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      89m²到95m²+,苏州刚需户型在进化

      房苏州

      2019.06.23

      房苏州 有用的买房建议,买好房、买对房,

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      ▏飞蛾扑向烟火 坠落狼藉淤泥

      延伸阅读:苏州四房进化论

      01

      刚需被保护的年代

      大家好,我是贫民窟女孩花花酱。

      2006年,政府出台“国六条”调控楼市,规定90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上,俗称「7090政策」

      该政策2006年实行,2015年正式废除

      同时90平以下的首套房,缴纳契税也有优惠。强制开发商做小户型和减免小户契税,此政策可谓是助力了大量首次置业的刚需客户上车

      2012年苏州刚需购房达到巅峰时刻,全年新房销售破10w套。

      至此之后,成交量逐年下滑,刚需购房群体逐渐萎缩;2015年之后,改善客户逐渐成为市场的主流购买力量。

      2016年之后,随着房价的一骑绝尘,土地价格也是联创新高,新开发楼盘户型在改善需求占据主流的当下,很多盘干脆就不造小户型了。

      特别是中新合作区和狮山片区的新房大家感受会更加明显,新开的楼盘没有100平以下的,主流户型都是140的四房为主

      核心板块大户型高占比,非核心区板块小中户型高占比,也是符合市场的结构性需求的。

      刚需不在是市场主要购买力,也不在需要被保护了。

      02

      刚需小户的进化

      从这二年新盘的入小三房户型追踪分析,户型面积和结构都在发生微妙变化,可以说刚需小户也在进行升级。

      89平成为过去式,95-100平成为新的入门级户型,显著变化有以下主要几点:

      • 普遍毛坯到主流装修

      • 89平消失,95平+为主,面积变大

      • 一卫到二卫的功能性跨越

      开发商为什么不在造89平,而把面积增加到了95-100平呢?

      • “偷”面积管控更严

      • 二卫的需求增加

      简单的说就是不在好偷面积,且市场需要增加一个卫生间,那么户型面积必然要增加约10㎡。

      如果三房二卫在做个长阳台,在目前规范下阳台全封闭全算面积的,那么面积就要达到了105-110平,总价就会更高了。例如泊云庭108平户型。

      透过户型变化来看,现在精装修的小户型客群和以前的毛坯小户完全不一样了,从首次置业的纯刚需,变成了刚改客。

      市场的需求升级和“偷面积”管控,把现在新房入门级户型,推到了95平+起步。

      03

      89平小三房进化

      89平小3房,空间紧凑,居住功能性实用,在过去是经典的刚需户型。

      苏州较早做89平小三房的应该是中海,中海户型在苏州一直比较领先,在户型设计上一直保持着开拓创新精神。

      即便是10年前设计的中海御湖熙岸、湖滨一号等,直至现在依然在板块内保存着户型优势,在板块内有户型溢价。

      89平小3房户型也在不断进化。

      进化一

      以中海户型为例,最早开拓性的做到了小3房,但不通透。

      进化二:

      户型设计更加通透。

      进化三:

      户型利用率更高。

      同样的89平不仅做更紧凑,还多出了一个卫生间做到2卫,比如浒通板块的首开金茂熙悦和浅山风华。

      一般11层以内的小高层或者洋房产品可以做到这样的户型设计,由于洋房得房率高,有多余的面积去多做一个卫生间出来。

      首开金茂熙悦89平是中间户,半通透。

      首开金茂熙悦

      约89m²3房2卫

      浅山风华是层高8F的洋房,3房2卫,户型通透。

      浅山风华

      约88m²3房2卫

      03

      95m²+3房2卫

      前面说到了,市场需求升级和偷面积管控,把现在新房入门级户型推到了95平+起步。

      89m²逐渐淘汰,95m²+3房2卫正在登场。

      ① 两卫 ,满足三口之家和老人的需要

      两卫对于一家三口或与老人同住家庭来说简直太重要了。主卧带独立卫生间+客卫,既保证隐私性也避免了早上抢厕所的尴尬。

      ② 房价太高,kfs户型创新吸引客户

      高房价下,对于钱包不鼓的刚需或首改同学来说,买不起120m²+的大三房但又需要2个卫生间,且小面积能更好的控制总价。

      当然,有得必有舍。有限建面内实现最大功能需求的同时,居住舒适性势必有所牺牲。

      但,刚需买房诉求总是功能性>舒适性。

      再来看几个苏州目前在售纯新盘3房2卫户型

      科技城金茂府

      97m² 3房2厅2卫

      相城·中央公园海玥名都

      95m²3房2厅2卫

      吴江运东·联发棠颂98m²

      3房2厅2卫

      高房价下,刚需户型不断进化,于有限空间内,注重功能性的开发设计;对于一部分囊中羞涩的刚需刚改同学来说,2个卫生间的小3房可以自住很多年不用换房,父母偶尔过来照料也能轻松应对。

      改善户型也在进化,下一篇更新苏州改善户型进化,敬请期待。

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