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      苏州楼市太生猛!新年两个月拍地306亿,已破去年总金额43%!

      苏南房地产观察

      2019.02.22

      申明:以下文字,仅代表作者本人观点,与本公众号无关。

      本公众号法律顾问:北京大成(苏州)律师事务所 叶云开律师。

      楼市成交数据支持:金刚石房地产云数据系统。

      本文由苏南房地产观察编辑邓小小、阿穗、西队以及周公子共同完成。

      注意:今天苏州土拍,多家媒体纷纷报道,但请记得阅读本文,因为全是干货。

      今天(2月22日),2019年苏州市区第三场土拍正式开拍,此次土拍一共出让了6块地,全部成功出让,无流拍,合计成交98.2495亿元!

      加上此前1月4日拍出129.19亿元;1月11日拍出78.83亿元;苏州今年已经成功卖地306亿元!可谓是收获了信心和黄金!

      1月4日:刺激!楼市回暖!2019年苏州首场土拍结束,129亿开门红!

      1月11日:楼市信心回来了!房企热抢,苏州2019年第二场土拍吸金79亿!

      我们回顾下去年,2018年全年苏州市区经营性建设用地(不含吴江)共出让土地66宗,成交面积304.80万㎡,总成交金额715.76亿元。

      今年才2个月3场土拍,已经合计成交306亿元出头,算下来接近去年总金额的43%!

      可谓是相当生猛啊!

      2.22苏州土拍成交详情

      苏地2018-WG-44号

      竞得者:苏州斜港置业

      总价:8171万元

      楼面价:1972元/㎡

      溢价率:9%

      苏地2018-WG-44号地块为定销房,位于姑苏区友新高架以东,吴中西路以北。

      总出让面积34224.4平方米,分为两个地块,第一个地块出让面积14105.6平方米,容积率0.8,密度30%,绿地率37%;第二个地块出让面积20118.8平方米,其余条款需与政府协商沟通。

      该地块所建定销商品房销售方式为现房销售(整体取得竣工备案)。竞得人取得土地使用权后不得更名。

      地块周边资源配套

      交通配套:靠近地铁2号线

      商业配套:慧玲中心、亿象城、友新综合市场、华润万家

      学区配套:新城实验幼儿园、月亮岛幼儿园、沧浪新城第二实验小学、苏州市立达中学

      医疗配套:苏州沧浪医院、苏州市中医医院

      周边小区:苏和苑、苏公馆、世家苑、福星新城、湖山新意、锦沧名苑。

      苏地2018-WG-45号

      竞得者:融信

      楼面价:19436元/㎡

      总价:130856万元

      溢价率:25.39%

      该地块在经过44竞价后,由上海恺垚置业有限公司竞得(融信马甲)。

      45号地块位于姑苏区民清路以东、日益路以北,土地用途为住宅,起拍价104356万元。总出让面积26930.7平方米,容积率2.5,密度25%,绿地率37%。

      融信这块地与中骏的46号地一北一南紧紧挨着,项目周边还有金科仁恒浅棠平江、金辉姑苏铭著等。

      金科仁恒浅棠平江目前在售洋房,建筑面积为125㎡、140㎡、180㎡,房源均价约36000元/㎡。万科金域平江在售二手房均价34000元左右。

      目前购买浅棠平江的主要是周边平江新城及相城活力岛板块高端客户,近阶段园区改善客户追求品质改善的增多,(仁恒品牌,高端、物业好+洋房产品,得房率85%以上、舒适度极高)。据了解,目前在售的7层精装洋房,实际成交价,部分房源在34000元左右。

      地块周边资源配套

      交通配套:靠近地铁2号线陆慕站和平泷路东站

      商业配套:繁花中心、万达广场、人民商场新平江广场、花锦汇邻中心

      学区配套:苏州市相城第一实验小学、苏州市相城第一实验幼儿园

      医疗配套:社区卫生服务站、苏州市第一人民医院、苏州大学附属第一医院总院


      苏地2018-WG-46号

      竞得者:中骏

      楼面价:12098元/㎡

      总价:20.61亿

      溢价率:0%

      该地块位于姑苏区平门塘以西、日益路以南,土地用途为住宅、商服用地,起拍价206094万元。总出让面积79756.5平方米,其中住宅面积54191.9平方米,商服面积25564.6平方米。住宅容积率2.2,密度25%,绿地率37%。

      地块周边资源配套

      交通配套:靠近地铁2号线陆慕站和平泷路东站

      商业配套:繁花中心、万达广场、人民商场新平江广场、花锦汇邻中心

      学区配套:苏州市相城第一实验小学、苏州市相城第一实验幼儿园

      医疗配套:社区卫生服务站、苏州市第一人民医院、苏州大学附属第一医院总院


      苏南房地产观察点评:
      融信地块楼面价19436元,我们也查看到,去年1月9日土拍,浅棠平江楼面价20125元/㎡。比浅棠平江低了689元/㎡。
      中骏尽管楼面价看似12098元/㎡,但实则加上了2.5万平的商服地块,算下来整体成本也不便宜,中骏底价拿下,应该是经过了仔细测算。所以住宅楼面单价也参考2万元/㎡
      毕竟金科和仁恒品牌在这,产品也相当有说服力。可以说这次两宗地块与浅棠平江几乎不相上下。

      平江新城板块为姑苏区最后一块大体量的完全待开发土地,不同于姑苏区其他的点状开发土地,未来升值空间更大,而且根据规划来看,未来是高端改善聚集区!

      地产观察 | 姑苏十二钗,盛世繁华图的绝唱。

      苏地2018-WG-47号

      竞得者:佳兆业

      楼面价:18561.6元/㎡

      总价:89111万元

      溢价率:42.78%

      该地块在经过76轮竞价后,由苏州市佳源华府房地产开发有限公司竞得。

      地块位于吴中区木渎镇新华路西侧、向阳河路南侧,土地用途为住宅,起拍价62411万元。总出让面积32005.5平方米,容积率1.5,密度28%,绿地率37%。

      该地块位于金枫路板块,周边有中铁诺德国礼中铁诺德姑苏上府,诺德国礼楼面价28965元/平米,溢价率93.1%,预计会在2019年年底现房入市。中铁诺德姑苏上府楼面价25750元/平,溢价122.23%,预计19年年中入市。

      地块周边资源配套

      商业配套:新华龙贸市场、悠方购物中心、香港街商业广场、奥玛尔国际时代广场、木渎商城

      学区配套:木渎小学、木渎高级中学附属范仲淹实验小学、范仲淹附属幼儿园

      周边楼盘: 合景领峰、明月湾、瑞景苑、天平花园、中国中铁诺德国礼
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      苏地2018-WG-48号

      竞得者:中梁+新力联合体

      楼面价:13530元/㎡

      总价:141190万元

      溢价率:23%

      相城区澄阳街道苏地2018-WG-48号地块楼面价最低为10999.03元/㎡。(苏州未来房价至少2万起啊!现在2万内的楼盘都可以买!)

      该地块位于相城区相城大道东,康元路南,土地用途为住宅,起拍价114790万元。总出让面积47434平方米,容积率2.2,密度25%,绿地率37%。

      该地块内有桩基,出让人不再清理,由土地受让人按需要自行处置利用。详细点位由苏州相城经济开发区管理委员会提供。

      地块周边资源配套

      交通配套:靠近地铁2号线富元路站

      商业配套:采莲商业广场、华丰装饰城、国际商业广场、金福门家具商场、世博、宝德隆

      学区配套:相城区英才学校、采莲幼儿园、澄阳小学

      医疗配套:社区诊所

      周边项目:平安地块、金灿翡丽风尚(公寓+商业)、 紫郡兰园等

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      苏地2018-WG-49号

      竞得者:大华

      楼面价:25813元/㎡

      总价:407073万元

      溢价率:32%

      49号地是本次土拍中起拍楼面价最高的,起拍楼面价为19535.03元/㎡。

      该地块位于高新区狮山街道长江路东、竹园路北,土地用途为住宅、教育用地,起拍价308073万元。总出让面积98564.3平方米,住宅方面容积率1.6,密度30%,绿地率30%。要求全装修交付。

      幼儿园用地面积不少于12000平方米,计容建筑面积不少于11000平方米,班级数不小于八轨二十四班。与一期住宅同期交付,无偿交给政府。起拍价1.95万,最高限价33000元/平。

      地块周边资源配套

      交通配套:靠近地铁1号线玉山路站

      商业配套:索山广场新悦汇、苏州乐园、龙湖狮山天街

      学区配套:苏州高新区实验小学、苏州外国语学校、高新区第一中学、高新区新升实验小学

      医疗配套:明基医院、狮山街道社区卫生服务中心

      周边项目:苏高新山水樾澜庭、仁恒运河时代、保利18号地块、九龙仓等,具体见下图
      地产观察 | 来自狮山的怒吼,新区十六天尊登场!

      写在最后



      今天我们梳理了苏州2.22土拍的所有详细信息,以及所处板块的房价详情,对比了2019年即将上市的板块竞品信息,对大家有更详细的帮助。



      第一,本次土拍在预料之中。


      本轮最高76轮竞价,但相对来说比较理智,最终成交价也让此前地王们比较难受。
      而且,再次出现了开发商联合体竞拍成功(中梁&新力);以及还有首进苏州的开发商大华和融信。
      这也说明苏州的开发商们相对理智和成熟。也说明开发商们对苏州的长期看好!
      第三,未来苏州房地产市场战局火热。
      今年是苏州房地产的大年,接近百家新楼盘将陆续上市销售。今天又是多宗地块拍出,未来竞争相当激烈!
      苏州的城市建设,多家开发商一起参与,将会把苏州建设得更漂亮,价值也就更高。
      第四,土地市场的火热,将会在短期和中期内刺激苏州楼市的上扬。
      前面说到,苏州前三场土拍已经拍出了306亿元,占比去年全年43%!这说明了开发商对于苏州的信心十足,也代表苏州楼市的迅速回温。
      而多家房地产媒体本次集中爆炒今日土拍,也更是火上浇油啊。
      苏南房地产观察预计, 2019年的苏州新房和二手房成交,将会成为近两年来的新高;而土地出让,也将会创历史记录!
      我们最后预测下房价,本次土拍,楼面价除了定销房外,相城接近1.4万元,而姑苏区2万元,新区核心接近2.6万元!
      再看看之前拍出的即将上市新房楼面价,苏州未来的均价,预计妥妥的超3万!
      这基本就告别刚需了!
      数字告诉我们,别再犹豫,目前苏州单价2.5万以内的楼盘,能下手赶紧下手吧!去年此时,我们还在说苏州单价两万是楼盘生死线,到今日,我们再加上五千元。
      今日不买房,亲人泪两行。
      在此劝一下还在观望的朋友们,楼市回暖已成趋势,能下手的,请赶早。
      苏州,值得你拥有!

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