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      年度观察 | 苏州楼市竞争激烈,为什么他是第一?

      苏南房地产观察

      2019.01.14

      申明:以下文字,仅代表作者本人观点,与本公众号无关。

      本公众号法律顾问:北京大成(苏州)律师事务所 叶云开律师。

      楼市成交数据支持:金刚石房地产云数据系统。

      周晓白V5:苏南房地产观察创始人。

      今天继续2018年度红盘回顾系列。

      前两天,和几个自媒体同行在一起交流。

      我们发现,一些比较好的地产自媒体,一定是有些偏好的,比如偏好的产品,偏好的开发商。可以从字里行间,读出作者的个人喜好,以及对于一些开发商和产品,或者是项目的深深热爱。

      就像一些足球栏目的专栏作家,一定会有偏爱的球队和球星,不离不弃。

      同样的,我们在和开发商的沟通中,也发现这些优秀的开发商,一定有比较偏爱的写手。

      这就是如张爱玲写过的,在时间无涯的荒野里,没有早一步,也没有晚一步,刚巧赶上了。

      比如在某个时间段,笔者就特别偏爱建发,喜欢建发的新中式产品,所以在2018年,苏南房地产观察写了不少关于建发的文章。

      看完心塞,留给其他开发商的时间不多了。

      从陌生而熟悉,从了解而敬畏,建发给苏州房地产市场、给客户、给同行、给媒体等都因此有了阶段不同的感受。

      作为写过多篇建发各项目的笔者,对于建发的感受、认知和最终呈现出来的文字,都是分阶段的。

      而这个阶段的苏州建发,应该是迄今为止,发挥最好的。

      发挥这个词,是纯粹的褒义,而且可以联想出很多,能够谈发挥二字的,一定是有一定行业经验和知名度,有比较高的专业水平和能力,以及跟心态有关。

      那么能够用得起“发挥”这两个字的开发商,在苏州就已经不多了。

      昨天说过,建发是2018年整个苏州发挥最稳定的开发商,不仅是在张家港、太仓,在苏州同样如此。

      张家港:张家港楼市战国时代来临,建发缘何遥遥领先?

      太仓:这个大苏州全年表现最稳定的开发商,刚刚又开盘热销了!

      苏州:惊呆!昨晚建发独墅湾开盘四小时去化八成,意味着什么?

      建发独墅湾实景

      建发独墅湾是2018年苏州网签金额最高的项目,建发泱誉也排名前列。这两个项目销售金额的累积叠加,让苏州建发成为苏州房企的年度成交冠军。

      数据来源苏房网

      数据来源苏房网

      稳定代表能力,这句话很有道理。

      那么,建发凭什么持续稳定的输出,从苏州开始,如今已经把开发的脚步放到了苏州及周边的张家港、太仓、无锡?

      近期,位于苏州高铁新城的建发泱誉交付了。

      我们借这次交付,来换个角度看建发。

      建发泱誉是整个2018年度,相城区总销金额位列第二,单价最高的楼盘。2017年首次开盘,笔者就曾经有过分析。

      建发泱誉的首开,为什么给了业界这么大的震动?

      数据来源苏房网

      这就很值得深究了,毕竟买房人不傻,为什么要抢着买一个比区域内楼盘都要贵的楼盘?而且是争相推荐?

      据说,建发泱誉的老带新成交比例,超过了35%。

      我们在建发多个项目上看过,也跟销售、策划以及同行们交流过,以下观点,仅为【苏南房地产观察】编辑部感受。

      壹 建发选择了一个好产品


      建发泱誉分为高层和洋房两种产品,但整体的建筑风格是新中式。

      新中式是时下比较流行的款,所以从方向上不会错。

      但做新中式的开发商也不少,为什么偏偏是建发,总是能赢?

      这是因为建发的专注新中式的建筑、苏州园林景观,已经成为建发的标签,这种强烈的标签感,让建发在苏州的品牌极具辨识度。

      建发·独墅湾:苏州中式楼盘展示区的集体高潮(一)

      建发独墅湾实景

      建发独墅湾实景

      专注很重要,品牌的形成也需要时间。

      建发入苏五载,始终坚持新中式。

      五年的岁月积淀,如今已经到了一个可以靠品牌来收获粉丝和客户的年份。

      前面有建发中泱天成、建发独墅湾的实景交付的小区,让更多的苏州人能够亲眼目睹建发将新中式情怀落地,这种实景的震撼,是任何说辞和效果图都不能媲美的。

      建发泱誉园林实景

      可以说,进入苏州已经五年的建发,之前有过几个项目的成功开发经验,团队的磨合、经验的积累,足够让这些成熟的经验都在建发泱誉这个项目上去施展。

      可以说,建发泱誉是集建发此前几个项目建造经验之大成,如今已彻底融入苏州。

      贰 交付是对产品的最好检验


      2018年,是苏州楼市相对艰难的一年。

      因为许多2016年出了一波地王,又在2016年出新政,接着就是各种限价。没了太多利润空间的房企,只好压缩成本,那么对于品质的把控,就有所放松了。

      不过还有一些开发商,并没有因为利润的降低,去选择节约成本,而是坚持了初心,保证了品质,最终赢得了客户的信任和市场。

      比如建发,就是正面的典型。能够在高手如林的苏州,成为总销第一名,建发是靠品质赢得了市场的高度认可。

      2018年12月,建发泱誉一期交付,业主们纷纷点赞,认为大区堪比示范区,入户大堂、地下车库、大区景观、房屋立面,都出乎意料地高品质。

      我们苏南房地产观察特地去交付现场,先行去探了一波。

      售楼处,未来的会所。

      从照片上就可以明显看出,建发泱誉十分显著的新中式风格。而且,展示区做得非常到位,无可挑剔。

      形制参照网师园的项目中央景观。

      我们再来看看交付后的建发泱誉长什么样。

      一期洋房交付实景

      一期的公区,多重景观围合

      地下车库实景

      我们再看看地库。环氧地坪的地面,干净清爽的两侧墙壁,连导视标识都十分清楚,比一般大型高端商场的地下车库都要高级。

      这个标准,放在苏州园区,也没有几家能超过建发泱誉的,顶多在同一水平线上。

      高层精装入户大堂实景

      我们再看一下一楼大堂的室内和室外。建发的交付标准是这样的。

      示范区实景

      可以说,建发泱誉的交付,成为苏州建发继中泱天成和独墅湾之后第三个交付的产品,再次给苏州建发品牌加分!

      笔者一行走在小区里,给人的感觉就是在示范区里,但没有那种故意堆砌成本的奢华和浪费。地面石材铺装,绿化景观采用堆坡立体五维植被,成本无疑又上升不少。

      从示范区,到大区,并没有太明显的区别,你甚至分不出哪里是示范区,哪里是大区。

      也就是说,建发泱誉这次把景观成本给均摊了,基本按照了示范区的标准在打造。

      这就是诚意满满,这也正是建发持续获得业主点赞和认可的原因之一。

      叁 建发的择址观

      和许多房企深耕苏州不同,建发进苏州已经五年,但却只开发销售了三个项目(建发中泱天成、建发独墅湾、建发泱誉),苏州的第四个项目是建发和阳光城联合开发的璞悦,目前暂未开盘。

      尽管早已经获得了苏州人的青睐和市场的认可,但苏州建发并没有急于赚钱,没有盲目拿地,这就很能体现建发的初心了。

      可以说,建发的择址观是很苛刻的。所以建发宁可去无锡、张家港、太仓等城市最好的地方去拿地,也不会勉强拿地。

      建发泱誉实景

      比如苏州建发第一个项目,中泱天成,就是在苏州高铁新城板块,而建发泱誉,同样也选在了这里。

      建发泱誉位于高铁新城板块,作为苏州“一核四城”发展的战略板块之一,如今发展风头正盛。

      版块内拥有苏州首座高铁站——苏州北站,更打造了“高铁+高速+高架+轨道交通+内部主干道”的全立体交通系统版块内还聚集了轨交2号线、轨交4号线、中环快速北段。

      建发泱誉的热销,和拥有好学区也不无关系!

      项目与苏州大学实验学校门户相对,仅有一路之隔,该学校是高铁新城版块内第一所公办连带幼儿园的九年一贯制学校,苏州大学实验学校的教育质量在整个区域内也是数一数二的;此外,项目东边就是政府规划的市政公园!

      正因为建发对地块选择的苛刻,再加上建发对于中式产品的设计把握,对于品质的把控,所以每一个建发项目,开盘即能热销。

      所以我们才会看到2018年建发独墅湾和建发泱誉双双进入苏州年度销售前十,建发独墅湾更是排在了苏州第一位!

      肆 建发泱誉的稀缺下叠

      这次去建发泱誉勘察交付现场,顺便再次参观了设在实体楼里的下叠样板间。

      其实这个样板间笔者已经是第二次来,只不过第一次是在晚上,只是看了内部。这回却是在白天,正好里里外外都看了一遍。

      关于这个下叠样板间,可能很多人并不知道对于笔者有多大的震撼。

      去年写作看完心塞,留给其他开发商的时间不多了。这篇文章,其中很多的启发部分,就源自于第一次的踩盘,看到这个下叠样板间。

      这个户型是整个建发泱誉小区里面积最大的一种户型,也是总价最高的一波。

      毫无疑问,未来的下叠业主,就是整个小区,甚至整个相城的金字塔尖的人物。

      下叠共有三层,地下一层,以及地面一层和二层。

      其中地下一层,难得的是,每一户地下室,都留出了天然采光井。

      我们不仅去看了样板房的地下室,更是走到一户毛坯地下室,很令人惊讶的是,我们白天没有开灯,进到地下室,一点都不感觉阴暗,纯粹是自然采光!

      地下室实景

      此外,地下室通往地下车库,外面就是负一楼大堂,业主可以直接通过地下室的门回家。

      一层是南入户,南向大面积落地采光玻璃,而且南北楼栋之间留出了充足的楼间距,这对于洋房来说,采光足够充足。

      一楼留出了足够的高度装修、吊顶。大横厅也让整个客厅显得宽大且明亮!

      横厅实景

      U型厨房、餐厅、客厅南北通透,一字串联;一楼还设置了一间长辈房,更加私密,楼上楼下互不干扰。

      二楼改造后可得三个房间,其中一楼客厅挑空部分可现浇,这部分就是赠送的空间了。

      这样南向两个房间,一间做主卧,一间可做书房也可做卧室,外面还有一个阳台可看书,休憩,观景;主卧带步入式衣帽间和宽大主卫,这是一间标准奢侈的大套房设计。

      主卧实景

      主卫实景

      北侧的儿童房,改造后面积也很大,与次卫共同构成了又一间套房!

      可以说,整个下叠的户型设计,兼顾了采光与功能性、舒适性等多方面的需求,也满足了人们在城市里拥有一套城市别墅的梦想。

      而且是现房,即买即交付,又是在城市的核心地段,可以说,是非常难得了。

      写在最后

      目前建发泱誉一期交付,在售二期高层和洋房,这是目前苏州高铁新城板块最为炙手可热的项目。

      随着建发独墅湾大卖即将清盘,接下来建发泱誉项目将会成为建发在苏州重点打造的主力在售楼盘。

      整个团队除了积极拿地之外,就是要把最好的作品呈现给苏州。

      前面也说过,苏州建发集五年营造之经验大成,所有的功力都用在建发泱誉这个项目。2018年的销售成绩又如此惊人,这次交付可以说是被媒体和业主集体打了满分。

      2019年,建发泱誉将会给出怎样的成绩单,我们也十分期待!

      作为长期看好建发在苏州发展的笔者,也相信建发泱誉不会令我们失望!

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