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      地产观察 | 来自狮山的怒吼,新区十六天尊登场!

      苏南房地产观察

      2019.01.18

      申明:以下文字,仅代表作者本人观点,与本公众号无关。

      本公众号法律顾问:北京大成(苏州)律师事务所 叶云开律师。

      楼市成交数据支持:金刚石房地产云数据系统。

      邓小小:苏南房地产观察编辑,95后,纯良又傲娇的女子。

      阿穗:苏南房地产观察编辑,对本文亦有贡献。

      此前我们已经介绍了苏州园区、相城区、吴江运东板块等纯新项目。

      地产观察 | 苏州房价最便宜的板块——运东七君子。

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      地产观察 | 2019年大量新房源面世,十三神龙闹园区!

      我们今天来梳理高新区(主要是狮山片区、北新区、以及科技城板块)。

      截至发稿,高新区共计屯粮16宗地块涉住宅项目,其中狮山板块有8宗地块,科技城有1宗地块、浒通板块7宗地块,以上项目均为未销售项目。

      具体地块位置如下图所示:

      狮山板块




























      01

      苏地2016-WG-63号

      2016年9月23日,仁恒以总价162606万元竞得苏地2016-WG-63号地块,成交楼面价31050元/平,溢价率91.5%。

      仁恒新区运河项目地块位于高新区横塘街道环山河绿化地北、运河路西,土地面积为24937.7平方米,属于70年的住宅用地,容积率2.1,绿化率30%。

      交通配套:轨交3号线和轨交5号线

      学区配套:苏州高新区实验小学校

      商业配套:狮山商圈、西园商圈、苏州新区商业街、彩香商圈、万达广场、万豪名家、赛格电子市场、乐天玛特

      休闲配套:横山公园

      周边楼盘:锦悦湾雅苑、仁恒棠悦湾、天房心筑、仁恒公园世纪、招商学府1872、星韵花园

      仁恒63号地块鸟瞰图

      根据规划公示,仁恒63号地块整体规划为6幢高层住宅均是二梯二户设计,机动车位562个,产品为精装修是现房销售。

      项目的总户数为301户,其中包含1#楼59户、2#和3#楼58户、4#楼59户、5#楼34户、6#楼33户。

      仁恒63号地块效果图

      仁恒63号地块效果图

      02

      苏地2017-WG-82号

      2018年2月2日,九龙仓以总价31.36亿元竞得狮山苏地2017-WG-82号地块,楼面价27089元/平,溢价率31.43%。

      该地块位于高新区狮山街道黄浦街东西、竹园路南,被黄埔街一分为二,由东西两部分组成,块总占地面积54099.9㎡,总建筑面积160369.39㎡。

      地块一:总建筑面积67606㎡,容积率2.2,建筑高度最高77.3米,规划户数312户,设置机动车停车位500辆,非机动车停车位339辆;

      地块二:总建筑面积92763.39㎡,容积率2.1.建筑高度最高58.65米,规划户数510户,设置机动车停车位682辆,非机动车停车位762辆。

      地块总共打造了15栋高层住宅,全装修成品住宅,现房销售,将由九龙仓和中海一起合作。

      九龙仓82号地块鸟瞰图

      九龙仓82号地块透视图

      地块一由16层的高层和23层的高层住宅组成:

      16层:户型为四室两厅两卫一厨,两梯四户。

      23层:户型为三室两厅两卫一厨,一梯一户,每层四户。

      16层高层平面图

      23层高层平面图

      地块二由16层的高层和20层高层组成:

      16层:1F和2F两层户型为三室两厅两卫一厨;4F-15F户型则为四室两厅两卫一厨,一梯一户;

      20层:户型三室两厅两卫一厨,四梯六户;

      03

      苏地2018-WG-27号

      2018年10月16号, 苏高新以底价387869万元竞得苏地2018-WG-27号地块,楼面价18000.01元/平

      该地块位于高新区狮山街道珠江路东、向阳路北,地块面积93688.1平方米,为城镇住宅用地。

      根据规划指标,未来该宗地块将建设为小高层、高层住区,全装修成品住宅。

      目前该地块规划尚未公示!

      04

      苏地2017-WG-41号

      2017年11月16日,苏高新以底价68亿元竞得苏地2017-WG-41号地块,成交楼面价13683元/平

      该地块位于滨河路东,竹园路北,运河路西,北河区间路南,由3宗地块组成,其中地块一为商业、地块二为公寓、地块三为住宅,可享高新区和姑苏区双区配套,地块限制条件长达10条。

      交通配套:西环高架、轨交3号线和5号线的换乘点竹园路站

      商业配套:商业狮山永利广场、赛格数码广场、锦华商业中心,龙湖时代天街

      学区配套:教育高新区实验小学,横塘中心小学、新区第一中学、江苏省实验中学

      医疗配套:医疗明基医院、苏州大学附属第二医院

      周边楼盘:仁恒世纪公园、招商学府1872、仁恒63号地块

      苏高新41号地块鸟瞰图

      根据规划,苏高新41号地块整体规划为17幢住宅、6幢办公楼、2幢出租公寓产品,总建筑面积为703747.42平方米。

      苏高新41号地块住宅鸟瞰图

      机动车停车位:4637个

      住宅总户数:1967户

      容积率:3.65

      绿化率:30%

      苏高新41号地块办公效果图

      苏高新41号地块住宅效果图

      05

      苏地2018-WG-14号

      2018年7月24日,由苏高新以底价20.93亿元竞得苏地2018-WG-14号,楼面价26500元/平

      该位于高新区狮山街道金山东路绿化地南、珠江路绿化地东,纯住宅地块,容积率1.05,精装修交付

      交通配套:轨交1号线(苏州乐园)、轨交3号线(狮子山站) 、有轨电车1号线(苏州乐园站)

      学区配套:江苏省实验幼儿园、苏州高新区实验小学、玉山幼儿园、实验小学、实验中学、新草桥中学、伊顿公学、外国语学校

      商业配套:美罗、金鹰国际购物中心、泉屋百货、龙湖时代天街、泉屋百货、绿宝广场、

      医疗配套:苏州高新区人民医院、明基医院、苏大附属第二医院

      周边楼盘:龙湖狮山原著、荷澜庭、新港名城花园、新港天都花园

      苏高新14号地块鸟瞰图

      根据规划公示,苏高新14号地块整体规划为46幢洋房、合院产品,其中24幢2层合院、22幢7层洋房,洋房户型设计为3室2厅2卫。总户数为488户,总建筑面积139452.27平方米,绿化率32%,机动车停车位802个。

      洋房户型设计图

      苏高新14号地块合院效果图

      苏高新14号地块合院效果图

      苏高新14号地块洋房效果图

      苏高新14号地块洋房效果图

      06

      苏地2017-WG-57号

      2018年1月8日,南山地产以总价238566万元竞得苏地2017-WG-57号地块,成交楼面价21343元/平,溢价率42.3%。

      该地块位于高新区枫桥街道景山路南、长江路东,由住宅和教育两地块组成。

      地块一:占地面积45635.80平方米(住宅),总建筑面积135673.54平方米,容积率2.20,绿地率40%。

      地块二:占地面积9450.80平方米(幼儿园),总建筑面积12100.00平方米,容积率1.01,绿地率35%。

      项目建设期为3年,建成后将形成集住宅、物业管理、社区服务、幼儿园等功能于一体的现代化小区。

      此外该地块要求住宅部分精装修交付,且要求造型美观,高层住宅建筑面宽不得超过55米;不同高度的住宅需组团式布局,不得线性布置。

      交通配套:太湖大道、塔园路、地铁3号线华山路站(在建)

      商业配套:港龙商业广场、麦德龙、绿宝广场、新区港龙城、龙湖时代天街

      学区配套:高新区实验初中、枫桥小学、高新区第二中学

      医疗配套:苏州高新区人民医院

      周边楼盘:旭辉御府、祥华苑、康佳花园

      南山57号地块鸟瞰图

      根据规划公示,南山57号地块整体规划为11幢高层住宅产品,楼幢层高为1幢16层、4幢17层、2幢19层、22层、25层。总建筑面积140407.24平方米,总户数714户,机动车停车位1025个。

      07

      苏地2018-WG-16号

      2018年7月24日,保利以总价155640万元竞得苏地2018-WG-16号地块,成交楼面价26002元/平,溢价率4.01%。

      该地块位于高新区狮山街道玉山路南、运河路西,属于纯住宅产品,容积率2.0,且限高为60米,精装修交付。

      规划要求,高层住宅建筑面宽不得超过55米,沿北侧玉山路可开设1个机动车出入口,沿东侧运河路可开设1个机动车出入口,地面停车位比例不超过总停车位的5%。


      商业配套:苏州体育中心、狮山永利广场、华润万家、天都广场、沃尔玛、龙湖狮山天街、金鹰购物中心

      教育配套:苏州高新区星韵幼儿园、苏州高新区狮山实验小学校、苏州高新区滨河实验小学(规划中)

      交通配套:西环高架、地铁5号线、3号线竹园路站点(建设中)

      医疗配套:明基医院

      周边楼盘:佳兆业悦峰、天房心著华庭、金地名悦、仁恒棠悦湾

      保利16号地块鸟瞰图

      根据规划公示,保利16号地块将整体规划为424户的高层住宅产品,共计9幢高层产品,楼幢层高为13层、15层、17层,产品房源户型为3室2厅2卫设计。

      9#楼标准层平面图

      总建筑面积:81339.28平方米

      容积率:2.0

      绿化率:30%

      建筑高度:58.2米

      机动车停车位:610辆


      保利16号地块透视图

      08

      苏地2018-WG-17号

      2018年7月23日,平安以总价107325万元竞得苏地2018-WG-17号地块,成交楼面价11949元/平,溢价率1.01%。

      该地块位于苏州高新区枫桥街道莲花峰路北、规划区间路东,属于70年的住宅产品,精装修交付。

      地块要求:地块内须设置计容建筑面积不小于15000平方米的租赁型住宅,约为百余套房源,租赁型住宅须按幢集中设置,不可分割转让,仅用于出租。

      商业配套:马涧农贸市场、马涧新天地(规划中)、文化商业街(规划中)

      学区配套:马涧小学,苏州高新区第二中学

      交通配套:莲花峰路、龙池路、有轨电车1号线站台

      周边楼盘:白马涧花园、津西美墅馆、悦山墅、山河佳苑、招商依山郡、华宇林泉雅舍、北辰旭辉壹号院

      平安17号地块鸟瞰图

      根据规划公示,平安17号地块将整体规划为697户的洋房、联排别墅产品,洋房楼幢层高为5层-7层。公示的7#、8#楼的房源户型为3室2厅2卫,一梯两户。

      平安17号地块洋房透视图

      平安17号地块别墅透视图

      总建筑面积:140618.3平方米

      容积率:1.3

      绿化率:30.1%

      机动车停车位:910辆

      科技城板块

      09

      苏地2017-WG-85号

      2018年2月,苏高新总价27.5亿元竞得该地块,楼面价14970元/平,溢价率22%

      该地块位于高新区科技城科广路南、天佑路西,地块面积83542.8平方米,总建筑面积253892.73平方米,容积率2.2,绿地率30 %。

      根据规划,该地块将打造5栋小高层和15栋高层,总户数为1542户:

      小高层:1-5#,总层高为11层;

      高层:6-20#,6-10#总层高为18层,12#、18#总层高为22层、16-17#总层高为24层,11#、13-15#、19-20#总层高为25层。

      小高层:两梯四户,四室两厅两卫一厨;

      高层:两梯四户三室两厅一卫一厨。

      高层户型

      小高层户型

      浒通板块

      10

      苏地2016-WG-64号

      案名:弘阳上熙名苑

      2016年9月23日,弘阳以总价134101万元竞得苏地2016-WG-64号地块,成交楼面价18750元/平,溢价率63%。

      上熙名苑项目位于浒墅关镇桑园路东、规划区间路南,出让面积44700.5㎡,容积率1.6,现房销售。

      交通配套:新区高铁站、312国道

      商业配套:兴贤商业广场、大润发、惠丰商业广场

      医疗配套:苏州第七人民医院(苏州大学附属二院)

      周边楼盘:金辉浅湾雅苑、新浒花园、阳光花苑

      弘阳上熙名苑鸟瞰图

      根据规划,弘阳上熙名苑由两宗小地块组成,北侧地块为6幢高层和3幢小高层,南侧地块为7幢小高层,共计16幢住宅产品。该项目目前售楼处已公开,预计年后开盘,价格待定。

      房源户型:99㎡、95㎡、120㎡

      楼幢层高:9层、11层、15层

      规划户数:680户

      物业公司:弘阳物业

      车位数:724个

      弘阳上熙名苑效果图

      弘阳上熙名苑效果图

      11

      苏地2016-WG-65号

      案名:大象山舍

      2016年9月23日,苏高新与万科以总价410978万元竞得苏地2016-WG-65号地块,成交楼面价21200元/平,溢价率75%。


      大象山舍位于浒关开发区凤凰峰路南北、罗家湾路西,项目由四部分组成,一块面积为84997㎡,小的一块面积9619.5,其余两块分别为29755、14098。属于70年的住宅用地,容积率1.4,绿化率30%,未来以低密度住宅为主。

      交通配套:有轨电车1号线阳山南站、太湖大道、嵩山路、阳山东路、建林路

      商业配套:苏州乐园、秦馀广场

      休闲配套:大阳山风景区、爪山

      周边楼盘:长城·锦溪禾府、合晋世家、万科遇见山、仰山墅

      大象山舍鸟瞰图

      根据规划大象山舍将整体规划为22幢叠墅、19幢小高层,共计41幢住宅产品,预计将开盘的房源面积约145-280㎡,目前项目的售楼处和样板间已公开。

      规划户数:1379户

      物业公司:江苏苏南万科物业服务有限公司

      车位数:3489个

      车位比:1:2.5


      大象山舍效果

      大象山舍效果图

      12

      苏地2017-WG-29号

      案名:浅山风华

      2017年9月5日,金地以6.85亿元竞得苏地2017-WG-29地块,成交楼面价9142元/平,溢价率47.45%。

      浅山风华位于高新区通安镇真山路南、规划区间路东,属于70年的住宅用地,容积率1.6。

      交通配套:真山路、312国道

      商业配套:华通商业广场、华通农贸市场、华润万家、浒关大润发、宜家、永旺

      学区配套:通安实验幼儿园、通安中心小学、通安中学

      医疗配套:通安镇卫生院

      休闲配套:大阳山国家森林公园、真山

      周边楼盘:正荣悦岚山、华通花园、中铁.诺德益园、禹洲嘉誉山

      浅山风华鸟瞰图

      根据规划,浅山风华整体规划为16幢住宅产品,其中10幢8层的花园洋房、4幢11层的小高层、2幢17层的高层,房源面积为88㎡、108㎡、118㎡,价格待定。

      户型图赏析

      88㎡户型、3室2厅2卫

      108㎡户型、4室2厅2卫

      118㎡户型、4室2厅2卫

      最新开盘:预计19年3月份开盘

      交房时间:预计19年下半年交房

      规划户数:781户

      物业公司:金地物业

      浅山风华效果图

      浅山风华效果图

      浅山风华效果图

      13

      苏地2017-WG-42号

      2017年11月16日,上海嘉兆以总价88569万元竞得苏地2017-WG-42号地块,成交楼面价15141.16元/平,溢价率12.16%。

      该地块位于高新区浒关镇城际路西、城铁新区站北,属于70年的住宅地块,容积率3.5,精装修交付。

      交通配套:中环北线、城际铁路、苏州新区站

      商业配套:永旺梦乐城,宜家、迪卡侬体育公园旗舰店(规划中)

      医疗配套:苏州第七人民医院

      学区配套:惠丰幼儿园、文昌实验幼儿园、文昌实验小学、浒墅关中学、敬恩实验小学

      周边楼盘:南山柠府、运河水岸花园、金辉浅湾雅苑、新浒花园、惠丰花园

      上海嘉兆42号地块鸟瞰图

      根据规划公示,上海嘉兆42号地块整体规划为508户的高层住宅,总建筑面积83321.5平方米,绿化率30.4%,停车位598个。

      上海嘉兆42号地块透视图

      上海嘉兆42号地块透视图

      14

      苏钢地块

      案名:陆家嘴锦绣澜山

      2016年10月22日,陆家嘴总价88.25亿元(含债务)竞得苏钢地块,成交楼面价7882元/平,溢价率117.14%。

      陆家嘴锦绣澜山项目位于高新区浒关镇苏通路与苏钢路交汇处,项目占地66万方,总建108万方,总共分为17个地块。包含了住宅、商业综合体、办公楼、幼儿园、苏州雷丁学校,规划中的白豸山公园、运河公园、铁路公园等,目前预计在19年中,将推出项目的14号地块,房源均为装修交付。

      陆家嘴锦绣澜山鸟瞰图

      陆家嘴锦绣澜山效果图

      根据规划,陆家嘴锦绣澜山住宅部分整体规划为710户的小高层产品,房源面积区间:83㎡-131㎡。

      容积率2.10

      绿化率30%

      停车位586个

      物业公司:上海陆家嘴物业管理有限公司

      户型赏析

      ↓↓↓

      94㎡户型、2室2厅1卫

      92㎡户型、2室2厅1卫

      83㎡户型、2室2厅1卫

      131㎡户型、3室2厅2卫

      15

      苏地2018-WG-38号

      2019年1月4日,苏州首场土拍,北京首开以218585万元拿下,楼面价10805元/平

      该地块位于高新区通安镇230省道绿化地西、青城山路绿化地北 。

      用地性质:住宅、商业用地

      出让年限:70、40

      容积率:1.0~2.0

      建筑密度:≤20%

      绿地率: ≥30%

      周边项目:绿岛花园、科技城金茂府、虹锦湾、朗诗绿洲、景瑞无双、云栖麓

      周边配套:泰迪农场、苏州科技城医院、时尚水岸、苏州科技城外国语学校、滨湖生态园

      该地块由两宗地块组成,地块一是住宅地块,面积87720.8㎡,地块二是商业地块,面积22374.7㎡。

      该地块内的住宅要求为全装修成品住宅,无偿提供给属地政府住宅总建筑的3%的社区管理服务用房和按每百户30平方米配套建设的社区居家养老服务用房。

      16

      苏地2018-WG-18号

      2018年7月苏州土拍,苏地2018-WG-18号地块被里城以总价1.51亿竞得,成交楼面价9995元/平,溢价率5.2%。

      地块位于高新区真山路东南、正荣住宅项目东北,总用地面积 9177.90平方米,建筑占地面积 1275.25平方米。建筑密度 13.89%,绿地率 30 %,容积率 1.65。

      交通配套:312国道、中环西线

      商业配套:华通商业街、阳山花苑商业街、盛安商业广场、缺乏大型商业综合体

      教育配套:通安中学、通安实验小学、通安实验幼儿园、金通幼儿园、华通幼儿园等学校

      周边楼盘:正荣悦岚山、禹洲嘉誉山、金地浅山风华


      里城18号地块透视图

      里城18号地块整体规划2栋高层住宅产品,1#、2#楼总层高为17层,该地块总户数为135户,停车位156个,全装修成品住宅。户型为三室两厅两卫一厨,主卧自带独立卫生间,两梯2户设计。

      社区还配有开闭所和配电房。

      写在最后

      新区2018年9月份之前基本没有了土地供应,直到9月底禹洲嘉誉山开盘,此后北新区十五天骄开始了陆续开盘。

      截至目前,十五天骄共有10盘对外销售,竞争激烈。

      沉寂了有2年之久的狮山板块,2019年将会迎来大爆发!

      作为新区比较核心的地段,狮山这群地王们,将成为一个新的重要楼市板块,给厮杀正酣的苏州楼市再添一把火。

      我们拭目以待!

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