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      大热!木渎楼面价超过4月前的狮山!土拍热=房子好卖吗?

      信玉堂地产

      2019.02.22

      19年的两场土拍

      已初现火热的势头

      而今日(2月22号)的第三场土拍

      更是火爆异常!

      本次土拍再次大热

      7宗地块

      吸金超99.8亿

      其中,49号地块

      开拍1分钟便有40轮报价

      最终经过55轮由大华竞得

      47号木渎地

      经过76竞拍

      楼面价甚至超过4个月前的狮山27号地块

      ·美罗东地块,位置好到爆,不愁卖可快速回笼资金,且树立品牌标杆。唯一考验的是房企资金实力。

      ·平江新城两宗地,姑苏区属性是最大卖点,价格也仅仅相当于16年时候苏州乡镇的地价。

      4、但这次土拍是个好苗头,再加之最近全国众多城市政策松动,房贷利率下调等利好,楼市转向的筹码正在不断增加

      大华竞得苏地2018-WG-49

      成交楼面价25812.65元/㎡,溢价率32.14%

      该地块为此次土拍的最后一宗地块,为此次土拍的最重量级地块,仅开拍1分钟,便有40轮报价,最终大华以总价40.7亿竞得该地块,成交楼面价为25812.65元/㎡,溢价率高达32.14%。大华以高姿势收入苏州。

      地块位置

      苏地2018-WG-49号地块位于高新区狮山街道长江路东、竹园路北,为此次挂拍的重量级地块,体量较大,占地达98564㎡,容积率1.6,包含教育用地。该地块地处狮山板块的核心区域,无论是交通配套还是商业配套都极为丰富。

      交通:1号线玉山路站、多条公交线路、

      商业:美罗、泉屋、金鹰、龙湖天街、绿宝广场

      教育医疗:狮山实验小学、新区一中、明基医院

      二手价格:龙湖天街(45000元/㎡)

      狮山原著(40000元/㎡)

      狮山御园(45000元/㎡)

      值得一提的是,该地块虽然是热门区域的热门地块,但地块的体量大限制多开发难度不小。

      地块限制:

      · 要求为全装修成品住宅,即为非毛坯交付;

      ·沿长江路和竹园路住宅立面需公建化处理,且不得设置开敞阳台,封闭阳台建筑面积全部计入容积率,不得设置凸出式楼梯间和阳台;

      · 高层住宅建筑面宽不得超过55米;

      · 东侧、北侧第一排建筑高度分别不得超过东侧及北侧现有住宅建筑高度;

      · 地块应呈现西南高、东北低的城市天际线

      除了住宅部分的限制外,地块还要求建设幼儿园,且幼儿园的用地面积不少于12000㎡。

      简 评

      该地块为此次土拍中关注度最高的一宗地块,处于狮山核心区域,无论是交通配套还是商业配套都极为丰富,唯一不足的可能是学区,从目前的地块分布来看,美罗49号地块的学区可能是新区一中+狮山实验小学的配置。

      今年的新区狮山板块可谓上演起了“群雄并起”好戏,除了此次成交的美罗49号地块,苏高新的樾澜庭(原著北地块)、铂湾澜庭(商住地块)、翡翠澜庭(珠江路27号地块)、九龙仓中海地块、保利地块都将于未来的一两年内入市,沉寂多时的狮山重回聚光灯下。

      据小道,苏高新、融创的樾澜庭(原著北地块)将于3月开盘,洋房的售价很可能会在4万以内

      融信竞得苏地2018-WG-45

      成交楼面价19436元/㎡,溢价率25.4%

      本此土拍第二场为苏地2018-WG-45号地块,融信经过44轮的竞价,最终以总价13.09亿竞得该地块,楼面价19436元/㎡溢价率高达25.4%。,且超过了市场指导价

      中骏竞得苏地2018-WG-46

      成交楼面价12098.17元/㎡,溢价率0%

      本此土拍第二场为苏地2018-WG-46号地块,中骏最终以底价20.6亿竞得该地块,楼面价12098.17元/㎡溢价率高达0%

      地块位置

      45号、46号地块皆位于平江新城北部,两宗地块为相连地块,分别位于姑苏区民清路以东、日益路以北以及姑苏区平门塘以西、日益路以南。两宗地块的西北侧即为金科仁恒的浅棠平江。

      45号地块较小,占地面积约为26030㎡,容积率为2.5。

      46号地块紧邻45号地块,占地面积较大,其中住宅部分为54191.9㎡,容积率2.2,商服部分占地25564.6㎡,容积率为2。

      由于靠近相城,这两宗地块同时享有相城繁花中心商圈以及平江新城万达商圈,而教育医疗方面,地处平江新城,自然不需多愁。

      交通:人民路、沪宁高速、广济北路、2号线陆慕站(有一定距离)、4号线孙武纪念园站(有一定距离)

      商业:繁华中心、平江万达、平江商业广场

      教育医疗:平江新城实验小学、草桥中学、规划中幼儿园、小学、中学、苏大附属第一医院

      周边新房:浅棠平江(35000元/㎡)

      姑苏铭著(30000元/㎡)

      二手价格:御窑花园(17500元/㎡)

      花南家园(18000元/㎡)

      金辉融侨城(23000元/㎡)

      实探

      此从早前公布的平江新城规划来看,包括金科仁恒的浅棠平江在内的北部多宗地块将被规划为住宅、教育用地、小规模商业,该区域将成为平江新城的集中住宅区域。

      区域规划,红色虚线框内即为地块组团

      挂拍文件上显示的道路在地图上还并不存在,开车从相城前往这两宗地块,愣是被一条小河(平门塘)挡住了去路,最终微公子绕到了平江新城才到达了这两宗地块所在的位置。该区域共有6、7宗地块,北边即为浅棠平江的售楼处。

      从小路进入

      这两宗地块为该区域最靠东(最里面)的两宗地块,紧靠平门塘。从小路进去,周边皆是待清理的房屋废墟、废弃厂房以及农田,而两宗地块依然杂草丛生,并未平整。

      从周边界面来看,拍下该地的开发商,不仅需要造房子,可能还需要修路、修桥、平整(区域内小塘较多),开发难度颇大。

      另外,46号地块包含5万方商业,且总价超过20亿,总价高、开发难度可能是该地块底价成交的原因之一。

      地块位置

      45、46号地块为连体地块,目前由一条小路分隔,地块还尚未平整。

      界面较差

      地块周围废墟、农田遍布。

      4号线孙武纪念园站,繁华中心

      4号线孙武纪念园站、繁花中心距离地块大约1、2公里。

      浅棠平江售楼处

      地块西北侧即为金科仁恒浅棠平江

      佳兆业竞得苏地2018-WG-47

      成交楼面价18561.6元/㎡,溢价率42.78%

      本此土拍第四场为苏地2018-WG-47号地块,位于木渎,佳兆业经过76轮的竞价,最终以总价8.9亿竞得该地块,楼面价18561.6元/㎡溢价率高达42.78%

      值得注意的是,该地块楼面价超过了4个月前苏高新拍下的狮山27号地块(18000元/㎡),但与周边木渎的高价地相比,“还欠了点火候”。

      地块位置

      苏地2018-WG-47号地块位于吴中木渎镇新华路西侧、向阳河路南侧,地块占地为32005.5㎡,容积率为1.5。地块位置不错,交通配套丰富,靠近悠方及上实海上海。

      交通:1号线木渎站、金枫路站、在建5号线、多条公交线路、中环西线

      商业:天虹、新华广场、悠方购物中心、华润万家超市

      教育医疗:范仲淹实验小学、幼儿园、天平花园幼儿园、木渎实验中学、木渎人民医院

      周边新房:浅国瑞熙墅(27000元/㎡)

      姑苏金茂悦(25000元/㎡)

      上实海上海(待售,地价24462元/㎡)

      诺德国礼(待售,地价28965元/㎡)

      姑苏上府(待售,地价25750元/㎡)

      二手价格:大成珺(18000元/㎡)

      招商雍华府(23000元/㎡)

      合景领峰(25000元/㎡)

      简 评

      此次挂拍的木渎地块位置较好,靠近悠方、木渎天虹等商业配套,同时交通资源也即为丰富,包括轨道交通1号线、在建的5号线、多条公交线路、中环西线等。

      地理位置尚可,周边界面较差,同时可享有狮山板块以及木渎古镇的商业配套,地理位置可以说非常有优异。

      板块内有多宗地块即将入市,且皆为高价地包括中铁诺德的53号(姑苏上府)、54号(诺德国礼)地块以及上实地块(海上海)。

      另外,该地块的容积率为1.5,未来大概率是洋房+小高层的高低配置。

      界面与东边的雍华府形成鲜明对比

      实 探

      地块现状

      目前杂草丛生。

      待拆厂房

      污水处理站

      地块一路之隔,便是待拆的厂房,且紧邻污水处理站。

      周边界面

      周边目前界面较差,大多为自盖的民房,一条不宽的新华路是主要出入道路。

      范仲淹实验小学

      天平花园

      紧邻天平花园,周边有范仲淹实验小学。

      诺德国礼

      上实海上海

      悠方购物中心

      大成珺

      地块所处板块内有诺德国礼、上实海上海,与悠方也相聚不远。

      中梁竞得苏地2018-WG-48

      成交楼面价13529.8元/㎡,溢价率23%

      本场土拍第五场为苏地2018-WG-48号地块,位于相城,中梁经过47轮的竞价,最终以总价14.12亿竞得该地块,楼面价13529.8元/㎡溢价率高达23%,据悉该地块由中梁和新力联合拿下。

      地块位置

      苏地2018-WG-48号地块位于相城区阳澄街道相城大道东、康元路南,地块较大,占地约104354.8㎡,容积率2.2,地块周边为相城蠡口家具城,商业配套一般。前身是商业广场,于去年8月推倒,紧邻平安12号地块。

      交通:相城大道、2号线富元路地铁站(2公里左右)

      商业:泰元农贸市场、采莲商业广场、蠡口家具城

      教育医疗:范阳澄小学、、蠡口实验小学、蠡口实验中学

      二手价格:泰元家园(17000元/㎡)

      富元家园(15001元/㎡)

      简 评

      该地块前身为商业广场,体量较大,超过10万方。同时,2.2的容积率对于开发商来说,操作空间较大,加上从地块的限制来看,“所有住宅面积不得小于100㎡,地块内建筑高度需有变化,呈‘南低北高’的空间形态”,未来高层的可能性较大。

      与地块一路之隔的便是平安于去年7月以底价竞得的12号地块,成交楼面价为12500元/㎡,据消息称,该地块将由平安与东原联合操盘。

      地块属于阳澄街道,夹在了高铁新城与元和街道的当中,地块周围皆为家具城,工厂,除了装修、买家具方便点外,商业配套匮乏,与富元路地铁站也有一定的距离。

      地块所处区域在售新房较少,周边居民区皆为老小区,此地块以及平安地块是该区域为数不多的新鲜血液。

      实 探

      地块现状

      地块目前已平整,但据消息称,此前商业广场的地基需要开发商自行拆除。

      家具城遍布

      地块周围基本上全部都是家具市场。

      前身为商业广场

      周边有厂房

      平安地块

      与48号地块一路之隔的平安地块,目前处于打地基阶段。

      蠡口实验小学、中学

      地块周边不远便是蠡口实验小学和蠡口实验中学。

      紫郡兰园

      另一个与地块距离较近的项目为葛洲坝的紫郡兰园,目前售楼处已完工,开盘时间应该不远。

      本此土拍第一场的苏地2018-WG-44号地块为定销房,斜港置业经过19轮的竞价,最终以总价8171万竞得该地块,楼面价1871.8元/㎡溢价率9.2%。值得一提的是,作为定销房的该地块进入了一次性报价区间。

      另外,园区土挂(2019)1号公告,也于今天同步进行。此次挂拍的为一宗商服用地,最终嘉得宝以总价1.56亿拿下该地块,楼面价4337元/㎡溢价率高达189%

      对于这次土拍,对于2019年的苏州楼市,你怎么看?

      信玉堂地产

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