)深圳楼市去年卖2.9万套新房的套路有多深?

      4)今年买不买房,都要看这三条机遇预测

      5)为什么现在的深圳楼市“西热东冷”?

      上面只是冰山一角,火线哥在深圳地产深耕20年 ,拥有广泛的人脉和资源。在这个小秘圈里,火线哥一周不少于5篇,剖析当下热闻背后的江湖、领先一步的投资情报和价值分析,还有不便公开的东东~

      另有国际五大行的全年、半年、每季度的行业分析报告,都作为小福利收录在圈里。有兴趣的小伙伴可以入圈下载细看。

      是的,火线哥的另一个独有的优势,就是广罗业界所有的资源。

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      火线哥的小密圈

      18 Jan 2019 摄影:牛哥

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