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      苏州狮山新房限价又限售值得出手吗

      苏州麦好房

      2019.07.03

      一、土拍回顾:

      融创运河铂湾澜庭地块于2017年11月16日成交,由苏高新拍下,融创操盘,地块信息如下:

      苏地2017-wg-41号地块:楼面价13683.01元/㎡、溢价率0、容积率3.65,绿化率30%、建筑密度25.36%,总规划户数1967户。

      苏州狮山新房限价又限售值得出手吗

      狮山近期土拍一览

      以上9块地中,山水樾澜庭、运河铂湾澜庭、保利运河地块、大华地块、安邦地块受限售影响。

      万科翡翠澜庭、九龙仓地块、仁恒棠南(严格意义属于横塘地块)、苏高新&招商啤酒厂地块,不受限售影响。

      该项目受限售影响,待交房取得房产证后,3年之内无法交易。

      二、项目位置和区域图

      二(1)、

      融创运河铂湾澜庭位于滨河路与竹园路交界处,新区狮山核心区域,竹园路更是由狮山通往古城区的三大主干道之一,紧邻京杭大运河,地理位置卓越。

      苏州狮山新房限价又限售值得出手吗

      项目位置图

      运河铂湾澜庭地块原先属于紫星纸业工厂,过去紫星纸业标志性的“大烟囱”矗立在运河边上,对狮山面貌有着负面影响,也一直是新区“退二进三”的重点地块,曾多次传出搬迁,直至2016年6月6日,才正式和新区管委会达成收购补偿协议。

      上文提到了竹园路索山桥是狮山通往古城区的三大主干道之一,另外两条分别为何山路何山桥,狮山路狮山桥。何山桥边上有寒山寺和大润发、苏科大江枫校区,狮山桥边上有体育中心和狮山CBD。

      索山桥边上有什么?紫星纸业拆迁之前,熟悉新区的都知道,有“大烟囱”,与其他两条主干道相比明显逊色不少。

      在赛格电子城撑不起狮山索山桥片区的门面时,显然需要全新的商业来改善长期以往“大烟囱”的负面影响,从这点猜想苏高新既然拿下这块巨型商业地,就一定会打造成周边标志性的商业中心。

      以上全属个人猜想,如有不同意见还望多多包涵。

      二(2)、

      融创运河铂湾澜庭属于新区狮山南段核心与横塘交界,竹园路“退二进三”重点区域。

      苏州狮山新房限价又限售值得出手吗

      项目区域图

      竹园路片区过去是新区狮山著名的工业区,沿线新建的新区实小&新区一中、天房心著华庭招商学府1872佳兆业悦峰等都是“退二进三”的产物。

      目前项目周边有以下地块新房暂未入市:

      1、九龙仓&中海竹园路地块(退二进三)

      2、保利运河地块

      3、苏高新&招商啤酒厂地块(退二进三)

      从以上“退二进三”地块可以大概看出端倪,竹园路片区从过去工业区属性,随着“退二进三”推进,已经逐渐向商务中心和住宅区转变。随着何山、狮山可利用地块越加稀缺,未来一段时间竹园路也会是狮山重点发展方向,尤其是打通南部横塘的对接。

      二(3)、

      写了这么多关于竹园路的内容,并且详细的做这张区域图,是为了告诉各位看官,这个区域的发展远未结束

      三、规划与配套

      苏州狮山新房限价又限售值得出手吗

      区域规划图

      从规划来看,赛格东边空地为商业,横山路片区空地为住宅区,国巨电子和工业大厦也规划为住宅,黄埔街西段工业区暂未详细规划。

      苏州狮山新房限价又限售值得出手吗

      项目配套图

      狮山向来优质教育、交通、医疗、商业等优质配套齐全,项目又处于狮山和古城区交界处,更是独占两区优质配套资源。

      四、项目信息:

      项目分为三个地块开发,地块一为住宅+少量商业,地块二为商业+少量70年产权公寓,地块三为住宅+少量商业。

      苏州狮山新房限价又限售值得出手吗

      地块一效果图

      苏州狮山新房限价又限售值得出手吗

      地块二效果图

      苏州狮山新房限价又限售值得出手吗

      地块三效果图

      目前项目在售为地块一,合计770套,容积率3.68,精装,户型如下,

      130㎡:3房2厅2卫

      142㎡:4房2厅2卫

      178㎡:4房2厅2卫

      184㎡:4房2厅2卫

      以大户精装改善为主,小区品质会是周边标杆之一。

      苏州狮山新房限价又限售值得出手吗

      整体效果图

      五、周边二手房信息&新房信息

      苏州狮山新房限价又限售值得出手吗

      周边二手房信息

      项目130~142㎡市场价参考对标楼盘为斜对面中梁香缇,目前挂牌价5.5万左右,有一定参考意义。178~184㎡市场价,参考一河之隔的姑苏公馆(玉山雅苑)大户,同样以纯改善为主,可以借鉴。

      目前受限价因素影响,对狮山、古城区交界处、横塘片区置换改善客群有极大的吸引力。

      苏州狮山新房限价又限售值得出手吗

      周边新房信息

      其中安邦仅为公示两幢楼,实际规划户数更多。未来1~2年,陆续入市的新房房源在5000套+,对狮山板块是极好的补充。考虑限价政策影响,未来狮山新房会远低于周边二手价,长远角度来看大批限价新房入市对二手房价有一定压制。

      考虑狮山板块置换不妨耐心等待下半年新房入市

      六、不利因素

      外部环境:项目东边紧靠污水处理厂,短期不会搬迁,周边目前靠近国巨电子、日本电波、松下电子材料等工业区,外部环境一般。

      项目自身:受商业影响,小区建筑密度和容积率偏高,得房率相对一般,一般商业和住宅不分割的小区,管理难度比较大,考虑融创物业管理水平,这方面会比万达广场好很多。

      项目属于新区限售区域,交付日期2021年6月底,最早要到2024年6月底才能交易,足足5年时间,存在一定变数。

      七、推荐指数:S+

      PS:推荐指数依序为S+/S/A+/A/B+

      考虑目前苏州限价,项目整体备案价会被控制在4万以内,与周边无论中梁香缇5.5万还是姑苏公馆4.5万相比,差价非常明显,非常值得置换选入。

      最后补充:关于和万科翡翠澜庭的比较,没有太大意义,无论地理位置和配套,运河铂湾澜庭明显优于万科翡翠澜庭,项目自身带商业的缺陷在限价面前并不需要考虑太多。

      万科翡翠澜庭主要客群为木渎和狮山板块,运河铂湾澜庭主要客群为古城区、横塘、狮山板块,两者没有太多联系。以周边二手房价格参考,这两个项目都会热卖,个人建议不妨哪个先开盘先参加哪个,唯一区别就是认真考虑一下铂湾澜庭限售影响。

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