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      华侨城又现住宅新盘,共1116户,接近封顶!

      深圳壹地产

      2019.01.18


      导语

      就在1月11日,乍一看是光棍节的日子,深圳华侨城“剁手”23.34亿拍下坪山一块商地,楼面地价达1.18万。这块地的最终命运元素之二,是将配建有300米+的高楼和5万平的酒店。

      华侨城土拍无疑为春节前冷却的市场增添了复苏的气氛,与此同时,花生在查询资料时发现,南山华侨城内又现建楼动静,对的,就是天鹅湖花园三期建设进入尾声了!

      于是乎,花生以网速赶往了项目处。

      NO. 1|

      1栋4座超高层住宅

      延续华侨城豪宅风格

      套内面积均<90㎡

      天鹅湖花园三期位于侨香路与香山中路的交汇处。

      天鹅湖花园三期由深圳华侨城房地产有限公司主力开发。根据相关规划图显示,项目占地面积约4.02万㎡,总建筑面积约29.90万㎡,容积率达4.65。

      图片来源:房信网

      其中,项目住宅面积为13.65万㎡,地上、地下商业面积合计达4.33万㎡,另外,项目还配建有包括公交首末站、社区居委会等公共设施。

      项目规划整体建筑只有1栋,但有A座51层、B座51层、C座52层、D座52层共4座超高层住宅,底部的商业裙楼把它们连接到一起,住宅总户数达1116户。

      图片来源:房信网

      而更惊讶的是,项目套内面积全部小于90㎡,一反华侨城豪宅系列大户型设计!

      从侨城北地铁站B出口出来,旁边就是燕晗花园。而紧邻燕晗花园的,便是今天的踩盘主角-天鹅湖花园三期,这大概是华侨城内近两年新建的楼盘中,最靠近地铁的住宅新盘了。

      从燕晗花园向西侧望去,满眼都是披网执绿的在建楼体,顶层已封顶,塔吊繁忙的左右转动着。

      本着实证主义的精神,花生全方位的零死角查探了项目周边。

      项目北侧是侨香路辅道,侨香路对侧是中航沙河工业区,以及一块待建的废弃土地。辅道目前在施工翻修中,辅道两边绿树成荫。

      面对辅道的项目入口处,偶有施工车辆进出。

      项目的整体结构呈现对称梯形,前面两栋面向辅道而立,后面是间距比较宽阔的两栋!

      有的楼体中间部位,已经加装了金属黑玻璃窗框,明显的延续了华侨城豪宅风格。

      项目开始加装玻璃窗框了

      顺着辅道往西走,就来到了项目东侧的香山东街,位于香山东街的项目入口处,低层裙楼钢管缠身。

      项目已封顶

      主体建设进入尾声

      沿着香山东街往下,就是人字形路口。

      路标显示,往西走就是欢乐谷、华侨城生态广场、波托菲诺,往东是侨城东路、康佳集团、华侨城医院。

      香山东街的另一侧是华中发电有限公司。而其背后,就是新天鹅堡,新天鹅堡外立面被亮黑色金属包裹着,挺拔的矗立在地。

      再顺着项目往南走,就看到了项目对侧的华山村住宅区,华山村是一个老住宅区。

      而靠近华山村的燕晗山居属于华侨城燕晗系列别墅产品,附近还有燕晗山郊野公园分布。

      项目东侧是燕晗花园华侨城医院也在这一侧!

      看完周边,再来看看项目潜在的配套吧!

      NO. 2|

      交通:邻近地铁口

      公共交通完善,靠近主干道

      天鹅湖花园三期属于华侨城片区,片区内生活氛围成熟,出行方式多样。项目东侧紧邻侨城北地铁站,侨城北地铁站属于2号蛇口线,2号线是罗湖、福田、南山的重要通勤线路。

      华侨城内部有区间公交穿过,侨香路也分布有公交站。离项目最近的公交站是华侨城医院公交站,离项目约300米。

      图为侨香路

      香山东街、侨香路组成了项目车行道路系统,周边还有深南大道、沙河路,驾车出行还是挺便利的。

      NO. 3|

      学校:华侨城学校

      学区排名中上游

      项目1公里范围内,学校较少。按照2018年南山学区划分,项目所属小学学区在华侨城小学范围内。

      项目所属中学学区在华侨城中学范围内,华侨城中学还含有高中部,建校历史悠久,1981年就已立校!

      项目中学所属华侨城中学学区

      八大排名,华侨城位列中上游

      十大排名,华侨城排名中游

      其中学在2018年中考排名中位列中上游,相对来说,表现比较稳定

      NO. 4|

      商业:自带近4万平商业

      周边商业氛围浓厚

      商业方面,按照公布的项目规划图,项目自带近4.4万平商业,可以有效满足潜在与附近住户的基本生活需求。

      除此之外,华侨城片区内,有华.艺术馆,携带有沃尔玛,距离项目950米左右。附近还有益田假日购物广场,距项目1.5公里。

      而且华侨城欢乐海岸距离项目仅1.9公里,所以,项目住户未来购物逛街较为便利!

      NO. 5|

      生态休闲资源与医疗机构:生态休闲资源丰富,

      200处即是华侨城医院

      华侨城定位品质生活区,区域内生态绿化资源分布密集,项目附近道路绿化率高,自身的绿化率达30%。项目不远处(500米)有燕晗山郊野公园,体量较大。

      此外,深圳华侨城旅游度假区距离项目700米远,是一个5A景区,而且福田园博园距项目1.6公里。项目周边休闲娱乐资源有锦绣中华民俗村,距项目1.3公里,世界之窗距离项目1.9公里。

      在医疗资源的分布上,项目200米处有华侨城医院,华侨城医院是一座公办综合性医院,距离项目600米处有香山社区社康中心。基本上,能够满足居民的日常看病就医需求。

      最后再颤颤巍巍的查询一下周边的二手房价

      从图中可看出,项目周边二手房价出现了较大的断层现象,均价从6.6万/㎡-14.6万/㎡不等,整体价格趋势符合南山目前的发展现状,低价出现更多的是因为老住宅,配套优势不明显造成的。

      而高价是因为华侨城本身的豪宅区定位。比如附近的燕晗山苑均价在9.5万/㎡,建成于2015年,而俯瞰天鹅湖的天鹅堡均价达到了14.6万/㎡,均为大户型产品,建成于2016年,附近价格比较低的荔海楼,均价在6.9万/㎡,1994年建成!

      华侨城最近的一次推售新盘是在2018年10月份,香山美墅五期,定位中端住宅,均价在8.3万/㎡左右。所以,大胆的预测一下,这个全部户型套内面积<90㎡的新盘,入市价格应该会在8.5万/㎡左右波动!

      花生剖壳:

      1.天鹅湖花园三期大概率会主打中段户型住宅,相应的,总价也会随之降低,这样就会扩大了目标购买人群。

      2.项目邻近地铁,这让项目具有不同于香山美墅五期的产品优势,而且,项目周边医院、生态资源、生活氛围、自身配套都是项目的合力卖点。

      3.华侨城内,可供开发的土地已所剩无几,旧改空间也有限,后期华侨城内新盘供应可能会锐减,未来只能去二手房市场寻找机会!

      4.但同样是主打豪宅,相比深圳湾,华侨城的溢价和回报缺乏诱人的说服力,同样也会减弱保值投资的吸引力。

      5.项目邻近主干道-侨香路,可能会给项目带来一定的噪音污染!

      申明:纯属个人观点输出,不作为买房投资建议,欢迎留言讨论

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