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      地王邻居测评!这一次抢在小妹之前

      楼市武汉

      2019.06.15

      九省通衢的武汉,早在上个世纪就与大上海齐名,这也是唯一一个与上海同时冠以"大"的名号的城市,更被誉为“东方芝加哥”,地位仅次于上海。

      众所周知,长江和汉江两江交汇,汉口、武昌、汉阳三镇鼎立,隔江而治。

      武汉人对于江的钟情可谓是深入骨髓,从“江城”的称号便能窥得一二。

      著名作家巴金曾说过,住在城市中最傲人的位置,在每个人知道并且向往的地方过着常人无法窥及的生活,上演个人与家族的传奇。这也是他心目中的豪宅生活。

      从纽约到东京,从香港到上海,世界级的豪宅区无一例外地占有的绝对是城市发展中最具影响力的资源,而武汉的顶豪住宅区更是因为坐拥江景资源而璀璨夺目、熠熠生辉。

      武汉市第十三次党代会报告中提出:“规划优化武汉长江主轴,打造世界级城市中轴文明景观带”。两江交汇、三镇鼎立,穿城而过的长江是武汉天然的城市中轴线。2017年武汉提出长江主轴概念规划方案,将按照“交通轴、经济轴、文化轴、生态轴和景观轴”的功能布局,打造世界城市中轴文明景观带。这代表长江作为武汉最核心的资源,滨江区域未来前景不言而喻。未来,武汉对外的展示窗口也会在长江沿线。

      在武汉长江主轴上依旧是由汉口主轴经济区、武昌主轴经济区、汉阳主轴经济区。作为武汉未来经济发展的重心,这三大板块也聚集了最好的城市自然和经济资源。

      滨江区域素来就是武汉顶级豪宅聚集区之一,像深耕多年的汉口二七滨江、武昌滨江商务区早已阅遍繁华,而起步最晚的汉阳滨江这块沃土从早期的世茂、复地踏足,到如今的碧桂园、龙湖、越秀、金茂纷至沓来。

      2016年7月28日,碧桂园以25.31亿总价拿下汉阳滨江大道商住用地,成交楼面地价高达20017元/平,成功刷新的武汉单价地王记录,目前该地块开发的项目是碧桂园晴川府。这一记录依然被碧桂园保持。新的单价地王的诞生,也让汉阳大跨步迈入2万地价时代。在全城瞩目之下,汉阳滨江的房价也应声而起。

      时隔不到四个月,平安于2016年11月22日以总价110亿夺得汉阳总价地王,交由龙湖、越秀、金茂开发。

      占据着天时地利资源的汉阳滨江,直接对标汉口、武昌。与动辄4-5万+房价相比,汉阳滨江2万+,仅仅一江之隔,价格差到2-3万,汉口、武昌的今天就是汉阳的未来。

      6月28日,汉阳滨江将再迎一座豪宅营销中心开放,这个项目就是江御。

      本文·导读·目录

      NO.1 项目概况

      NO.2 项目区位

      NO.3 交通配套

      NO.4 商业配套

      NO.5 生活配套

      NO.6 综合点评

      项目概况

      江御是华中通讯广场置业集团在华中落地的豪宅项目。项目建成后,会与黄鹤楼、龟山电视塔共筑市中心景观“金三角”。

      江御占地面积为18500平,总建筑面积为92500平,总共287户。

      其中商品住宅部分建筑面积为43779平,且仅有248户。

      公租房建筑面积为2313平,共39户,主要分布在2号楼的2、3、4层和3号楼的2、3层。

      商业部分建筑面积为1780平,办公部分建筑面积为44222平,物业用房建筑面积为266平,消防控制室建筑面积为80平,社区居家养老服务用房建筑面积为60㎡。

      另地下车库和设备用房建筑面积为35667平,架空层建筑面积为600平,避难层建筑面积为3600平。地下停车位共计880个。


      项目规划有1栋44层局部6层裙房办公商业综合楼,1栋52层局部底层架空住宅楼,1栋46层局部底层架空住宅楼,1栋3层局部2层商业用房。

      2栋超高层住宅,共计248套商品住宅,折算户均面积176平,并且超高层大概率户均1梯1户。

      地块追踪:

      江御地块即P(2016)101号地块,土地面积18500平方米,土地用途为住宅、商服,容积率5.0,建筑面积92500平方米;土地使用权年限:住宅70年、商服40年。

      2016年10月11日,该地块由武汉市第一市政工程有限公司中标,中标价47900万元,成交楼面地价约5178元/平,隔壁地王项目——碧桂园晴川府楼面地价将近是江御楼面地价的4倍。

      查询得知,武汉市第一市政工程有限公司与华中通讯广场置业有限责任公司为关联公司。

      2017年5月华中通讯广场置业有限责任公司申报了江御的规划方案。

      项目区位

      大区位来看,江御项目位于武汉汉阳滨江版块,在内环与二环之间,处于长江主轴“长江文明之心”范围内,居三镇之心、两江交汇处,是整个大武汉的三镇之心。项目所在区域从北至南规划有南岸咀规划片、归元文化片、月湖片美术馆、武汉领事馆区、武汉国际会展商务区等。

      小区位来看,江御位于滨江大道与拦江路交汇处西南角,东边是晴川大道和汉阳江滩,西边、南边是汉阳单价地王项目——碧桂园晴川府,北边是迎江华府和洲尾小区。

      区位点评:江御靠近内环,距离一公里左右,旁边就是武汉单价地王项目,但是地理位置比碧桂园晴川府更靠近内环。项目一线滨江,对面是汉阳江滩,高楼层基本上完全无遮挡。

      交通配套

      地铁方面,距离地铁4号线拦江路站1.2公里左右。地铁6号线(钟家村站)步行约1.6公里

      公交方面,乘24路、26路、30路、637路、646路、yx24路到阳新路公交停车场即到项目。

      自驾方面,走晴川大道可以上二环走鹦鹉洲长江大桥或者走武汉长江大桥,均可以到中南商圈、楚河汉界商圈、光谷商圈,等9月份杨泗港大桥通车后也四通八达,自驾比较方便。

      交通点评:汉阳交通配套不断完善,楼市红利不断。目前片区内已经形成了3条环线、3条地铁、4条主干道、4座跨江桥梁的立体化交通体系,交通四通八达。自驾条件还是很好的,周边主干道、快速路都可以快速上内环、二环、三环,与地铁4、6号线距离都有点远。

      商业配套

      小区规划自带1780平商业,临近的世茂锦绣长江发展多年,建成锦绣长江文化商业休闲带,超五星级酒店和高档写字楼,商业较为成熟;相邻的碧桂园晴川府规划有大体量商业。附近还有北城农贸市场,汉阳区北城生鲜市场,西大街生鲜市场等,生活还算比较方便。

      项目背靠钟家村商圈,商业已经发展成熟,汉商银座、新世界百货、闽东国际城、家乐福等聚集于此。

      另外远洋地产在钟家村打造大体量综合体,其中归元片(4号、6号、7号地)将打造类似于成都远洋太古里的商业街区。归元寺片区核心商业街区分为地上和地下,将包含零售旗舰店、服饰服装品牌店、国内外快销、文化创意、儿童娱乐、餐饮、精品超市、酒店、影院、书店等各类业态。另外,钟家村附近的福星惠誉旧城风貌区项目也将建设商业综合体。

      大归元片、远洋东方境世界观1-8号地块、福星惠誉A-D地块范围

      大归元片规划

      远洋东方境世界观商业规划

      大归元片规划

      福星惠誉A、B、C区规划

      生活配套

      医疗
      项目所在区域武汉市第五医院,武汉汉阳医院,到武昌可以去武汉大学人民医院、武汉市第三医院(首义院区),去汉口可以到武汉市第一医院、同济医院、协和医院

      教育

      项目附近有汉阳机关幼儿园、西大街小学、西大街小学(二校区)、钟家村寄宿学校、武汉三中等汉阳最顶尖的教育资源,但未来是否可以对口不确定,另外周边也有相对一般一些的翠微路小学等。周边临近的学校有武汉市弘桥中学、武汉市汉阳区弘桥小学。

      配套点评:生活配套,基本上自给自足,但是目前商业偏小型,但是临近钟家村商圈,可以辐射到汉阳滨江,未来片区商业规划还是不错的。尤其是归元文化区的改造已在如火如荼进行中,远洋打造的归元里商圈,以及五里墩的万科、华润、华侨城三大“巨头”集中开发,升级指日可待。可以说汉阳滨江片区豪宅生长的土壤已经十分肥厚,只待时机破土而出。

      综合点评

      1、江御的绝对地理位置比较好,比碧桂园晴川府更靠近内环,更适合自驾出行。

      2、开发商名气不大,小区体量比较小,但是麻雀虽小五脏俱全,也因为房源较少,可能会不太好买到。

      3、周边生活氛围成型,10分钟生活圈能解决。未来周边商业还是值得期待的。

      4、背靠地王项目,一线观江,5楼以上可以全面瞰江,户户都能看到武汉地标之一的黄鹤楼。观江效果不错,价格肯定是对标碧桂园项目。

      5、小区北边是是老小区,附近有个公交停车场,会受到噪音影响。

      目前,江御预计6月28日开放营销中心,推建筑面积段约为138-293平户型,其中少量为三房户型,多数为四房户型。

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