天津
取消
    选择城市
    选择城市
    热门城市
      按首字母查找

      阅后即焚!天津楼市3个“小趋势”,透露了……

      天津365淘房

      2019.01.27

      马上要过春节了,很多平时振臂高呼的行业也都调低了声调。

      但楼市却一点没有放假的意思,因为2019年初楼市的“卡位”有些特殊,不是说行情有多火爆,而是很多小趋势不停的冒出来。

      单看某一个你可能不会觉得怎么样,但拼在一起,就凑出了一张不一样的地图。

      1

      限价“松绑”的小趋势

      最近很多城市出台了楼市新政,但你很难说到底是放松了还是收紧了。

      ● 菏泽取消限售,通过

      ● 衡阳取消限价,没通过

      ● 合肥放松限购,没通过

      ● 青岛高新区取消摇号,通过

      ● 北京孙河地块取消出让限价,通过

      ● 佛山取消限价只做不说,没通过

      ……

      “一窝蜂”要不得,“挤牙膏”已经是最好的状态了。于是很多城市转变了思路:

      ● 福建:将实施“一城一策”方案

      ● 杭州:将研究制订楼市调控“一城一策”方案

      ● 宁波:将研究制订楼市调控“一城一策”方案

      ● 长沙:开展楼市调控“一城一策”试点

      ● 成都:正在研究调控“一城一策”方案

      “一城一策”对地方政府的管控将进一步放松。

      有消息称,中央或将对15个指标设考核区间,调控权限下放到市级,预计会先试点10个城市。

      首付比例、税收由中央给定区间,房贷利率由基准利率决定,其他限制性政策和利率优惠由地方自主决定。

      政策已经触底,是不会再紧了,但若松绑的尺度太大也是一定会被和谐的,势必会从最温和的入手。

      调控四大件:限购、限贷、限价、限售,首先松绑的会是限价。

      其实,市场热的时候,限价会衍生出绑装修、绑车位的乱象。市场冷的时候,很多楼盘都低于备案价卖,限不限也没什么意义。

      但要明确,取消限价不直接等于房价会涨,只会让价格更回归市场。

      天津的一些“小趋势”已经显现。

      事实上,在天津,每个区每个板块,都分别按产品类型设置了最高指导价(毛坯)。

      但是,仍然有楼盘突破了限价,没错,只有地王们。

      2018年4月,两宗地王项目万科翡翠大道、恒大悦府采用“成本定价法”突破限价,高出周边楼盘逾5000元/平米。

      但该定价方式仍只是保本,难以实现盈利。

      对于这些小地王,依然如此。2019年大地王们要来了,地价太高,所以在突破限价上会更明显。

      比如已经开盘的南开1911,板块指导价38000元/平米(高层),最后批了41300元/平米;

      正荣制本厂地块,板块指导价50000元/平米(高层),据了解批了53000元/平米左右;

      金地阅千峯,板块指导价50000元/平米(高层),而项目的楼面价已经超过56000元/平米,有消息说可能会批65000元/平米左右。

      除了地王以外,普通项目也有已经突破限价的了。

      此前我们了解到精武镇指导价高层15000元/平米,小高层18300元/平米,洋房20400元/平米。

      但2018年末金地艺墅家南苑、万科西庐开盘,高层便宜的也在17000元/平米左右,洋房和小高层也都突破了指导价。

      李七庄的锦庐,小高层指导价19500元/平米,最后批了20500元/平米。

      可以发现,所谓的指导价不是铁板一块,在政策触底期,指导价是动态的,会随着市场情况以及产品而浮动。

      最大的标准还是看供需关系,“回归健康的市场”才是一城一策的主基调,只有在这个大环境下,所有的松绑才能通关。

      2019年天津新房市场将会打出组合拳:大地王+三价联控盘。

      地王肯定是要突破限价的,特别走量的三价联控盘的限价标准将会把市场真实情况考虑进来。

      限购限贷是调控的杀手锏,上半年很难松绑,现在各城市都在等3月的两会,但可以预见的是,最多给你一瓶啤酒,而不会马上给一瓶闷倒驴。

      一般来说,每年政策有两个重要时点:3月和9月,所以今年9月才会是最重要的那个关键节点。

      2

      房企预期的小趋势

      春江水暖鸭先知。

      1月25日,天津又上演了土拍大戏。

      北辰双街14号地块,3家房企报名,最终融创以溢价率8%、自持商业1.3万平米竞得;

      蓟州新城地块,4家房企报名,最终经过16轮竞价,津房置业以溢价率18%摘得;

      宝坻城区地块,10家房企报名,最终金辉以溢价率33%,并出资教育建设资金200万元竞得。

      这画风转变的有些让人猝不及防,连蓟州和宝坻的地块竟然都能出现溢价。

      还记得2018土地市场是什么样的吗?

      据统计,2018年宅地成交107宗,其中82宗底价成交,累计停牌和流拍24宗,底价和流拍基本都在下半年,尤其是远郊区域尤其明显。

      突然,2019年1月土拍就翘了个大尾巴,这说明房企的悲观预期有所改观

      这个土拍“小趋势”也是一种信号,至少2019年的楼市不会比2018年更差。

      此外,从2019年要入市的新盘来看,很多房企都押宝下半年,这一点可以结合刚才所说的政策松绑程度,下半年或许“戏份更足”。

      所以,2019年天津的新房市场的供应量和成交量会呈现“前低后高”的走势。

      3

      二手房业主预期的小趋势

      二手房市场同样有着“小趋势”,也是在释放着信号。

      根据贝壳二手房的挂牌数量来看,1月后半月明显下降,已从月初稳定的6.3万余套下降至5.8万余套。

      一方面进入了春节前的楼市淡季,另一方面,说明业主对于年后的市场是有很大预期的,所以在现阶段价格不合适的情况下,选择下架房源。

      此外,据365数据调查组监控,最近二手房的挂牌价格相比12月略有上涨。

      比如华苑小区的安华里,2018年最后两个月时,有很多挂牌3万以下的房源,但进入1月份以来,大部分挂牌价都在3万2以上,甚至还有挂到3万9的。

      在最近政策松绑声不断的情况下,业主的预期也在转变,价格先调上来,卖的出去就卖,卖不出去就等3、4月份。

      对于低总价小户型来说,年后会有一波儿行情,是个机会。

      卖一买一的人群要把握住,如果错过了就只能等四季度了。等到年底的话,今年就不一定解决得完,毕竟还是早买早享受。

      要泼一盆冷水给高总价大户型的业主,只要限购限贷不放开,就很难有机会,也许还要继续割肉,所以预期最好不要太高。

      《老炮儿》里说得好:有些事你赶上了,得认。

      当楼市调控到了现在这一步,现在很多城市走的路基本没什么可参照的样本,各种政策落地的效果也都不太相同。

      想要了解楼市真相,还是需要回归市场本身。

      所以,及时捕捉一些小趋势就显得很有必要了,这些细枝末节很有可能预示着接下来的楼市走势。

      当然,大方向还是“稳”,因为今年是新中国成立70周年,所以今年必是各行业都要平稳的一年,尤其是房地产。

      (公众号对话框回复楼盘名称,即可查看详情,一键拨号)

      如果您想了解更多楼市信息

      可拨打365房博士电话

      往期精彩内容推荐

      2019天津楼市的“新鲜货色”,了解一下?

      二手房业主预期有变!挂牌价四连跌后首次上涨

      还没察觉到?天津学区房的“灰犀牛现象”

      在天津,这个指标决定了70%的二手房走势!

      面积等于420个足球场,“新中环”要搞什么?

      冰与火之歌!2019天津楼市仍将分化

      在天津,学区房有傲娇的“本钱”吗?

      365淘房APP,找好房查房价

      login

      举报

      房多多内容免责声明:此信息转载自《天津365淘房》,版权归原作者,转载此文目的出于转递更多信息, 并不代表赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题, 请与本网站联系进行删除处理(xmtyx@fangdd.com)

      0

      评论

      评论

        还没有发布帖子哦~

        精选专题

        换一换

        推荐阅读

        上拉查看更多资讯

        首页