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      苏州史上最严楼市调控后,买房置业去哪里?

      苏南房地产观察

      2019.08.08

      前言

      7月24日晚,苏州楼市调控政策再度升级。“限售、限购、限价”,一系列雷霆手段之下,堪称史上最严!

      其中,重要内容如下:

      一、非苏州户口近三年需要连续缴满2年社保或个税;

      二、新房三年限售,二手房五年限售;

      三、限售范围包括苏州六大区(常熟、张家港除外);

      四、7月25日起执行。

      重重门槛加高之后,对于苏州楼市的震荡可想而知…不少人瞬间落入有钱也买不到房的尴尬境地。

      新房三年限售、二手房五年限售的规定,堵掉了一大批炒房客去往苏州的购房之路;

      非苏州户口近三年需要连续缴满2年社保或个税的规定,让不满足此项规定的苏漂人群,彻底失去了在苏州买房的资格。

      这些人将何去何从?

      于是,此次新政没有覆盖到的常熟和张家港,很快就成为了一大批不满足苏州新政的购房者们新的置业选择。

      其中,张家港是苏州大市房价最低的区域,且不限购,所以迅速成为承载外溢客流的香饽饽,大量苏州购房客涌入张家港…

      经多方打听,张家港多个售楼处和中介均表示最近一周的来访和成交量较之前有明显上升。

      NO.1丨壹

      曾几何时,张家港只是一块由常熟、江阴等地划分出来的边角料土地。经过多年发展,张家港已成功实现了从苏南边角料到明星城市的精彩蜕变。

      在最近刚发布的2019年全国百强县榜单中,张家港蝉联TOP3,张家港的经济实力和产业的支撑能力可见一斑。

      如今,在长三角一体化的浪潮中,面对新的机遇与挑战,张家港这座城市,也到了真正需要升级的时候。

      为了响应国家战略、更好的融入“长三角朋友圈”,张家港积极开展各项提高城市能级的专项行动。

      交通全面升级:

      在不远的未来,沪通铁路、南沿江铁路、通苏嘉城际铁路将在这里交会,张家港未来将会进入“高铁时代”!

      一旦高铁建成,张家港与上海、与其他周边城市,将会真正实现长三角城市一体化。

      5月6日,南沿江城际铁路苏州段正式进入了开工建设阶段。

      苏南沿江铁路预计明年6月通车。

      届时,张家港将正式迈入“1.5小时交通圈”。从张家港到上海仅需30-45分钟,到苏州仅需15-25分钟,到南京仅需1.5小时,将真正与“长三角朋友圈”融为一体。

      今年4月,张家港政府官宣斥资140亿,将在市域内修建快速环路。

      届时,从张家港大部份区域开车到高铁站最多仅需半小时,高铁资源的交通优势将被发挥到最大化。

      从真正意义上缩短了整个张家港与“长三角朋友圈”的距离,对张家港更好的融入长三角一体化有着重大的意义。

      产业内核升级:

      从去年到今年,张家港招商引资利好频传:长城宝马合资光束汽车、绿地、华为、科学智慧城等纷纷落户张家港。

      综上所述,张家港正处于加快高质量发展、实现赶超跨越的关键期。

      “高铁时代”来临,会有越来越多的第二产业离开苏州和上海等一二线强市,周边三四线城市无疑将成为最大受益方。

      而随着张家港交通、城市、产业的全面升级,我们有理由相信,张家港会成为长三角枢纽型大城市,从而吸纳更多的高端人才的进入,未来可期!

      NO.2丨贰

      从张家港的版图来看,城西、城南土地资源基本开发殆尽,城北基本被专业市场占据,依然处于“北改”中,惟有城东,保留着最丰富的土地资源。

      借助高铁线路,张家港的东面正逐渐形成一个强大的交通气场,大量城市道路骨架配套陆续跟进,正在酝酿成为一座张家港新城。

      根据《张家港市中心城区城市总体规划要求》,到2030年我市将打造“整体城市,一城四片”的空间结构。

      而这一城主要是指中心城区,四片是指金港片区、锦丰片区、乐余片区和凤凰片区。

      而中心城区主要包括杨舍组团、塘桥组团和东城区。

      如图,可以很明显的看到城东才是处在张家港真正的中心位置,紧紧依靠铁路枢纽,重新确立张家港发展战略中心主体地位。

      区域内涵盖占地17.7平方公里的黄泗浦生态园和占地1200亩的梁丰生态园,将展开一副“居在园中、林中筑城”的美丽画卷。

      梁丰生态园

      1

      黄泗浦生态园

      2

      交通建设方面,未来三条铁路汇聚港城以东,优化苏南沿江铁路线型并保留张家港枢纽站取消张家港北站和金港站。

      由此可见,未来交通的改造重心集中在港城以东。城东交通主枢纽形成指日可待。

      商业配套方面,随着万达广场的强势入驻,各类商业综合体纷至沓来,结合原有的各大配套,城东日益繁华起来。

      关于学校、医院、文体中心、公园等一系列生活配套也在不断建设和规划中。

      ZF主城东进的决心可见一斑,结合现有配套,区域能级不断升级,新市中心的模样已初见端倪。

      NO.3丨叁

      如果说十年前,二环以外都是张家港人眼中的城郊,那么,随着区域改造的升级,以及张家港“东进”战略的确立,生态环境超卓的城东,逐渐显露出其强劲的竞争优势。

      张家港的东三环正在建设中,范围如下图:

      ▲张家港东三环范围图

      路线方案:以G346与张杨公路交叉处为起点,向南跨越南苑路、新泾路,再向南接入苏虞张公路。路线全长约6.1km,总投资24亿。

      二环变中环,城市外扩,市区版图扩大,区域周边的格局与身价将被重新定义。

      ▲张家港城东区位图

      按照目前的局势,如今处在东二环沿线与东三环之间的楼盘,潜力价值不言而喻。

      作为张家港“东进”起步区的东三环——东二环沿线板块,备受置业者青睐。

      摊开张家港楼市的地图,我们可以清晰的发现:同环线上,东二环沿线的生态资源远超其他区域。算上远郊,也只能勉强找出与东二环沿线可以媲美的生态资源。

      但,这里却是距主城区最近,生活配套最为完善的板块。

      ▲张家港-建发·泱誉区位图

      东二环沿线作为二、三环交界地带,坐拥梁丰生态园与黄泗浦生态园两座张家港超大地标。

      政策利好、得天独厚的环境资源优势、一系列国际化商业配套的成熟落位,加上交通路网的全线提档升级,让作为城市“东进”起步区的东二环沿线,再次迎来了新一轮的价值爆发。

      近年来,祥生、建发、金新城、金厦等品牌开发商的相继进驻,给这一区域的居住水平带来了整体提升。

      而建发就是其中最典型的代表。

      NO.4丨肆

      建发几乎所到之处皆是热销,苏州,亦是如此。建发·中泱天成入市一年即售罄、建发·独墅湾屡次劲销并广受苏州乃至全国高端人群学习追捧、建发·泱誉在苏州高价盘普遍遇冷时首开大捷,从侧面反应了高端客户对于品质的追求、张家港的建发·御珑湾开盘当日即售罄,以品质颠覆了港城人居想象…

      从这些项目的售卖到现在的一个价格差,你还可以发现,建发的项目往往具有很强的保值性。

      比如建发·中泱天成开盘的售价在8000多/平米,而目前的二手房售价已飙升至34537元/平米,涨幅惊人,至今已经翻了四番有余。甚至远超与之同期售卖,起售价相差无几的金科·观天下。

      ▲数据来源链家

      比周边小区溢价平均1万+/平米。

      ▲数据来源链家

      和建发·中泱天成一样,建发几乎所有的项目在售卖之初都不是区域内最低的价格,但是对比同期的涨幅却都是最大的,升值潜力巨大。这样的成果除了要有过硬的品牌价值做后盾,还得益于建发一直坚持的精品品质。

      所以,张家港建发·泱誉在大牌云集的东城区,一来即成为区域翘楚,也就不难理解了。

      除了城市“东进”的政策利好,得天独厚的生态环境优势外,我们可以看到建发房产一贯坚持的高品质开发理念,新中式产品走在了行业前列。

      建发在张家港的第一个项目建发·御珑湾,几乎每次开盘都能引发购房者的热捧,更是一跃成为2018年度张家港楼盘销冠,为建发·泱誉的开启打下了坚实基础。

      高价时代,究竟什么样的产品才是高端置业人群追随的?开发商该用什么样的品质标准锻造项目?或许我们可以从建发的品质坚守原则解读一二。

      一、严谨的择址观

      建发·御珑湾让张家港人认识并迅速认可来自建发的独特魅力。

      ▲张家港-建发•御珑湾实景图

      在苏州,建发·泱誉、建发·中泱天成、建发·独墅湾等项目都是轰动一时的红盘,而成就红盘的第一步,得益于建发房产严苛的择址观。

      ▲苏州-建发•独墅湾实景图

      建发房产在择址时则多以资源占据为主导,地段优势为辅,从海到湖,从城市到公园,遴选城市难以复制的资源。在看到未来前景的土地上,打造补白区域的高端产品。

      在张家港,建发·御珑湾以二环内湖景大宅迅速笼络人心,带动整个城北区域升级;建发·泱誉占据未来港城核心地带,坐拥两大地标生态园,路网四通八达,前景可期。

      7月31日,建发在金港连下三子,均位于金港镇的核心地带,商圈、学校、公园等优质资源环伺,建发深耕港城的决心凸显。

      ▲张家港-建发•泱誉

      二、始终如一的钻石标准坚守

      资源占据之外,建发房产为人称赞的在于其产品品质。

      3月20日,建发房地产连续八年再次蝉联“2019中国房地产开发企业50强第39名”,并荣膺“2019中国房地产开发企业综合发展10强第5名”。

      2017年,由建发房产代建的洋唐居住区保障性安居工程还曾获得“中国鲁班奖”。把“保障性安居工程”做出“鲁班奖”品质,惊叹之外,可以一窥建发房产的品质坚持:无论何种产品,均以钻石品质标准锻造。

      ▲苏州-建发·独墅湾实景图

      三、“新中式”人居战略的坚守

      很多房企近几年才开始做新中式住宅,但是建发已经做了17年。这无形已经与绝大多数房企拉开了差距。

      ▲张家港-建发•御珑湾实景图

      建发房产的“新中式”人居战略坚守,并不是单纯的复制,而是结合城市文化及土地特性,将文化理念融入建筑技法进行的革新设计。既传承也创新,所以打造出来的产品会更加符合现代人的审美标准和居住习惯。

      ▲张家港-建发•御珑湾实景图

      所以,建发更懂新中式,更懂现代人居的传统居住情结。

      NO.5丨伍

      回到张家港建发·泱誉本身。

      建发的产品系列有精粹系、城央系、远见系和自然系。

      张家港建发·泱誉项目属于“城央系”,是建发的新中式高端系列。

      ▲张家港 — 建发·泱誉

      总占地6.9万方,总建筑面积19.2万方,容积率仅为1.8。

      “低密度、高品质、新中式”是建发泱誉的3个标签。而“建发”是它的背书,“城央系”是它的系别。

      ▲建发·泱誉效果图

      从整体布局来看,项目规划21幢六层叠加、1幢11层小高层、5幢17-18层的高层,总计928户。

      ▲张家港-建发·泱誉沙盘图

      从项目鸟瞰图可以看出,整个小区是以舒适度极高的低密叠加为主,辅以少量高层,这样就保证了整个项目的高端和私密性。

      ▲张家港-建发•泱誉鸟瞰图

      当建筑不再只是建筑,生活才能称之为生活。建发的示范区往往告诉你的是推开家门,你跟家人会有怎么样的生活。

      整个小区的打造上采用的是一轴两院三园九巷。

      ▲张家港 - 建发泱誉示范区

      在目前展示出来的示范区,你可以看到:

      师承苏州网师园的渔隐园,美人靠、鹅卵石拼花、太湖石,甚至是层次丰富的景观植被,整体空间内的亭、台、廊、桥、榭皆临水而建。

      ▲渔隐园

      有全榫卯结构,亭子中没有任何一颗钉子的仰止亭,由苏州香山帮的老匠人手工拼接而成。

      ▲仰止亭

      有代表张家港文脉的青龙桥和青龙步道,以青龙定基,寓意平步青云。

      ▲青龙桥

      有无处不在的中国文化细节展示,示范区内任何一件不起眼的小东西都是价值不菲的古老物件和艺术品,都有其各自的渊源。

      ▲无处不在的细节展示

      有随处可见的各种华纹,包括有门前广场的万字纹铺装、御路台阶陛石上和园林细节处的云纹、建筑立柱上沿的回纹、甲第书院中庭的水纹、恒温泳池天顶的水纹等等,就连窗帘都不放过,这些华纹代表了建发泱誉传承中国文化的匠心实践。

      不得不提的是建发·泱誉以鼎级礼制打造了数千平米的社交会馆——甲第书院。

      甲地书院容纳了国风会客厅堂、恒温泳池、健身房、瑜伽馆、禅茶室等等休闲和社交等功能。

      ▲张家港-建发·泱誉甲地书院

      书院的中庭做了一个下沉式的棋局景观设计,寓意“棋如人生,人生如棋”,在其上打造一座盼桥,寓意“棋高一着”。

      毫不夸张,建发·泱誉可以说是笔者目前所见过的建发产品里,最讲究细节的一次。而那些精心搜集和摆布的老物件,无一不是中华灿烂文明的结晶。

      这是一座有关中国建筑和人居的文化博物馆。

      而这些都是交付后的实际生活场景,所见即所得,所以,建发带给我们的,是美好的居住体验,和极大的居住憧憬。

      NO.6丨陆

      建发将贯穿始终的严苛品质标准从御珑湾带到城东泱誉再到金港项目,在张家港提到新中式社区,建发已经没有对手,它只需要实现不断的自我超越。

      关于建发·泱誉,不仅有前面说过的数不清的亮点,而且在体验和服务上也尽善尽美。

      客户一进入售楼处,就会及时为客户提供多种饮料选择,而且为到访客户提供新鲜的水果拼盘、美味的甜点…

      笔者实拍

      笔者还惊喜地发现,这里配有人像制作成咖啡拉花的咖啡机,刷屏张家港朋友圈的网红人像咖啡照片,几乎清一色来自这里!

      有颜值,有惊喜,是当之无愧的网红售楼处。

      张家港建发·泱誉,用这样的细节再一次超越了绝大多数售楼处。

      综上所述,这也就不难理解,为什么建发房产在全国的每部作品都会受到热烈的追捧。

      建发·泱誉在苏州高价盘普遍遇冷时每每开盘依然成绩优秀,这就从侧面反应了高端客户对于品质的追求,只要作品足够优秀,市场自然会给你答案!

      目前,建发·泱誉的毛坯高层已经售罄,据悉精装高层开盘在即,感兴趣的小伙伴可以去建发·泱誉的售楼处了解详情。

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