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      学区房将消失?8字头地价惊现大明宫片区!西安凤城四路价值赶超南二环?

      西安楼市AI

      2019.01.18

      全文约4210字,阅读仅需10分钟

      政策解读 | 城市建设| 房价解析 | 楼盘点评

      2019年1月17日,西安城北凤城四路有四宗地块成交,其中三宗地块由莱安地产集团以43亿元总价竞得,另外一宗54.063亩住宅用地竟然吸引了曲江大明宫、金地、招商、中海、万科、金辉、旭辉、华远等12家品牌房企,群雄逐鹿之下,最终西安正荣置业发展有限公司以44.8%的高溢价“拔得头筹”,成为最终赢家!

      地块位置

      点击图片看大图

      1

      本次土拍五大看点

      昨天的土拍可谓看点十足!地块所处的位置,参与竞拍的房企,拿地条件,溢价率等方面都值得大家注意。

      0 1看点

      四宗地块均在凤城四路断头路段两侧,城北土地越来越稀缺

      这四宗地块均位于曲江大明宫凤城四路两侧,并且相距仅有600多米,中间间隔万科幸福里、万科幸福臻园、恒大帝景三个小区。其中莱安集团拿下的地块距离地铁4号线百花村站仅有500多米,而且地块向西紧接凤城五路商圈和市政府商圈,区域位置最好。

      凤城四路从渭滨街南段向东至御井路之间的路段是断头路,不过按照2019年断头路疏通计划,这段路刚好属于改造范围。

      城北目前土地不多了,凤城四路周边商业、地铁已发展成熟,是目前城北成熟区域仅剩的几块地了,其余的都集中在徐家湾改造片区。而徐家湾改造周期太长,拆迁成本较大。因此也难怪凤城四路地块能吸引这么多品牌房企竞拍。

      0 2看点

      需配建小学、幼儿园,属性公办

      众所周知,城北虽然发展成熟,但有项短板一直被购房者所诟病,那就是教育。大家可以从下方AI君手绘的2018年学区地图就能看出,城北学校其实并不少,但是多数是普通公办院校,而且建校时间久远,再加上城北近些年大量楼盘陆续交房,“上学难”一直是困扰家长的大问题。如果按照2018年学区划分来看,本次莱安集团地块的学区属于百花小学学区范围,正荣置业地块的学区属于滹沱小学学区范围,具体请以2019年划分为准,这两所学校均是普通公办院校。

      本次莱安集团拿地条件之一,是小区内需建设小学和幼儿园,由竞得人出资建设,建成后整体无偿移交大明宫保护办。

      按照陕西省《关于统筹推进县域城乡义务教育一体化改革发展的实施意见》的规定,城镇居住区4000户及以上需配建一所小学,这已经是目前西安土地市场拿地硬性条件之一了,而且随着这种趋势的发展,公办院校会越来越多,就会挤压私立院校的生存空间。但反过来讲,教学质量普遍偏高的私立院校也会越来越吃香,尤其是名校将会成为未来家长学生的主战场。

      据AI君所知,北京目前实施多校划片,2019年以后新买的房子将不再对应固定的小学,学区房要“凉”了。在“房住不炒”和“淡化学区房”这个大背景下,让教育和房产脱钩,推进多校划片是未来大趋势,西安估计也不远了。

      0 3看点

      44.8%的高溢价率

      我们先明确溢价率的概念及意义,土地溢价率简单来讲,就是比成本价格高出的部分的占比。如土地成本价2000万元,最终拿下来花了3000万元,那高出的1000万元就是溢价,溢价率就是涨幅,即50%。

      溢价率越高代表地块的价值越高,同时也说明拿地企业对于未来预期市场非常看好。昨天正荣置业拿地溢价率高达44.8%,其实这个溢价率在2018年上半年的西安土地市场并不算高,拿地热门区域西咸新区(沣西新城)的溢价率最高达到了291.1%高陵甚至达到了480.57%。房市地市在去年西安上半年可谓“出尽了风头”!然而下半年西安楼市开始出现颓势,虽然土地市场成交数量依旧平稳,但底价成交已成为主流趋势

      0 4看点

      高达8554元/平的楼面价,房价或超2万元/平

      本次这四宗地块楼面价处于7670—8554元/平之间,这个价位足以和去年11月7日金泰南二环拿地价“一决高下”,尤其是本次莱安地产的三宗地块,因是百花村城改用地,属于城改半烂尾工程的遗留用地,过渡费逾期、征地补偿款、高额利息、垫资归还等一些列遗留问题的解决需花费高达21.5803亿元

      拿地成本十分高昂,莱安三宗地块的楼面均价超过了8000元/平,而且拿地时间是2019年1月17日,因此无论是政策层面,还是利润层面,这个项目未来都会以精装2万元/平以上的定价出现在购房者面前。西安楼市“2万元俱乐部”再添一员猛将!

      0 5看点

      一路之隔地价涨4倍

      与莱安地块一路之隔的中海太华府,2017年3月拿地的楼面价是2465元/平,一年时间地价翻了4倍,实在令人咂舌。2018年上半年楼市火爆时期,西安土地成交主要集中在西咸新区、高陵,而“凉凉”的下半年,震动西安楼市的几宗高价地块则都在主城区二环周边。其实市场下行的时期,房企拿地会更为谨慎,而好地块尽管价格高昂,但风险小,值得“冒险”。

      莱安和正荣这四宗地块,住宅容积率2.8-3.91之间,这就意味着不可能是洋房别墅之类可以提升利润空间的产品,只能是普通高层或大平层。这就存在一个问题,如果开发商想获得高利润,就只能提高均价,但西安“限价”背景之下,最终定价多少可不由开发商说了算。如果定价低,那势必会以降低成本来提升利润空间,最终将是低价低质量盘,“隐患”太大。

      2

      四宗地块详情

      成交信息:

      地块一:

      起始价格:117000万元

      竞买保证金:26000万元

      最高限价:200000万元

      成交价格:117000万元

      溢价率:0%

      租赁型保障房面积:12012平方米,费用约4804万元

      土地成本:249603万元

      亩单价:2230万元/亩(减掉3300万元划拨用地25.104亩,剩余开发用地111.936亩)

      楼面地价:8554元/平米

      另需支付解决百花村城改遗留问题专项资金人民币127798.5366万元

      竞得单位:西安莱恒置业有限公司

      特别约定:

      1.项目内建设的公办幼儿园、学校及其附属设施由竞得人出资建设,建成后整体无偿移交大明宫保护办。

      2.宗地配建的公共租赁住房由竞得人建成后无偿移交政府相关部门。

      3.本次拍卖不接受联合竞买。

      4.竞得人在曲江新区成立全资子公司,拍卖成交后6个月内将宗地变更至全资子公司名下,不视为转让。

      5.竞得人须于拍卖成交之日起2个工作日内签订《成交确认书》,同时与西安曲江大明宫遗址区保护改造办公室签署《协议书》,并于《协议书》签订之日起5个工作日内向大明宫保护办名下指定账户支付解决百花村城改遗留问题专项资金人民币127798.5366万元。

      地块二:

      起始价格:52000万元

      竞买保证金:12000万元

      最高限价:92000万元

      成交价格:52000万元

      溢价率:0%

      租赁型保障房面积:6158平方米,费用约4804万元

      土地成本:106558万元

      亩单价:1907万元/亩

      楼面地价:8175元/平米

      另需支付解决百花村城改遗留问题专项资金人民币52094.8442万元

      竞得单位:西安莱嘉置业有限公司

      特别约定:

      1. 宗地配建的公共租赁住房由竞得人建成后无偿移交政府相关部门。

      2. 本次拍卖不接受联合竞买。

      3. 竞得人在曲江新区成立全资子公司,拍卖出让成交后6个月内将宗地变更至全资子公司名下,不视为转让。

      4. 竞得人须于拍卖成交之日起2个工作日内签订《成交确认书》,同时与西安曲江大明宫遗址区保护改造办公室签署《协议书》,并于《协议书》签订之日起5个工作日内向大明宫保护办名下指定账户支付解决百花村城改遗留问题专项资金人民币52094.8442万元。

      地块三:

      起始价格:39000万元

      竞买保证金:10000万元

      最高限价:65000万元

      成交价格:万元

      溢价率:0%

      租赁型保障房面积:4723平方米,费用约1889万元

      土地成本:76798万元

      亩单价:1994万元/亩

      楼面地价:7670元/平米

      另需支付解决百花村城改遗留问题专项资金人民币35909.6192万元

      竞得单位:西安莱鼎置业有限公司

      特别约定:

      1. 宗地配建的公共租赁住房由竞得人建成后无偿移交政府相关部门。

      2. 本次拍卖不接受联合竞买。

      3. 竞得人在曲江新区成立全资子公司,拍卖出让成交后6个月内将宗地变更至全资子公司名下,不视为转让。

      4. 竞得人须于拍卖成交之日起2个工作日内签订《成交确认书》,同时与西安曲江大明宫遗址区保护改造办公室签署《协议书》,并于《协议书》签订之日起5个工作日内向大明宫保护办名下指定账户支付解决百花村城改遗留问题专项资金人民币35909.6192万元。

      地块四:

      地籍编号QJ10-(5)-33

      起始价格:50000万元

      竞买保证金:40000万元

      最高限价:72400万元

      成交价格:72400万元

      溢价率:44.8%

      租赁型保障房面积:5773平米,费用约2309万元

      土地成本:74709万元

      亩单价:1465万元/亩

      楼面地价:7852元/平米

      竞得单位:西安正荣置业发展有限公司

      特别约定:

      1. 宗地配建的公共租赁住房由竞得人建成后无偿移交政府相关部门。

      2. 本次拍卖不接受联合竞买。

      3. 竞得人在曲江新区成立全资子公司,拍卖出让成交后6个月内将宗地登记至全资子公司名下,不视为转让。

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      周边楼盘推荐

      正荣和莱安拿地之后,按照西安目前房企从拿地到上市的间隔时长,这两个项目大约再过半年时间就会亮相,届时均价过2万元的房价势必会拉动区域均价,而随着三环内土地的逐渐稀缺,城北片区的低价、高性价比盘会越来越少。

      备注:本文土地部分信息来自西安土地公众号。

      撰文 | AI君

      西安楼市AI年终策划

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