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      行业透视 | 喊着活不下去,“苏州们”楼、地市却还这么疯

      克而瑞上海

      2020.03.28


      导 读

      对于2020年的楼市,我们认为,不必过分悲观。

      随着各地陆续复工复产,先是深圳、再有南京、苏州等地楼市、地市迎来最强“反扑”。前有各种刺激预期、土拍降标、放宽落户等利好政策,后有项目开盘售罄消息不断……60秒吸金12亿、10分钟抢光311套房等强势吸睛;土地市场86家房企争夺一宗地,6幅地块拍出123.69亿元、平均溢价率达11.63%。一边是极度悲观预期、高喊着“活不下去”,一边却是楼市抢房、地市抢地,购房者、房企们为何还是这么疯?2020年全国楼市又将何去何从?

      1

      苏州楼市快速复苏
      项目热销主因一二手价格倒挂、有利可图

      事实上,自2月下旬各地房企陆续复工以来,苏州楼市一直处于稳步复苏之中。CRIC数据显示,因疫情影响,2020年第4周-第8周苏州一直“断供”,商品住宅成交自第7周(2月17日-2月23日)开始周度递增,第9周(3月2日-3月8日)达到了阶段性高点,周成交17.58万平方米,显著超过了2020年周成交平均水平。成交的“起色”同时带动房企推盘,新增房源在第10周(3月9日-15日)迎来了集中爆发,单周推货量达20.8万平方米,而后周成交基本维持在13-14万平方米。

      而针对近期“大火”的几个楼盘,即3月20日开盘的碧桂园伴山澜湾雅苑、龙湖首开湖西星辰中旅名门府和3月22开盘的龙湖大境天成项目,无论是线上销售还是线下选房的项目,几乎都是“秒光”。其中龙湖首开湖西星辰更是实现了一分钟销售12亿元的辉煌战绩。究其热销原因,主要与限价政策造成的一二手价格倒挂密切相关。据了解,龙湖首开湖西星辰就是名副其实的限价倒挂盘,由于被限价,备案均价仅约2.85万元/平方米,总价约249万元起,对比二手房,区域内倒挂严重。与之毗邻的万科湖西玲珑的小户型精装,近期普遍成交价为3.4万元/平方米。

      此外就是人才落户新政,影响了购房人尤其是刚需购房者的长远预期——房价还要涨。3月20日,苏州也发布人才落户新政,指出有来苏就业意愿并具有全日制本科学历及学士学位以上的人员,在人士档案转入后可申请办理落户,同时大专学历落户,也从原来缴纳社保满2年的要求放宽到6个月。此举效果有待后期检验,但短期内仍加重刚需购房者的恐慌预期、增强投资购房者的市场信心。

      2

      70余家房企溢价12%拼抢6宗地
      预期地方投资政策更“友好”

      四盘大卖的刷屏消息还未散去,与火爆楼市随之而来的是土地市场。3月25日6宗因疫情影响延迟出让的涉宅地块开始竞拍,总建面约91万平方米,集中分布在吴中区,高新区和相城区,引来了超70家房企争夺,一天揽金约124亿元,平均溢价率为11.63%,吴中区和高新区的部分地块均经过10轮以上的竞价。

      事实上,此次苏州土拍市场火爆主要得益于房企乐观预期强化,一方面早在2月19日,苏州市自然资源和规划局就曾发文,取消结构封顶和现房销售,已成交的需要封顶或现房销售的地块,可以提前入市。此举充分缓解了房企现金流的压力,降低了房企拿地的隐性成本。另一方面,无论是对冲经济下行还是缓解地方财政压力,市场对未来土地、销售政策会更加“友好”的预期不断强化。

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      苏州并非“孤例”
      深圳、南京、成都等楼市已快速回归正常水平

      随着疫情得以有效控制,复工复产有序展开,全国楼市稳步复苏,苏州并非孤例,事实上,通过我们对全国43个重点城市新建商品住宅成交恢复进程的数据分析和访谈调研,可以看出,深圳、成都、福州、杭州、淮安、扬州、嘉兴、汕头等多个城市成交表现已然达到甚至超过2019年4季度的平均水平。 各地项目热销刷屏不断,譬如深圳商务公寓屡开屡罄:3月7日,104套总价区间在2000万-5000万的太子湾云玺房源当日售罄;3月16日,万科星城288套小户型公寓开盘七分钟全部售罄。再如成都,近郊的江口水镇项目3天到访量超千组;节后“万人摇”项目重现——恒大天府半岛中签率不足1.5%。而南京多个热门项目陆续开盘,南京产登记中心更是在3月1日到24日,线上线下共计开出15742份购房证明。 由此可以看出,目前整体的楼市行情并没有疫情时预期的那么“悲观”,随着“重灾区”武汉也即将迎来“解禁”,各地楼市也在稳步复苏,全国整体成交量已回升至去年6成左右水平,深圳、成都等9城已完全恢复至去年水平。

      4

      “经济不好、房价暴涨”的经验主义
      2020年行业不必过分悲观

      疫情带来的全球性的经济冲击已是不争的事实,为对冲疫情的负面影响,中央和地方各类刺激政策不断涌现,尤其是楼市信贷微调被默许,叠加国外经济体新一轮量化宽松,国内将跟进降准、降息的预期不断发酵和强化,“先知先觉”的购房人开始不淡定,“恐慌性”购房、抢地集中爆发。 这一预期主要基于房地产在中国经济支柱地位,基于屡屡被验证的历史经验主义……2008年次贷危机之后2009的房价翻倍、2014年供给侧改革去库存之后2015的房价翻倍。经济面临大调整时,宽货币、宽财政以刺激消费,随之“买房抗通胀”的经验主义再一次接棒。 虽然 “房住不炒”的主基调也未发生根本改变,但无论是购房者,还是房企,一边高喊着“活不下去”,一边实打实的“抢房”和“抢地”。主要是无论疫情如何、经济如何,刚需的回旋空间很小,正如此前我们的调研数据也显示,74%的购房人群选择延后置业而非取消,7%的意向购房人已经落实购房,前期被疫情“耽搁”的需求集中释放、成交短期快速回升基本符合预期; 对于2020年的楼市,我们认为,不必过分悲观:(1)全年楼市成交并不会显著失速,成交量也不会大幅下滑,大概率将呈现先抑后扬、总量回落10%以内的走势。(2)疫情之后,核心一、二线城市特别是长三角诸如苏州、南京、杭州等城市成交有望率先企稳回升,房企投资重点也将日渐集中在这些核心城市。

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