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      恶性降价,质量或遭遇滑铁卢!你应该谨慎购买的天津楼盘

      弄堂房子

      2019.08.14

      买菜的时候讨价还价再正常不过,谁都希望以更合适的价格买到新鲜可口的蔬菜。而且,无论是以什么价格出售,蔬菜就在那里,不会因为价格合适降低品质。

      可是,房子却不是。

      如今的市场,鲜有现房出售,以天津为例,90%的在售楼盘均为期房。如果适度降价,对老百姓而言,可以说是让利于民;如果大幅降价,对老百姓来说,就未必是好事,要知道,羊毛出在羊身上,接近成本价倾销意味着成本跌破底线。

      我劝你,这样的房子,白送你都不要住。尤其是刚需购房者,请记住:房子是自己住的,要看品质,只看价格不可取。

      概括起来八个字:恶性降价,一定谨慎;适度降价,果断“捡漏”。

      01

      山雨欲来风满楼 广州打响降价“第一枪”

      据广州媒体报道:近日,广州郊区新盘开始争相“以价换量”:

      来源:樱桃大房子

      番禺大盘祈福缤纷汇从最高的4.7万/㎡降到3.6万/㎡,降幅超过20%。

      增城某超级大盘从最高的1.5万/㎡直降到1.2万/㎡,降幅也达到20%。

      而南沙、白云、黄埔等地的新盘,也有不同程度的折扣。

      而且,这些大幅降价,并非尾盘清货或促销手段,而是实打实的降价。有的是开价虚高发现市场不买账,而后不得不回归正常价格;有的是通过抢跑式降价快速回笼资金;还有的是迫于现金流紧张下的万不得已。

      三月份,人们还沉浸在楼市“小阳春”的暖意中,土拍市场各房企踊跃举牌、一片火爆,经历了一个夏天,初秋的凉意来得猝不及防。

      02

      天津楼市明折暗降 国企央企仍在“硬扛”

      广州如此,天津呢?

      据统计:2019年7月新建商品住宅供应149万㎡,供应量环比基本持平。

      但是,累计成交面积为114万㎡,成交金额约183亿,成交套数10434套,各项成交数据环比均有不同程度的下滑。

      其中,成交均价结构性环比降幅达近3%。

      而这,仅仅是冰山一角。“降价”的风已起,“低价首开”、“周末特惠房”、“限量工抵房”、“尾房清盘”等包装口径不一而足。

      来源:道士无下限

      一份调研口径的天津近期降价项目汇总表显示,从市区、环城、远郊到滨海,天津已有近20个在售楼盘出现不同程度的降价,降幅从6%-50%不等,腰斩的房价让市场大跌眼镜。

      有人说,近2年,在限价政策的倒逼下,房价倒挂的套现红利正在以全民红包的形式,向全天津购房者空投。

      可是,我认为并不完全正确。

      仔细研究近段时间“以价换量”的楼盘,你就会发现:扛起降价大旗的基本都是民营房企,而国企、央企基本都还在“硬扛”,宁可不开盘、不卖房,也咬紧牙关不降价。因为,国有资产流失的代价谁也担不起。

      03

      恶性价格竞争要不得 买房不要只看价格

      那么,在这一背景下,普通老百姓在选择楼盘时应该如何甄辨呢?

      我们应该一分为二地看问题:

      一方面,恶性砸价,质量或遭遇滑铁卢。

      前段时间,我和一家品牌房企的设计部负责人约饭,就有聊到H项目大幅降价的问题。该设计部负责人告诉我,H项目设计人员曾和他大吐苦水,因为楼盘售价一压再压,一降再降,设计方案不得不一改再改,成本不得不一减再减。

      减配到什么程度呢?左手是公司要求,使命必达;右手是行业底线,内心坚守。在饭碗和底线之间,他左右为难。

      而近日F项目的照片和视频也引起了业内不小的关注。大幅降价不是致命点,交付质量不达预期更让业主恼火。

      什么是恶性价格竞争?

      一般来说,企业的某些降价行为常常会引起同类企业推出与之类似但更加激烈的应对策略,容易导致企业间的反复博弈,当产业内的竞争态势超出了企业自身的承受能力时,就是“恶性价格竞争”。其通常的表现往往是产品的市场销售价格接近甚至低于产品平均成本水平。

      我建议,恶性降价的房子尽量不要碰,一旦售价接近甚至低于成本价,只会导致两种后果:要么烂尾,要么,质量堪忧。

      在《长点心吧!便宜到成本都算不过来账的房子不要碰》一文中,我曾指出,地价,作为房地产企业开发的刚性成本,不可逆。如果大幅降房价,在开发商摊薄利润的同时,势必会牺牲其他层面的成本,被迫缩减的成本中不可避免地裹挟着业主的利益,比如外墙装饰、大堂精装修、景观工程等等。

      我的忠告是,一定记得先查下当初开发商拿地的价格,如果成交楼面价与房价几乎持平,这个信号就会很危险。除土地成本外,开发商需要支出的成本中,以建安成本占比最高,其次为基础配套费。而这同时也是与我们购房者利益最为相关的两个费项,一旦楼盘大幅度降价,动了谁的蛋糕,道理不言而喻。

      如果有开发商无底线地砸价,请警惕,除非资金链非常紧张,一般不会这么干。

      另一方面,适度降价,不妨果断“捡漏”。

      当然也有好的一面。

      在房地产震荡发展的历史长河中,每一轮调控止涨都是刚需上车的绝佳机会。如果有开发商适当地让利于民,以价换量,请把握机会,这样的楼盘值得入手。

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