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      新年降准第一枪打响!楼市是否会再度反弹?(附业内解读)

      越乔

      2019.01.07

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      2019年1月4日傍晚

      央行一纸声明

      打响新年降准第一枪

      据中国人民银行发布公告称,央行分别于1月15日和1月25日分别下调存款准备金率0.5个百分点

      此次降准将释放资金约1.5万亿元,加上即将开展的定向中期借贷便利操作和普惠金融定向降准动态考核所释放的资金,再考虑今年一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素后,净释放长期资金约8000亿元。

      此番降准离上一次全面降准仅相隔3个月,此前的2018年10月7日,央行宣布下调大型商业银行等金融机构人民币存款准备金率1个百分点。

      值得注意的是,2018年,央行已经实行四次降准,累计下调法定存款准备金率2.5个百分点,释放资金超3万亿元。

      统计显示,2014年以来,央行已累计进行了9次降准操作(部分实施全面降准同时进行了定向降准,同时纳入定向降准统计。不计入2018年两次降准置换)。

      央行解读三大焦点问题

      1、此次降准置换中期借贷便利释放多少资金?

      答:此次降准将释放资金约1.5万亿元,加上即将开展的定向中期借贷便利操作和普惠金融定向降准动态考核所释放的资金,再考虑今年一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素后,净释放长期资金约8000亿元。

      2、降准是否意味着稳健货币政策取向发生改变?

      答:此次降准仍属于定向调控,并非大水漫灌,稳健的货币政策取向没有改变。降准政策分两次实施,和春节前现金投放的节奏相适应,有利于银行体系流动性总量保持合理充裕,同时也兼顾了内外均衡,有助于保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

      3、此次降准如何支持实体经济?

      答:此次降准及相关操作净释放约8000亿元长期增量资金,可以有效增加小微企业、民营企业等实体经济贷款资金来源。置换中期借贷便利每年还可直接降低相关银行付息成本约200亿元,通过银行传导有利于实体经济降成本。这些都有利于支持实体经济发展。


      央行为何此时降准?

      业内人士认为,此时降准及相关操作主要目的是优化流动性结构,降低融资成本,进一步支持实体经济发展。

      对于此次降准,央行有关负责人进一步解释称:此次降准仍属于定向调控,并非大水漫灌,稳健的货币政策取向没有改变。此次降准及相关操作净释放约8000亿元长期增量资金,可以有效增加小微企业、民营企业等实体经济贷款资金来源。置换中期借贷便利每年还可直接降低相关银行付息成本约200亿元,通过银行传导有利于实体经济降成本。这些都有利于支持实体经济发展。

      从央行的表述来看,降准及相关操作是为了进一步支持实体经济发展,优化流动性结构,降低融资成本。这一点在业内已经达成共识,多位业内专家都认为降准是应对短期经济增长困境的举措。

      @业内看法:

      “中国经济增速下滑,三季度回落至6.5%,四季度继续走弱。实体经济不振,尤其是中小企业融资难、融资贵的情况仍然存在。为了稳增长,支持实体经济,尤其是小微企业,降准是合理的货币动作。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。

      贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为,降准是应对短期经济增长困境的举措。中央经济工作会议就提出宏观政策要强化逆周期调节,继续积极的财政政策和稳健的货币政策,稳定总需求。在当前外部环境严峻,内生动力不足的当下,经济下行压力较大,减税、降准在未来将有可能继续实施。

      “央行在开年即开展降准操作,且两次实施降准仅间隔10天,并同时宣布,显示出放松货币信贷环境,支撑实体经济的急迫心态。”合硕机构首席分析师郭毅说。

      杨红旭表示,正如央行负责人所言,此次降准仍属于定向调控,并非大水漫灌。降准,有利于商业银行放贷额度的增加,置换部分中期借贷便利,还可降低银行及企业融资成本,所以有利于支持实体经济。

      其实此次操作并未超预期。近段时间以来,不少分析人士均表示春节前可能迎来降准。

      华创证券宏观经济研究主管张瑜表示,1月中旬或迎全面降准。支持春节前降准主要有两大逻辑:一是经济疲软,需要进行宏观逆周期调节;二是春节前资金缺口大,需要释放更多流动性对冲

      此时降准可谓一石多鸟:

      1、对冲季节性春节流动性冲击。

      2、一月中旬有大笔MLF到期(1月15号有3980亿MLF到期)正好再次降准置换,降低银行负债成本。

      3、赶在一季度利率债供给提前落地发力前向金融市场提供足够流动性,配合财政发力节奏的前倾化。

      4、2019年二季度通胀又向上脉冲高达2.9左右,提前降准也避免了二季度降准促发通胀和汇率担忧。

      5、银行新一年信贷工作安排之前及时降准,利于银行做全年信贷工作部署。

      6、在经济下行压力仍存的背景下,降准或明显提升银行超储率,利好长端利率继续下行,同时一定程度从流动性利好资本市场。

      央行降准对楼市产生哪些影响?(附解读)

      央行“全面降准”引发2019年楼市首轮热议,楼市是否会再度迎来反弹?对此,多位分析人士认为,不应过高估计降准对楼市的利好影响。

      张大伟

      中原地产首席分析师

      央行降准精准向实体经济注水 目的绝不是楼市

      降准的目的当然不是为了给楼市喘气,但难以避免,楼市将有所获益。降准肯定能够缓解房地产企业的资金压力,另外对于购房者按揭来说也能够相对获得平稳的信贷价格。

      央行降准的目的很明确,就是保证市场的流动性,主要小微企业的流动性,精准向实体经济注水,目的绝不是楼市、股市。但难免,最后获益的依然肯定有楼市。房地产不稳,经济很难实现稳增长。

      从各地政策内容看,房地产调控2019年政策取向依然是从严为主,但之前过于严厉,部分城市楼市出现明显调整局部市场,会有政策微调的可能性。

      严跃进

      易居研究院智库中心研究总监

      降准之后 楼市不应过多地幻想政策全面放开

      从楼市的角度看,历次货币政策调整都有助于形成宽松的楼市金融环境,此次降准也不例外。当然必须看到,住建部定调2019年楼市工作应该是稳地价、稳房价和稳预期,所以降准本身不是直接针对楼市,楼市方面也不应该过多地幻想政策全面放开。但也需要看到,降准后银行的贷款政策会趋于宽松,包括开发贷款和个人按揭贷款,甚至是租赁市场的贷款等,其实都会面临一个宽松的概念,这有助于此类市场后续交易的活跃。

      类似降准政策和近期的部分城市楼市宽松政策,总体上释放了政策春风,对于房地产市场来说,近期有下行压力,所以此类政策至少可以为下行的压力实现托底的效应。所以需要积极肯定此次降准带来的利好,房地产市场虽然有下行,但明显外部环境有了很大的改善,所以对于2019年的楼市也不用太悲观。

      许小乐

      贝壳研究院首席市场分析师

      降准资金释放对房地产市场都有一定促进作用

      降准主要目的是释放资金,推动经济的发展,但从历次降准来看,资金的释放对房地产市场都有一定促进作用。降准对房地产市场的影响主要是通过房贷利率传导,可以缓解房地产开发企业的资金压力,降低购房者的贷款成本。如2018年10月定向降准后,杭州下调房贷利率,银行放款速度加快,二手房市场成交量小幅提高。

      预计随着资金的释放,部分城市的银行下调房贷利率,房贷可能会回到基准利率水平,对房地产市场带来一定利好。但房贷政策的调整会因城而异,房价上涨压力较大的重点城市可能扎紧资金流入房地产市场的渠道,避免资金流入房地产市场引发房价大涨。从目前的情况看,全面刺激房地产市场可能性不大。

      江瀚

      苏宁金融研究院特约研究员

      降准对房地产市场的直接影响非常有限

      首先,我们要明确的是经过从2016年930新政到如今两年多的时间中,“房子是用来住的,不是用来炒的”的房地产市场发展主基调已经深入人心,在这个时候,房地产市场的本质属性已经发生了根本性的迁移,从原来具有一定投资效应的金融属性进入了居住属性。在这样的情况下,当前各地在分城施策政策之下,已经根据各地的实际情况对房地产市场进行了一定的微调,但是这种微调依然没有改变“房住不炒”的大趋势。

      其次,当前的降准是定向降准,这和其他国家大水漫灌式的降准是截然不同的,这种降准属于国家对于宏观经济的精细化调控,所以从这个的角度来说,当前降准所释放的市场流动性几乎不太可能进入房地产市场,所以也就不会对于房地产市场产生根本性的影响和冲击,这一点是大家不需要担心的。

      第三,对于房地产企业来说,降准所释放的资金从根本意义上来说是给实体经济进行资金补充,不会给到房地产企业,但从宏观金融的角度来看,随着降准所带来的市场流动性紧张被逐渐缓解,房地产企业的融资难度有可能进一步降低,所以降准对于房地产企业将有可能带来一些间接的利好,有可能会对当前房地产企业的融资难有着一定的舒缓作用,只是这种舒缓作用估计并不会太大。

      第四,对于购房者来说,随着降准对实体经济的促进作用不断显现,将有可能改善当前实体企业的经营状况,从而提升员工的收入水平,这对于刚需购房者来说将有可能带动一定水平的购买力提升。

      第五,对于整体市场来说,监管层必须要严格防止降准所带来的资金被变相流入房地产,从而带来市场的波动,这种风险是当前监管所必须认识到,要提高警惕防止违规操作现象的出现。

      综上所述,降准对房地产市场的直接影响非常有限,间接影响也相对比较小。

      郭毅

      合硕机构首席分析师郭毅

      央行降准有助购房贷款进一步向基准利率回归

      央行在开年即开展降准操作,且两次降准仅间隔10天,并同时宣布,显示出放松货币信贷环境,支撑实体经济的急迫心态。

      对于资金密集型的房地产行业来说,此次全面降准,且未明确限定资金流向,流动性的宽松,对渴求资金的地产行业将带来重大利好。

      首先,对于房企而言,获得银行贷款支持的难度将大大降低。房企现金流紧绷的状态将得到改善,同时融资成本也有望下调。特别是国企、央企,以及全国排名前30位的头部房企,更将从中受益。

      房企资金面的宽松,将有助减少此前在全国频频出现的土地流拍流标现象,一、二线城市的土地市场将逐步升温。

      其次,对于购房者来说,银行资金面的充裕,加之新一年信贷额度的放开,房贷门槛也将有所宽松,此前全国普遍上浮10%-15%的房贷利率,上浮部分将逐步回缩,甚至存在回归基次利率的可能。购房者的实际购房成本也将就此降低。

      但并不会对购房需求产生迅速的向上拉动,原因是当前制约购房消费的核心关键在于过高的首付比例,而非房贷利率,只有适当下调首付比例,才有助激发购房需求的释放。

      胡景晖

      中国房地产经济同业联盟主席

      央行降准不等于2019年房地产会触底反弹

      央行降准释放8000亿增量资金,不等于2019年房地产会触底反弹。该动作虽然在一定程度上会对房地产存在一定利好,但影响“间接且微弱”。其主要表现为,借力经济向好,来促进置业升级与居住改善。

      此次央行降准更倾向于扶持中小微企业和民营经济,初衷并不是为了房地产。从根本上来讲,是为了能让2019年中国经济找到一个平稳发展的路径,重拾企稳向上的信心。

      当前楼市下行、资金趋紧,问题不是银行资金流动性不足,而是企业信用不足;不是没钱放,而是不敢放。宏观经济形势下,如果就业率不能保证、居民可支配收入增长不能保障,那么房地产的各类居住需求也就不能释放。

      楼市资本论看来,本次降准对楼市有以下影响:

      1、降准对房企的影响

      降准意味着银行将从央行获得更多廉价资金,从而也有了更多的放贷资金。所以,即便是定向降准,监管层强调会继续抑制资金进入楼市,对高喊着要“活下去”的房地产企业们来说也是很大的利好。

      毕竟市场整体的流动性放松,对于房企融资从额度到容易度都会有很大提升。再加上,目前市场对未来的大概率降息预期的一致认同,房企的融资成本也有望进一步降低。这些都构成对房企的利好。

      楼市资本论认为相对大环境而言,降准之下房企的苦日子仍难言结束,未来行业内的整合、并购会依然激烈。那些规模大、实力强、土地储备多的房企会笑到最后。

      2、降准对购房者的影响

      如央行强调所言:“此次降准仍属于定向调控,并非大水漫灌。”一降准就是期待房价大涨,并不现实。原因在于房地产政策依然是趋紧,但对一线城市及周边或者人口增量明显的二线城市的刚需而言,未尝不是购房置业的机会。8000亿资金规模的释放,必然会对众多购房者申请贷款带来审批额度、周期带来利好。

      楼市资本论认为央行犀利降准政策下, 2019年房价不会大涨,下跌怕也难了,市场大概率将慢慢回暖。不论市场里多出来的资金,是定向的给实体经济还是非实体经济,只要是循环流动的,最终方向仍是楼市。作为衣食住行用乃至医疗、教育,唯一能够累计储蓄资本的还是与住相关的产品。这是无法以个人意志为转移的。

      总之,以2019新年全面降准为标志,货币当局吹响了国民财富保卫战的号角,随着流动性渐趋宽松,经济企稳向好,财富新周期大幕徐启。

      机会总是留给有准备的人。听到发令枪响的你,准备好冲锋了吗?

      延伸阅读

      市场预期今年央行还会继续降准

      专业人士同时认为,央行今年应该不止降准一次。 北大光华管理学院1月3日发布的报告《2019年中国经济展望》预计,2019年基准利率不会下调,货币供给也并不会大幅增加,但预计央行将总体降准2个百分点左右,同时会灵活采用各种结构性定向货币政策工具进行流动性的精准调节。 北

      报告预测,2019年央行将更加注重加强货币政策的传导机制,解决结构性流动性短缺问题。为解决银行间市场流动性宽裕与民营和小微企业融资难融资贵的结构性问题,央行货币政策已经呈现出明显的结构性特点,包括经常使用的定向降准和最近推出的具有结构性降息性质的定向中期借贷便利(TMLF)。此外,央行还通过其他更具体的政策工具精准支持民营企业,包括支持民营企业债券融资、股权融资、私募支持基金、提高授信业务考核权重和设定“一二五”目标等。这一趋势在2019年仍会得到延续和强化,央行主要以改善货币政策传导机制为主,以达到疏通资金渠道定向支持实体经济的目标,因此大水漫灌将不会再现。

      不过,交行首席经济学家连平预计,2019年央行降准幅度和频率可能会小于2018年,下调存贷款基准利率的可能性很小,一则缺乏空间,二则可能增加不必要的扰动。据中信证券统计,2018年,央行定向降准4次,每次下调存款准备金率0.5-1个百分点,释放资金量约2.3万亿元。

      连平认为,在流动性已经较为充裕的情况下,货币政策大幅放松的意义不大,更应该关注的是如何促使充裕的资金流入实体经济中去。要使国内融资成本下降,很多措施可以替代降息,如定向降准、增加低成本信贷供应、降低市场利率水平等等。未来在稳健的货币政策框架下,央行可能进一步提升组合型政策工具对于市场的传导效率,同时,监管弹性将进一步增强,以配合定向支持的政策导向。

      END

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      (源自:腾讯房产深圳站、央行、腾讯财经、证券时报、券商中国、东方财富网、21世纪经济报道、WIND、北京商报、北京青年报、中国证券报、楼市资本论、网络)

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