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      实探坪山拍地 | 近14号线、高铁站,周边二手房均价高达4.8万!

      深圳壹地产

      2019.06.23

      最新消息:据说深圳下周的土地拍卖,开发商们交的保证金已经超过1000亿了!深圳的地再贵也有人要,一线城市核心地段的投资,算账不漂亮但为了战略也是兵家必争。

      目前,壹地产已经对龙华、光明、宝安即将拍出的宅地进行了深度的探访。今天,壹地产来到了5块宅地的最后一块地--

      该地块位于坪山区老坑路与盘松路交汇处东北角,土地面积34277.96平,建筑面积162290平,配建只租不售的人才住房初始配建面积为36300平。

      宗地挂牌起始价17.04亿,最高限制地价24.71万元,起始楼面价为1.05万元/平。

      壹地产踩盘过程注意到,该地块旁边有两个人才安居集团项目,不知道这块地会不会也被安居集团收入囊中。

      另外,距离地块1公里处,配套较为集中,是坪山中心区所在地,分布着地铁14号线朱洋坑站、体育中心、六馆一城、坪山区中心公园、坪山实验学校、坪山高铁站等。

      同时也集中着大量的住宅楼,有熟悉的财富城、深城投中心公馆、大东城、万科缇香、招商花园城等。

      专家观点

      (以下排名不分先后顺序)

      邓志旺

      深圳市经济学会副会长,深职院房地产研究中心主任

      1.坪山这块地不一定是人才安居集团才能拿到,因为如果设定为人才安居用地的话,用地的性质会有更多的规划,比如规定为“只租不售”的用地性质,而不是商品房性质,我觉得人才安居集团拍下这块地的可能性不大。

      2.因为土地限价,再加上目前的市场处于调控状态,所以出让坪山这块地对于整个坪山的地价应该不会有太大的影响,对房价的提升作用也不会太大。

      3.14号线是一条快线,与目前运行的11号线非常类似,是一条可以快速拉近坪山与城市中心距离的交通线路,对整个坪山的房价提升作用比较明显。

      4.预计坪山地块的拍卖价大概在2万2.5万之间(扣除掉人才安居房部分)。

      图腾镜

      中国豪宅研究院华南院长

      1.在深圳东进战略的牵引下,更多的开发商已经进驻坪山,更多的买家也在聚焦坪山。

      2.坪山正在密谋筹划深圳新的高新园高地,成为与南山齐名的两核高新区之一。

      3.每次地王的拍卖,都是提升该区域价值的开启,坪山将备受聚焦。虽然这次坪山土地拍卖,有多个限制,但我认为,深圳开发商、外来央企及黑马房企,都会竞相角逐。

      陆剑伟

      地产火线创始人

      1.从今年1-5月份一手住宅成交的情况来看,住宅需求量依旧非常大,尤其五月份,一手住宅成交量超过4000套,这三年来一个天量的数字,这也说明深圳的刚需市场是非常旺盛的。在这种情况下,从一手源头市场上增加土地的供给,未来的两三年中能有效减缓供需的矛盾,这是对市场的一个正面的维稳,也可以看作是对刚需市场的间接性利好。

      2.坪山,可以说是深圳外来人口,尤其是刚需的主要的一个聚集地,从土地增量供应角度来看,是形成住宅需求多中心供应的一个市场环节。此次出让的地块主要集中在坪山、光明、龙华这三个主要的刚需集散地,也是有利于我们城市的多中心的一个规划,进一步的形成和巩固。

      4.由于土地住宅市场非常稀缺,所以可以想象到下周一举牌的程度将会非常激烈。即使在现有竞拍的体制和框架下,价格也会在允许的范围内不断创出市场可承受的范围内的新高。我预计这块土地做成住宅出售的话,价格还是有可能达到一个比较高的水平的。

      1

      旁边有两个人才安居集团项目

      该块地会不会被人才安居收入囊中?

      丹梓大道与坪山大道交汇处,紧挨松子坑森林公园,离松子坑水库较近,周边绿地较多,环境应该不错。

      目前坪山片区还未有地铁开通,壹地产选择从深圳北站出发,出行还比较便利,这应该是地铁开通前比较便捷的出行方式了。

      现场可以看到,地块靠近丹梓大道(主干道)和厦深铁路,目前处于空地状态,无主体建筑,内部长满了杂草。


      由于地块旁边就是老坑村,所以周边多为农民房,并有不少空地,处于待开发状态。

      壹地产实探发现,地块一侧有一个排涝工程,现场没有看到有施工痕迹。

      沿着地块往里走,在靠近厦深铁路一侧,可以看到有人才安居集团在建项目,据悉是安居集团建设的人才房,和即将拍出的地块紧挨着。

      距离项目不远处,是已建成的中粮一品,旁边也有一个人才安居集团的项目:秀新地块项目,总建面约8.7万平,可提供人才住房约704套(其中65平448套,80平240套,130平16套,配套车位583个),预计2020年竣工。

      据壹地产了解,这两年人才安居集团在深圳土地市场上比较活跃,去年深圳出让的13宗居住用地中,6宗均由人才安居集团获得。

      目前人才安居集团在深圳已经有70多个项目,在坪山的项目就已经有12个,这不得不让人猜测,

      2

      1公里处配套齐全

      14号线+六馆一城+实验学校+坪山高铁站

      虽然周边多为农民房,不过

      而且这边是坪山区政府所在地,是坪山的中心区,坪山的行政中心、CBD、交通枢纽、公园、市政、教育、医院等多集中在这。

      壹地产整理了下目前沿着坪山大道和丹梓大道的一些配套,主要有14号线朱洋坑站和坪山广场站、体育中心、坪山区中心公园、高尔夫球场、六馆一城、坪山实验学校、坪山高铁站等。

      距离项目最近的就是14号线朱洋坑站,按照百度地图显示,朱洋坑站就在坪山大道和丹梓大道交汇处

      目前还没看到丹梓大道与坪山大道交汇处有地铁建设,不过沿着坪山大道行走500米左右,能看到正在建设中的朱洋坑站。


      地铁14号线是非常值得关注的一条地铁线,这是一条地铁快线,起自福田中心区岗厦北枢纽,经罗湖区、龙岗区,止于坪山区沙田站,预计2022年开通,重要性堪比11号线。

      14号线还是一条科技线,整个线路将采用自动化无人驾驶技术,最高设计速度为120公里/小时。开通后,将连接福田中心区、布吉、横岗、大运新城、坪山中心、坑梓,支撑整个东部发展轴,届时坪山进入“40分钟交通圈”。

      按照早先的规划,14号线还将延伸到惠州,由于惠州还未达到国家规定的铁路建设条件,目前14号线深圳段已经在建设,惠州段还没有消息。

      沿着坪山大道继续走,就是体育中心、中心公园、高尔夫球场、六馆一城等文体配套,与地铁14号线一路之隔。

      其中六馆一城主要包括图书馆、美术馆、文化馆、展览馆、演艺中心、书城、影院,即坪山文化艺术中心。

      整个文化中心占地面积约10万平,项目从北向南由文化阅览中心、公共展览中心、演艺中心三组建筑组成。

      有消息称,六馆一城将打造深圳第二个市民中心。目前,图书馆、美术馆都已开放,其余场馆在年底投入使用。

      就在六馆一城的一侧,是坪山实验学校、坪山实验学校南校区、坪山实验学校南校区二期。

      翻看去年的中考成绩,坪山实验学校中考400分以上占比超过41%,位列全市第26名,在坪山排名第一。

      坪山实验学校南校区

      坪山实验学校南校区二期

      3

      周边新房二手房实探

      新房性价比较高

      3公里左右的地方,住宅楼也较为集中,新房主要有财富城、深城投中心公馆、恒大城。二手房主要是大东城、万科金域缇香、万科金域东郡、招商花园城等。

      根据链家的数据显示,目前坪山在售的住宅新房有10个,整体新房均价在3.4-4.3万/平。

      恒大城均价3.8万/平、财富城3.9万/平、深城投中心公馆4.1万/平。


      坪山在售新房均价

      而地块周边部分二手房,除了中粮一品澜山花园均价是2.9万/平,其他均价3.6-4.6万/平。

      壹地产认为,中粮一品澜山花园价格较低,一方面是因为靠近厦深铁路,有一定噪音影响,另一方面是周边配套相对薄弱。

      相比之下,大东城、万科金域缇香、招商花园城周边有六馆一城、坪山实验学校等加持,价格相对更高。

      根据链家网数据显示,目前大东城一期均价4.6万/平,大东城二期均价4.8万/平;

      万科金域缇香均价4.1万/平,万科金域缇香二期均价4.6万/平;

      万科金域东郡均价3.7万/平;

      坪山招商花园城南区均价3.8万/平,招商花园城北区均价3.6万/平;

      整体来看,地块片区内的二手房价格普遍高于新房价,再加上二手房的税费成本,反倒是片区内的新房目前来说性价比较高。

      4

      今年以来利好消息不断

      坪山发展进入快车道

      从发展定位和城市规划来说,东进战略5年内的1.4万亿资金中,接近一半(超过6000亿)是落在坪山,目标就是要将坪山打造成为深圳发展的第三极和东部中心。

      另外很明显的几个点就是,今年一开年,坪山就迎来了南坪快速三期开通的好消息,从福田中心到坪山的车程将缩短为40分钟,极大方便坪山居民出行。这也说明从时间上,坪山已经拉近了和福田、南山的距离。

      此后,坪山利好消息不断,包括有:

      1、龙岗将与坪山联手打造“东部高铁新城”:位于宝龙科技城东侧,规划面积约12.7平方公里。从区位上看,“东部高铁新城”毗邻惠州、东莞,处于深莞惠都市圈关键区位,与厦深铁路坪山站紧密接壤。

      此片区也是东部过境高速、深汕高速交汇处。除了已有的厦深高铁站点,范围内还有轨道16号线经过,设有同乐站、坪山站两个地铁站,远期还有23、33号线通过。

      等到高铁新城建起来后,大运新城—宝龙科技城—东部高铁新城—坪山中心,把东部完整的串联起来,有利于一体化经营和加大对惠州等地的辐射。

      2、福田与坪山超级合体:两区将以深港科技创新合作区和坪山高新区为依托,深化区域合作模式,创新合作体制机制,同时在产业发展、教育医疗、城市管理等多个方面展开深度合作。

      福田会选坪山,是因为坪山是新崛起的科技+产业新城(例如有国家级新能源汽车示范基地、国家生物产业基地、国家新型工业化产业示范基地等),刚好能够形成优势互补。

      3、在学校资源方面也在发力,除了确保深圳高级中学东校区小学初中部等6所学校建成开学外,坪山还将引进优质名校“深中”。

      4、另外,华侨城以23.34亿竞得坪山大道酒店用地,该地块上将建超300米超高建筑,与对面的世茂粤湾壹号300+大楼,组成组成300米+“双子塔”,助力坪山高端商务价值区的蜕变。

      深圳壹地产总编辑陶文杰认为,随着规划,深圳是一个没有郊区的城市,包括坪山也是。坪山有点像早些年的南山,区域位置、高新区驱动、交通突破瓶颈、大学助力等等都非常像,坪山未来的意义和价值远非想象的那么简单。

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