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      时机已到!示范区建设如火如荼,毗邻深圳的这个区域即将腾飞

      深圳壹地产

      2019.09.02

      8月18日,中央宣布支持深圳建设“先行示范区”。

      在中央的支持下,从现在到本世纪中叶,深圳分三步建设,预计到2050年将建成全球标杆城市

      在今年年初,粤港澳大湾区规划纲要中,深圳的定位是“加快建成现代化国际化城市,努力成为具有世界影响力的创新创意之都”

      2018年深圳的GDP以2.42万亿元领先第二名的香港约200亿元,排名湾区第一。在“粤港澳大湾区规划纲要”发展下,又有“示范区”加持,这种情况下,深圳“核心引擎”地位不容置喙。

      在那么多利好的情况下,深圳的房地产市场也没有让大家失望,接下来一起来看看……

      NO.1 | 过去十年间 深圳房价最高涨幅超10倍

      著名经济学家任泽平先生曾说过:“房地产周期的判断,短期看政策、中期看土地,长期看人口。”人,是一切社会经济活动的,人口的变动直接关系城市的活力与发展水平。

      ▲数据来源:各城市统计局

      2018年北上广深人口密度中,深圳的人口密度最高,每公里居住人数高达6623人,比第二名的上海每公里居住人口多了将近3000人。

      人口密度高,说明单位里集聚的人多,有消费力,单位内价值有保障,房价也有支撑的动力。人口密度占据一线城市首位的深圳,在过去10年间,房价也涨了不少。

      ▲数据来源:安居客

      安居客数据显示,2010年深圳的房价均价1.48万/平,到了2019年,均价已经涨到5万多/平。从整体来看,过去10年深圳房价普涨5倍左右

      ▲图片来源:链家网

      根据链家网的房价数据显示,目前深圳二手房均价约5.7万/平。其中房价低的是大鹏新区和坪山区,均价3万出头,最贵片区当属南山区,均价约8.9万/平。其中红树湾片区均价约11.4万/平,深圳湾片区均价16.7万/平。

      ▲图片来源:链家网

      2010年1.48万/平相比起来,最高价超过15万,价差超过10倍。对于深圳这十年来的房价变化,有人觉得深圳已经涨的差不多了,后面再怎么涨也不会有太大的变化;有的人觉得未来深圳房价还是有上涨的空间。

      深圳壹地产认为,在大局势的发展下,未来深圳仍存在价值空间。

      NO.2 | 深圳房价持续增长动力 人口增量多+平均年龄全国最年轻

      4月12日,CBRE世邦魏理仕最新发布的《2019全球生活报告:城市指南》显示,香港、上海、深圳、北京分列第一、第三、第五和第九名。

      ▲数据来源:CBRE世邦魏理仕

      北京排名第九是因为北京的城市定位——行政中心,对房地产调控也比较严格,入户门槛也较高,直接影响了房价。但即使因种种原因限制,北京的房价排名仍位列全球前十。

      上海虽然人口密度没有深圳高,但其房价高于深圳,主要有两个原因:1.上海的常住人口是深圳的2倍左右,但由于土地面积大,所以密度小;2.上海聚集大量高新技术人员,具有更强的购买能力,更能支撑城市价值。

      虽然北京、上海、深圳的房价位列全球前十,但这并不说明中国的每个城市都具备投资价值,今年4月,鹤岗房价被曝跌至白菜价,一套46平的房子只要1.6万元,折合348元/平。

      鹤岗房价低的主要原因有两个:

      1.人口流失严重

      2018年黑龙江常住总人口为3773.1万人,比上年减少15.6万人。而位于四线城市鹤岗也不例外,据鹤岗统计局数据,2017年鹤岗常住人口100.9万人,较2015年减少近4.7万人。

      2.人口老龄化严重

      2017年鹤岗60岁及以上人口22.6万人,占比22.4%,比全国平均水平17.9%高出4.5个百分点。

      总的来看,影响房价的除了城市定位、人口的流向、年龄段分布也是极为重要的因素。

      城市定位来看,中央支持深圳建立“先行示范区”,未来将推动科技创新的产业的发展,未来吸引大量的高素质人才,支撑起深圳片区价值。

      人口增量来看,深圳的人口从2015年开始,年均新增人口数量超过40万,总体呈持续上升的趋势2018年,深圳更是以新增49.83万人的数量,高居粤港澳大湾区之首。

      人口年龄构成来看,深圳人口的平均年龄是32.02岁,是全国人口最年轻的城市

      ▲图片来源:视觉中国

      所以深圳壹地产认为,未来这个深圳这个城市一定程度上具备持续增长的动力

      NO.3 | 投资粤港澳大湾区 如何进行高性价比的投资布局

      随着深圳的发展,将吸引更多的人才等创新要素,但深圳土地资源缺乏,难以满足区域内的需求,所以未来需求外溢也将更强烈。

      在这种情况下,深圳外溢的资源、产业、人口就需要周边城市来承担,未来将形成一圈以深圳为核心的“深圳外溢经济圈”

      ▲深圳外溢经济圈

      所以,未来如果想要在粤港澳大湾区进行投资布局,那么临深城市无疑是最好的选择。

      ▲湾区实景图,来源网络

      深圳房价是以中心区为高点,随着与中心区距离变大,价格相应也会有所下降。也就是说,越靠近中心区,房价价格越高。在临深城市中,中山是唯一一个与深圳中心区(前海、宝安中心区)毗邻的城市综合来看,中山无疑是一个好选择。

      NO.4 | 深中通道+新区规划 这个片区未来将大有所为

      想要在中山进行资产布局,该如何选择?深圳壹地产以为,想要投资一个城市,或是在一个城市进行房产布局,那么你必须考虑交通便利性以及片区产业规划。

      交通布局——深中通道(建设中)

      虽然深圳与中山是隔海相望的城市,但是它们之间有一条在建的大桥#深中通道#,于2016年开建,预计在2023年建成。建成通车后,将拉近深圳与中山距离。

      ▲图片来源:CNR视频截图

      在这种情况下,投资肯定首选靠近深中通道(建设中)出入口的位置

      据了解,深中通道(建设中)在中山端一共有四个出入口,分别是黎村、博爱路与翠亨快线交界处、中山站、港口镇。如果仅从交通角度在分析投资价值,那么这四个出口所在片区均可考虑。

      翠亨新区规划利好南朗镇

      从区域规划来看,近期中山的翠亨新区那是频受政策利好

      7月5日,粤港澳大湾区门户网官方发布消息,《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划(2018-2020年)》正式印发,提出支持中山翠亨新区建设。

      随后在7月12日,中山翠亨新区管委会公布《中山翠亨新区起步区控制性详细规划(2019)》成果,为翠亨新区发展指明方向。

      翠亨新区不仅频受政策利好,更是被定位为中山的城市副中心。从发展规划来看,翠亨新区无疑是中山未来重点发展的片区。

      深圳壹地产认为,从投资角度来看,一个城市规划重点发展的片区是不错的选择。

      结合前面的#深中通道#(建设中)出口与后面翠亨新区规划来看,中山的翠亨新区是一个值得考虑的区域

      NO.5 | 位置优越+规划利好 翠亨新区这个镇区即将腾飞

      说起翠亨新区,有一个地方不得不提,那就是“南朗镇”。南朗镇是孙中山先生的故乡,位于翠亨新区西北处,北接中山火炬开发区,南连珠海市,与香港隔海相望,地理位置优越。

      南朗镇不仅地理位置优越,交通也不差,有京珠高速、中江高速、中拱公路、广珠城际轻轨和中山东部快线纵横贯通。

      除了位置优越交通便利,南朗镇未来还将享受翠亨新区发展规划的助力和深中通道(建设中)建设的利好,可以预见南朗镇是一个中山即将腾飞的镇区。

      在中山这个即将腾飞的镇区进行房产投资布局,该如何选择?深圳壹地产认为,要考虑两个点:1.项目所处位置的交通便利;2.项目产品的投资价值。

      交通便利程度:

      中山佳兆业上品雅园位于南朗镇,紧邻规划中的外环高速,与中山主城区相距约10公里,距京珠高速翠亨收费站4.5公里,翠亨快线出入口3公里,距离深中通道约5公里,待深中通道开通后,到宝安西乡约30公里,地理位置优越,交通便利

      ▲中山佳兆业上品雅园项目区位图

      项目产品投资价值:

      据了解,目前佳兆业上品雅园即将加推4栋面积在89-125平的3-4房,均价1.45万/平,不到40万即可上车中山刚需3房,54万起可入手中山改善四房。

      与佳兆业上品雅园一条“深中通道”(建设中)之隔的宝中均价8.7万/平、前海均价8.4万/平价差约5倍

      随着深中通道(建设中)的开通,交通便利性的提高,未来佳兆业上品雅园项目有一定的价值空间

      综合来看,未来中山佳兆业上品雅园项目具备一定的投资价值,想要投资中山房产的建议可以重点关注。

      为了帮助投资者们更深入了解中山这个城市,了解中山佳兆业上品雅园这项目,深圳壹地产特邀请了一行房地产媒体专家前往中山考察。具体考察情况,请留意我们后续的文章……

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      预售证:中建房(预)字第2019312号

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