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      地产观察 | 吴中楼盘英雄传!二十二尊齐贺岁(下)

      苏南房地产观察

      2019.01.27

      申明:以下文字,仅代表作者本人观点,与本公众号无关。

      本公众号法律顾问:北京大成(苏州)律师事务所 叶云开律师。

      楼市成交数据支持:金刚石房地产云数据系统。

      阿穗:苏南房地产观察小编,95后。

      前段时间一直在整理苏州即将推新的板块楼盘。

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      昨天是吴中区上篇,今天推送吴中板块分析下篇——甪直板块、临湖板块、独墅湖西板块、城南板块!

      甪直板块

      苏地2018-WG-9号

      地块位置:吴中区甪直镇甪直大道南侧、甫澄北路东侧

      2018年7月23日,路劲总价11.44亿竞得苏地2018-WG-9号地块,成交楼面价11564元/平溢价率18%。

      根据规划,项目由14栋高层住宅组成,要求精装销售

      1#~4#,6#~10#、12#、13#、15#,共12栋楼,层高均为18层,建筑高度53.46米;

      5#、11#两栋楼,层高均为17层;

      5#楼建筑高度为50.49米,11#楼建筑高度为53.46米。

      项目还配备有3个变电房及1栋总层高为2层的居委会、养老及物业配套用房(S1#楼)。

      规划还公示了5#楼高层标准层户型设计,为一梯一户设计。户型为四室两厅两卫一厨设计,户型特点:私密性高、三开间朝南、主卧带独卫等。





































































































      苏地2017-WG-11号

      地块位置:位于甪直大道北侧、东苑花园别墅东侧

      2017年6月12日,旭辉竞得苏地2017-WG-11地块,楼面价12731元/㎡,溢价率55.26%。地块要求现房销售预计2019年入市

      该项目案名为——一院敬江南,

      该地块共设计了8栋住宅,全部为8-9F的叠墅对称排布,格局方正。

      3#北立面图

      3#1层平面图

      3#标准层平面图

      苏地2017-WG-44号

      位置:海藏西路北侧、规划道路东侧

      性质:城镇住宅用地,70年产权

      容积率:>1.0且≤2.2,

      面积:60032.8平方米。

      2017年11月16日,保利竞得甪直海藏西路北的纯住宅用地堰里地块,总价152769万元,楼面价11567元/平方米,溢价率21.76%,地块要求均为现房销售。

      项目整体由13幢高层3幢小高层建筑组成。

      1#、5#、6#、10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#为10栋18层高住宅,建筑高度53.65米;

      7#、8#为2栋16层高住宅,建筑高度47.75米;

      2#、3#、4#为3栋11层住宅,建筑高度33米。

      规划还公示了1#、6#住宅楼的标准层户型设计。1#、6#均为六梯六户设计,也就是每户均为一梯一户专梯设计。户型方面,均为三室两厅一卫一厨设计,两卧及客厅三开间朝南,光照充足。

      (保利地块公示的总平面图)

      苏地2018-WG-43号

      位置:吴中区甪直镇汇凯路南侧、经三路东侧

      容积率:>1.0且≤2.2

      2019年1月11日,旭辉地产总价11.13亿拿下该地块,楼面价11217元/㎡,溢价24.63%。

      周边配套

      教育配套:甪直实验小学、甪直实验小学附属幼儿园、甫里中学(初中)、甪直高级中学

      周边楼盘:长虹花园、南山维拉、阳光丽景湾

      板块小结

      地处园区东,甪直承接了很多园区的外溢客户,板块内以刚需项目为主,是苏州为数不多的1字头房源聚集地,像南山维拉、阳光城丽景湾等项目成交也是很火热。

      这两年来,随着 弘阳、旭辉、保利、路劲等多家知名房企入驻甪直板块,这些品牌房企将会大大提升板块的居住品质。从上述几块地来看看,楼面价均在10000+,产品也是偏改善类的,后期这些地块入市后,甪直板块的房价将进入”2“字头;

      但板块内没有大型的高端商业配套,其未来的整体价格走势都将受到自身配套成熟以及板块发展速度的影响。

      临湖板块

      苏地2017-WG-75号

      地块位置:吴中区临湖镇浦庄大道西侧、联东河南侧

      总建筑面积:135962.76平方米

      容积率:1.8

      建筑密度:24.83%

      2018年2月2日,兴隆兴业总价81974万元竞得苏地2017-WG-75号浦庄大道西地块,成交楼面价8970元/㎡,溢价率28.14%

      据规划,项目由15栋住宅楼组成,包含12栋小高层3栋高层住宅,将以现房形式销售

      1#、2#、3#、5#,总层高8层,建筑高度24.3米;

      6#、7#、8#、9#总层高9层,建筑高度27.2米;

      10#、11#、12#、15#总层高11层,建筑高度33.9米;

      16#、17#、18#总层高13层,建筑高度38.4米。

      苏地2016-WG-79号

      位置:临湖镇银藏路北、苏东运河东侧

      地块面积:

      容积率:1.5

      地块性质:商住用地

      2017年2月16日,创元8.78亿拿下临湖镇银藏路苏地2016-WG-79号地块,成交楼面价6591元/㎡,溢价率25.79%。

      据规划公示,该地块将打造为联排别墅、高层住宅及商业

      地块规划有70栋住宅,分别为4栋17层、1栋18层高层住宅,53栋3层、1栋2层低密度多层住宅,11栋2-9层商业组成。

      该地块位于临湖镇,为众多刚需购房者的购房板块,周边房价处于12500元/平方米水平,此次创元地块规划出炉将补仓苏州刚需购房市场。















































      板块小结


      临湖镇离主城区较远,是苏州为数不多的1字头板块,也备受刚需族青睐;板块内仍有金辉优步临湖、花漫四季花园、未名园映月台等项目;
      从楼面价来看,临湖镇的楼面价是吴中区各个板块中最低的了,随着中环的通车,距离主城区的通勤时间缩短,在短时间内这里仍然是刚需的天下!

      独墅湖西地块




      苏地2018-WG-40号

      地块位置:吴中区开发区通达路东侧、东方大道南侧,

      20年1月11日,首开&龙湖40.6亿总价竞得该地块,楼面价17868.48元/㎡,溢价率29%。

      周边配套:

      商业配套:万科美好荟、双银国际金融城、双湖广场、独墅湖大厦

      学区配套:苏州独墅湖实验小学、苏州大学附属尹山湖中学、郭巷中心小学

      周边楼盘:苏州金典花园、保利独墅西岸

      板块小结

      独墅湖南板块可谓是非常火热了,板块内的新房价格从2015年的9000元每平涨到如今接近30000每平,房价直逼园区;

      板块内宅地稀缺,可开发土地资源少,土拍楼面价节节上涨;此外,板块离园区近 ,可以共享园区的配套,通勤也很方便。

      胥口板块

      苏地2016-WG-78号

      地块位置:胥口镇孙武路北侧茅蓬路南侧

      地块面积:48511.8

      建筑面积:159564.52平方米。

      容积率:1~2.5

      2017年2月16日,恒山发展14.4亿元竞得该地块,楼面价11839元/平方米,溢价率49%。该地块旭辉地产与恒基兆业合作开发

      项目由9栋高层住宅与8栋洋房组成,

      高层:层高27层,三室两厅两卫,两梯四户;

      洋房:层高8层,每栋两单元,,户型三室两厅两卫,每单元两梯两户。

      高层立面

      高层户型图

      洋房立面

      洋房户型图

      周边配套:

      项目:亿城天筑、澳海胥江湾项目

      教育:胥口实验小学及附属幼儿园,胥口中心小学、胥口中学

      商业:胥口财富广场、欢乐胥江商业广场、胥口商业街、华润万家、华联超市,大型商业配套比较少。

      交通:轨交5号线—茅蓬路站。

      苏地2018-WG-32号

      地块位置:胥口镇孙武路东侧、子胥路北侧

      土地面积:45156.85㎡

      用地性质:城镇住宅用地

      出让年限:70年

      容积率:大于1.0 ≤1.7

      绿地率 ≥37%

      建筑密度:≤30 %

      2019年1月4日,旭辉总价7.19亿元竞得该地块,楼面价9367元/㎡。

      周边配套:

      周边项目:太湖黄金水岸、太湖水云天、东胥香花园

      自然资源:靠近穹窿山景区,太湖湖滨国家湿地公园

      交通地块不远处就是子胥快速路,可直接连接中环西线

      教育资源:附近有胥口中学、胥口中心小学

      板块小结

      胥口目前还有胥江一号别墅,在售洋房和别墅,价格1.4万左右,区域内新房房源房源较少;

      区域内有太湖新城商业广场、胥口财富广场、万物生活广场,欢乐胥江商业广场有等商业配套,基本满足日常需求。

      交通有轨交5号线(在建),预计2021年6月开通试运营。时周边分布有臧胥公路,沪常高速,子胥快速路等交通要道,自驾出行较为便捷。

      城南板块


      苏地2017-WG-70号

      地块位置:石湖西路北侧、东吴南路西侧

      2018年2月1日,平安集团拿下苏地2017-WG-70号地块,楼面价10464元/平方米,溢价率24%。达到了现房销售的限制要求,且住宅部分要求100%的成品住宅

      苏地2017-WG-70号地块分为两块:A-1部分为商住用地,位于石湖西路北侧、东吴南路西侧,占地面积54147.7平,容积率为4.5;该地块的住宅区域位于地块一西侧,地下2层。

      地块两部分地上业综合体部分共16万平方米,其中商业部分为地面7层、地下2层;沿东吴南路集中布置。需设置建筑面积大于3.5万方的五星级酒店一座,隔壁矮楼则是四星级酒店,商业业态以宾馆、餐饮、娱乐、零售、超市为主,不得设置酒店式公寓。

      地块地下一层需设置1.8~2万方的地下商业,商业形态以餐饮、零售、商业为主。

      该商住地块交由龙湖操盘,打造下一个龙湖天街,这也将是龙湖在狮山天街、劳动路天街、青剑湖天街后,又一天街作品。

      该地块要求住宅户型建筑面积不小于100平住宅成品率100%。这个项目住宅部分主要为105、125和145平三种户型根据成交楼面价来看,未来售价或将在3w+/平。

      规划有7幢高层住宅,1#~4#总层高33层,层高99.95米;

      5#总层高24层,层高72.95米;

      6#总层高27层,层高81.95米;

      7#总层高22层,层高66.95米;

      另外除1#、2#为地下一层外,3#~7#均为地下2层!

      1#、2#层高为33层,户型为三室两厅两卫一厨,两梯四户

      3#层高为33层,户型为两室两厅两卫一厨,两梯两户

      苏地2017-WG-24号

      地块位置:吴中区迎春路东侧、吴中东路南侧

      总面积:16875平方米

      容积率:1.8

      2017年,九龙仓总价8.17亿竞得该地块,成交楼面价26900元/平,溢价率42%。

      根据规划,该地块将打造小高层及多层,要求现房销售

      3栋多层总层高7层,地下1层,建筑高度22.5米,两户两梯,面积大约分为172㎡及217㎡。

      2栋高层总层高15层,建筑高度49.2米,两户两梯,面积大约为152㎡。

      苏地2018-WG-33号

      地块位置:吴中区长蠡路西侧、石湖西路南侧

      土地面积: 62126.45㎡

      用地性质:城镇住宅用地

      出让年限:70年

      容积率:>1.0且≤2.5

      建筑密度:≤25%

      绿地率:≥37 %

      2019年1月4日,阳光城260077万元豪夺33号地块,楼面价16745元/平米,溢价率24%。

      周边项目:石湖景苑

      商业配套:万达广场、德和国际购物中心

      交通:地铁2号线新家桥站、右新快速路

      自然资源:石湖景区

      板块小结

      目前,区域内在售新房相对较少,仅有颐和湾花园、宝韵铂宫,前者价格在2.9万左右,后者价格在1.8~1.9万;

      板块内有2号线和4号线,靠近东南环立交及南门汽车客运站,交通便捷;

      目前,城南板块的商业配套有吴中万达,丽丰购物中心、新苏购物中心等,龙湖天街的面世将会为板块商业注入新的活力;

      区域内有苏苑实验小学、苏苑中学、宝带实验小学、迎春中学、碧波实验小学、苏州市实验小学校等,教育资源也极为丰富。

      总结:

      吴中区幅员辽阔,板块众多。一直以来就是苏州各城区中成交主力,2019年有二十多个新盘推出,也必然是现有库存的有力补充。

      这波新项目,有许多优秀的大牌开发商,比如首开、龙湖、旭辉、保利、九龙仓、阳光城等等。2019年,未来可期!

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